Sanctuary Lakes
区域&楼盘点评 - 2014年6月28日 AUSINVEST介绍
✽ 区域分析：
➤ 区域介绍
墨尔本Point Cook区距离墨尔本CBD西南22公里，位于Wyndham市的南面，紧临菲利普海湾的西海岸。Point Cook占地大约37平方公里。经过维州政府近15年的开发，Point Cook区域内已有Sanctuary Lakes购物中心，Point Cook城镇中心，已成为墨尔本西南区域中相对成熟的社区。
从Point Cook城镇中心出发，近30分钟车程可达市中心，10分钟可达Laverton拉弗顿火车站，坐火车进入市中心。区域内有Point Cook 购物城，Cheetham湿地公园，Point Cook海滨公园，Point Cook RAAF博物馆，Werribee Park高尔夫俱乐部等。
Sanctuary Lakes别墅社区占地近3平方公里，围绕着68公顷的湖面建设了近2000套别墅。
➤ 人口分析
墨尔本PointCook区域目前居住总人口约5.4万人。
1、人口分布
Point Cook 20-39岁占32.7%；其次40-59岁占25.4%，数据说明该区域主要以中青年居多
2、教育程度
大学教育人群在该区占46.3%，高于墨尔本周边地区
➤ 价格走势
中位价
左：别墅 右：公寓
地产增值情况：
别墅市场中位价为45万澳元
长期增值为每年2.9%
清空率为53.3%
在市场别墅房约112天出售
点评：由于PointCook区中位价格要高于Wyndham区，所以在销售周期上Point Cook区较长，平均需要112天。但从清空率来看，PointCook区域要高于周边Wyndham市4%左右，可见PointCook区的别墅在西南各区中还是比较出彩的。
过去8年走势图
灰色为公寓增长线，橘红色为别墅增长线
2005年的中位价为$255,000，2013年的中位价为$450,000。
点评：数据显示，2005年到2013年Point Cook区在8年时间内增长将近一倍。
➤ 租赁市场
别墅
2房：305/周
3房：330/周
4房：370/周
➤ 供需关系
点评：整个维多利亚州平均每套房屋有56个潜在需求者，而墨尔本Point Cook区域供需比数值仅为21。从数据显示，Point Cook当地的供需比数值较低，虽然该区域有一定的需求量，但是因为Point Cook的储备过大而导致空置房屋较多，租金较低。
➤ 区域总结
优劣势分析：
优势：
1.土地私有产权，房屋未来可以翻新重盖
2.随着政府配套规划的完善，未来人口的增长，地皮长期持有增值收益较高
3.土地加上建筑的总价目前相对东南区较为便宜，适合资金预算有限且喜爱居住大面积带花园的买家。
劣势：
1.租客群范围较小，租金回报较低无法覆盖7成贷款的每月还款
2.相对东南区来说，名校过少
3.Point Cook区最早开发，目前已处于开发尾期，增长后劲不足。
推荐指数：★★☆☆☆
以下例举目前区域热点楼盘
✽ 楼盘分析：
➤ 基本信息
项目名称：Sanctuary Lakes
项目地址：Sanctuary Lakes, Point Cook, VIC 3030
项目所在城市：墨尔本
物业项目规模 ：约3平方公里
房型 ：3-4房+S 、 2-3卫生间、 2车位车库带前后花园
项目目前价格区间：
土地面积492-749㎡ 房屋面积223-334㎡ 组合总价62万澳元起
交割日期：已交地，房屋建造时间约8-10个月
开发商： LINKS LIVING & PGA LINKS
主要建筑商：Mertricon
项目位置
Sanctuary Lakes十大特点 (摘自楼书)：
1. 超过50%的小区面积为开放空间—绿地和湖水
2. 24小时保安，确保居民安全，保安公司更可于业主出门，每天代收邮收，确保空房不受人注意。
3 附设豪华高尚会所有酒吧、Olive餐厅、多功能厅，如果您想宴请宾朋，酒席服务近在咫尺。
4. 您的私家健身俱乐部：健身房、加热室内游泳池、SPA、桑拿、网球场，更有教练服务
5. 名将“大白鲨”Greg Norman设计的冠军18洞高尔夫球场。
6. 完善的家政服务，帮您剪草、洗车、遛狗，多样的人性化服务
7. Clublinks会代表所有住户去跟商家谈判，折扣享受高尔夫乐趣。
8. 超过50个员工同时在岗，维护小区的优美环境，并协助有需要的居民。
9. 小区里面不会有繁忙喧闹的交通要道通过，您和家人更加安全。
10. 离市中心30分钟，小区居民享受着有大众所梦想的完美生活。
➤ 户型信息
点评：双层房屋要求土地开面宽度超过12.5米 ，小开面地块无法适配双层建筑
➤ 开发商&建筑商
开发商LINKSLIVING, LINKS以兴建高级俱乐部式住宅小区为主，并成功开发西南区SANCTURARY LAKES闻名，SANCTUARY LAKES以水景高尔夫球社区著名。
建筑商Metricon Group，是澳洲最大的房屋建造商和土地开发商之一。通过与第三方和外资企业的合作积累了丰富的大规模建造房屋的经验。
➤ 区域总结
优劣势分析：
优势：
1.小区环境优美，社区配套齐全
2.小区物业管理好，多次获得小区年度物业最佳奖
3.引领Point Cook区域价格走势
劣势：
1.Sancturary Lakes别墅社区外围较为荒凉
2.早期开发的土地面积较大，以当地人自住为主，房屋建筑设计品质较高，后期开发的土地面积较小，以投资者居多，建筑品质较为一般
3.租金回报率低，若想达到收支平衡，首付比例将提高。
推荐指数：★★★☆☆
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