干货！教你玩转澳洲负扣税。正现金流并不是真正意义上的王者！,澳优地产 AoYoGroup微信公众号文章

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一篇教你玩转澳洲的税

对于投资者来说，正是因为负扣税政策才给了他们买房的动力和理由。

*究竟什么是负扣税？

*负扣税政策有什么作用？

“负扣税”名为税，但是却并非一种税务制度。

恰恰与之相反，负扣税政策是澳洲政府为了鼓励投资者买房而推行的一种补贴机制。作为全世界极少数实行负扣税政策的国家，负扣税政策确确实实地在过去的数十年鼓励了更多投资者买房，并促进了经济。

从原理上来说，我们可以这么理解负扣税政策——您购买的一套物业就是您的一个小生意（small business）。作为生意，自然有收入和支出。收入自然就是该房屋的租金。而支出则包括房屋折旧、银行还贷、物业费、市政费、水税、房屋保险费等所有因为该房屋而产生的开支。

用收入减去支出，你的投资房可能会出现一个纸面上的“亏损”（往往并非真正的亏损，因为房产折旧被视为“支出”，但房价增值不会被视为“收入”），这个“亏损”的额度可以从你工资收入的应纳税额度中直接减去，为你带来税务上的优惠。

澳洲本地人个人所得税计算表

https://www.paycalculator.com.au/

这里给大家一个个人所得税计算器的网址，希望可以帮到大家。

打个比方，小王的工资是$80000/一年，但根据澳洲的收入所得税计算，小王实际所得仅为$61934/年。

但是如果小王买了一套60万的投资房，

一年租金收益为$33000。

支出为$28000(还贷）+$1200（市政费）+$1500(物业费）+$1000(水税）+$30000(房屋折旧）共计$61700。

因此这套房子给小王带来了$28700的“亏损”。当然了，房屋的$30000自然折旧并非小王掏出的钱，所以实际上小王每年还会额外盈利1300。

那么，这$30000-1300=27000的亏损将从他的应缴税收入中扣除 —— 也就是说，小王的个人所得税将按照$80,000-$27000=$53000的收入水平来计算。

这样，小王的应缴税额就从$18066变为了$8546，ATO（澳洲税务局）将从小王已缴的税款中退还这部分差额。所以，不算租金带来的现金流或房产的增值，仅税务优惠这一部分，小王每年就能得到$9520的退税。这可是真金白银啊！

那除了之前提到的贷款利息、物业管理费、水税、市政费、租赁管理费、房屋折旧，还有哪些内容可以作为支出来抵税吗？有！有非常多！这里给大家一个列表：

租房广告费（Advertising for tenants）

贷款手续费（Borrowing expenses）

房屋清洁费（Cleaning）

针对别墅的园艺和锄草费用（Gardening and lawn mowing）

针对别墅的房屋保险（Insurance）以及

所有房产均可用的房东保险（landlord insurance）

针对别墅的地税（Land tax）

律师费（Legal fees）

针对别墅的除虫费( Pest control)

针对二手房的维护维修费（Repairs and maintenance）

文具，电话费和邮费（Stationary，telephone and postage）

交通费如往返机票等（Travel expenses）

大部分您房子上花费的钱都是可以用来抵税的！！！

很多华人由于怕麻烦等原因并没有进行每年的报税。但是我要告诉大家的是，无论您是在澳洲有永居身份还是海外投资人士，只要好好利用负扣税政策，找个好的会计师帮您做账，要实现零交税都是可能的！这么多的开支，全部都可以利用负扣税政策去抵税！

通过这些数据，大家可以很清晰的看见，负扣税政策可是真真正正为大家节约了真金白银啊！这个伟大的政策也是很多投资者买房的原动力所在。您买了房，可以享受固定的租金收入，还可以用负扣税政策抵税，由税务局合理合法地把钱还到您的手上，更别说房屋本身的增值了。还有比这更棒的吗？所以，我作为个人也好，作为地产人也好，是非常支持负扣税政策的。

在这里给大家几点建议：

贷款买房，利用杠杆增加负扣税政策的优势。

保留好所有房屋相关开支的收据或发票。

如果您购买的是别墅类投资，土地税也可以使用负扣税政策抵税。

如果您持有房屋有一段时间，所有为此产生的开支：诸如更换水龙头等均属于支出，可以利用负扣税政策抵税。

利用负扣税政策合理避税，完成每年的税务申报。

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