何时入市澳洲房产？大数据是揭示先机或滞后效应？,澳洲地产JennyYangRealty微信公众号文章

对很多人来说，拥有房产即代表拥有保障和稳定的财务，事实上，在退休前开始置业的时间越早，越能累积财富，这原因有很多，现在房价上涨幅度已经超越上一代，是平均年收入的4-7倍，而30年前仅2-3倍。相对来说，住房比较昂贵，还款期长，因此很多人感到有必要尽早开始踏入置业之路。我们今天就来谈谈，买家应该何时入市？为什么有的人一直进入不了市场？

为什么澳洲房产会受到青睐?

买房是大事，作为买家，到澳洲来买房肯定有很房产本身的魅力以及买家的个人原因。很多到澳洲留学的小伙伴们若是选择留在澳洲，很大一部分人都会选择购买自己的房子，而目前来看，其一，澳洲货币比较稳定，几年来都没有太大的跌宕起伏。其二，由于最近世界政局动荡，中美贸易战会使中国的国内形势不稳定，很多人也会选择在海外购置一些自己的产业，来应对接下来可能出现的经济动荡。其三，从最近的建房数据来看，澳洲建房审批数量下降，但还有部分的房源有剩余，剩余的房源也将在未来1 – 2年内消耗完。其四，近期房产数据有些许回暖的趋势，虽然房价仍在下跌，但稍有回暖的趋势，拍卖清盘率也有了一定的提升。其五，现在房产市场从卖方市场转向买方市场，有很多价格合理的住房出售，而且贷款利率低，投资者有很多选择可以找到心仪的房源。

选择入市的时机

现在银行政策并不宽松，想要贷到理想额度的贷款并不是一件易事，这是倒是本次房价下调的主要因素，而根据BIS的预测，由于房屋销售出现阻力，导致当前多个城市出现房产数量过剩的情况，并且这种情况可能会还要持续6-12个月，也就是说，房屋供应高峰期会发生在接下来12个月内。但是，这并不代表房价还会连续下跌12个月，可能在12个月之内就开始回涨，也可能要到12个月之后。不过现在的情况是，由于每个城市的情况不同，有的城市房价已经接近触底，有些城市则还会继续下跌一段时间。买家肯定都希望在市场触底的时候买入，但是谁有能肯定，市场什么时候触底呢？有的买家担心提前买入的话，下跌的时间会继续延长，而等待上涨才开始准备的话，又怕房价回升以后找不到好的房源。小编身边也有不少想买房子但却一直入不了市的朋友，他们也时常关注着各种地产新闻，但却总是抓不住时机，准备不充分，最后追悔莫及。举个栗子，小编认识一个朋友，他到澳洲以及十几年了，在他到澳洲两年左右就说过想要买房，而且也做了不少功课，关注了各个地区的地产信息。但是他有个坏习惯，喜欢赌博，在赌场花了不少钱，所以当他找到合适的房源，想要买房时，由于赌博这个习惯，导致他的现金储备不足，银行的流水也不好，贷款不好办，首付也付不了，最后只能不了了之。而很多和他同时期来到澳洲的朋友，辛苦拼搏了两年之后，依靠政府补助以及银行贷款买下了自己的第一套房，到现在他的朋友们房子价格与买房时已是天壤之别，而他却还在过着租房度日的生活。不过也不是说所有人都一定要在房价接近触底时去买房，每个人的情况不同，如果有想在近期买房的朋友们，不妨可以听听我们的意见。当下不同地区的市场表现不尽相同，本地投资者会因为银行房贷问题而撤退，而海外投资者也会因为资金流出限制而放弃购买等等。

认清当下的市场环境

当前的情况是这样的，中国买家帮助推动了悉尼和墨尔本房价上涨的白热化，并支撑了悉尼，墨尔本和布里斯班的公寓楼的爆发性建设。与此同时，租赁空置率正在逐步上升，许多城市的租金略有下降。所以在这三大城市，现在是否是购买的好时机，取决于房产的类型。位置优越的精品型住房与千篇一律的投资房的前景是完全不同的。此外，在这三大城市中购买楼花也需要更加谨慎，因为在现在不算景气的房产市场中，由于落日条款以及签订合同所产生的风险会更高。而楼花通常则需要两年或是以上的时间才能完工，在此期间房价可能会出现大幅度的波动。

除开这三大城市，澳洲政府开始着手将人才分配到各个边远地区，来促进当地经济的发展，就拿即将推出的精品签证来说，澳洲政府着手将海外人才分配到真正需要的地方，通常来讲，这部分新移民都会根据自己的工作来购置房产，所以随着政策的推广，澳洲其他地区的房价以及租金可能会随着政策的宽松而有持续性的回升。

透过大数据分析

目前RP Data每月都会有房产涨跌的数据，大家都可以用来作为参考。

全国数据分析

在2017-18财年，房价在整个首府城市下降了1.6％。这是2011-12财年以来的最大跌，与2016-17财年的价值增长11.1％相比，这是一个大幅放缓。这也是过去二十年中仅有的几次下跌之一。

虽然2017-18财年的边远地区市场房价总体上长了2.2％，但增长速度远低于去年的6.4％。去年的边远地区房价增长是自2012 - 13年以来的最低水平，当时房价仅增长0.9％。边远地区市场在过去的20年中也仅出现了三次比这个涨幅要低的情况。

从各个首府城市分析

悉尼房价在2017-18财年下降了4.5％，这是20多年来最大幅度的下调。事实上，追溯到1980-81财政年度的数据，这是悉尼房价在此期间增长最疲软的财政年度了！而相比上一年16.4％的房价涨幅，悉尼房价增长放缓的情况非常明显。

新南威尔士州在2017-18财年中，整体房价上涨了3.2％。与悉尼一样，全年上涨幅度明显放缓，而去年同比增长11.9％。增长幅度仅3.2％是自2012 - 13年以来最缓慢的财政年度增长。

在2017-18财政年度，墨尔本的房价增长了1.0％。虽然房价连续第六个财年上升，但这也是六年中增长最慢的一年，而且远低于2016-17财年的13.0％。

在整个财政年度，维州边远地区房价增长实际上从2016 - 17年的4.8％增加到2017- 18年的5.0％。全年价值增长5.0％是自2010 - 11年以来价值增长6.1％的财政年度最大增幅。

布里斯班房价的增长在过去两个财政年度的每一年都有所放缓，2017 - 18年度增长了1.1％。最近一个财政年度的房价增长是自2011年以来最缓慢的，2011年-12年由于矿业的衰落房价下跌了3.6％。虽然房价增长速度放缓，但过去六个财政年度的都有所增加。

昆士兰州的边远地区房价在2017-18财年增长了0.3％，而去年同期增长了3.5％。尽管价值几乎没有变化，但在过去的六个财政年度中，昆州边远地区的房价现已上升了不少，而且这还是在由于许多旅游和资源相关的区房价持续下降拖累了的情况下。

阿德莱德的房价在2017-18财年增长了1.1％，这是房价连续第五年增长。虽然全年房价都在增长，但自2012 - 13年价值下跌0.4％后，这是该市增长最慢的一年了。

南澳的边远地区房价在2017-18财年下降了-0.1％。这也意味着连续第三个财政年度房价下降，但这一时期的下降速度是最低的，而2016 - 17年则下降了-0.5％。

珀斯房价在2017- 18年下降了-2.1％，这意味着价值从2016 - 17年的-2.6％下降。虽然价值已连续四个财政年度下降，但最近一年的跌幅是这四年中最为温和的。

2017 - 18年，西澳的边远地区房价连续下跌了第六个月。 2017 - 18年，房价下降了-3.3％，比去年的-2.2％下降幅度更大，但比2015 - 16年的-9.5％更为温和。

霍巴特房价在2017-18财年增长了12.7％，略低于上一财年的12.8％。霍巴特的房价现已连续五个财年增长，但过去两年的增长率是2003-04以来最强劲的增长。

塔州边远地区的房价在2017 - 18年持续上升，增长5.6％。尽管房价在过去一年中有所增加，但增长率略低于2016-17财年的6.4％的增长率。

达尔文的房价已经连续第五个财政年度了，上一财年下降了7.7％。并且上一财政年度的房价下降幅度远大于2016 - 17年的2.6％，但略低于2015- 16年的8.0％。

北领地的房价在2017- 18年度上升了4.8％，与上一个财政年度下降7.0%形成了鲜明的对比。

堪培拉房价增长率从2016 - 17年的7.8％降至2017- 18年的2.3％。尽管过去一年的价值增长放缓，但堪培拉的房价在前几个财政年度中有三年下跌后连续四年上涨。

理性的判断

作为买家，你自己的情况自己最清楚，所以在选择如何入市的时候一定要根据自己的能力，自身需要来判断，千万不可盲目跟风，预测也不是万能的，总会出现一定的偏差，很多时候买家还是要根据自身的情况来考虑，在除了市场时机之外，也有很多其他的因素需要考虑，比如工作，结婚等自主业主，或是海外投资仅能选择新房等等，不要过度依赖于预测，多去亲身实践一下，花点时间去周围搜索一下，对比下各个地区与网络上看到信息的差距，再来做出判断。

如果决定了要买房，那么就应该着手做准备，下面就给大家一些Tips，希望能帮到大家。