和现房相比,买楼花/期房只需要付定金,
尾款在房屋完工后才需要支付,大大减轻了资金压力,
因此受到不少买家的青睐。
然而买了楼花,收房时却发现货不对板,对买家来说可不是什么好事。
为了规范楼花销售,新州政府修订了《1919年新南威尔士州土地转让法案》和《2017年土地转让(出售)条例)》。新规已经于2019年12月1日生效。这意味着新州的楼花卖家需要遵守更严格的披露要求。
要求大致可以分为4个重要时间节点,具体如下:
1
楼花合同签署后14天:检查披露声明
根据新规,楼花卖家必须在楼花合同中附上一份符合规定的披露声明,其中必须包括产权分割草图和法律规定的其他文件副本,重要信息包括:
➢ 土地局预注册号; ➢ 足以识别物业位置的具体信息;
➢ 物业面积; ➢ 物业平面图和位置图草图;
➢ 细节图草图、下水管道图草图和社区、辖区或小区物业规划草图;
➢ 影响物业或其使用的任何拟议地役权、共同用益权、限制或肯定条款。
其他需要提供的文件包括但不限于:
➢装修列表草案
➢ 用地限制条款(将与产权分割图一起递交注册的文件,用以新增或解除地役权、共同用益权、限制或肯定条款等)
➢管理声明和开发合同草案
➢物业管理章程草案 ➢ 公寓开发合同草案
➢公寓管理声明草案 ➢ 楼宇管理声明草案
如果披露声明里没有附带上述的文件或重要内容,买家有权在合同日期(即买卖双方签署合同之日)后14天内随时撤销合同,并以书面形式通知卖家。若交房时间短于14天,则该通知必须在交房之前发给卖家才有效。
2
交房前21天:重大变动应通知买家
新规要求,如果卖家意识到合同随附的披露声明已经或将要失实,则卖家应在交房前至少21天,按规定向买家发出书面通知(“变更通知”)。
披露声明的失实,指的是产权分割草图或规定文件内容中,可能对买家使用所购房产,造成不利影响的变更。如果只是变更门牌号、街道或楼宇/物业管理声明中的分摊费用,则不会被视为失实,卖家因此无需就此通知买家。
买家可以在收到变更通知后14天内,向卖家发出书面通知撤销合同,前提是能够证明:
➢ 如果买家事先知道任何相关变更,就不会签订合同;以及
➢合法权益因这些变更受到实质损害买家的合法权益因这些变更受到实质性损害。
买家行使撤销权后,合同自始无效,卖家必须把定金全额退给买家。
如果买家选择继续履行合同,可在收到变更通知后14天内,以书面通知的形式向卖家索取高达合同价格2%的赔偿。
3
交房前21天:提供已注册的产权分割图
卖家必须在交房的21天前向买家提供最终版本的注册图纸,同时买家不可以被逼迫早于第21天交房。
买家可在收到注册图纸和其他文件后14天内,书面通知卖家选择撤销合同,前提是买方能够证明:
➢ 如果买家事先知道任何相关变更,就不会签订合同;以及
➢合法权益因这些变更受到实质损害买家的合法权益因这些变更受到实质性损害。
同样,买家如果选择继续履行合同,可在收到注册图纸后14天内,以书面通知的形式向卖家索取高达合同价格2%的赔偿。
4
合同日期后10个工作日:法定冷静期
买家有权在合同交换后的10个工作日内撤销合同,但需要向卖家支付合同价格的0.25%作为赔偿。但通常来讲,楼花卖家会要求买家的律师提供Section 66W证书,确认买家同意放弃冷静期。
如上所述,新规对楼花卖家的披露要求比以前要严格得多。因此,卖家在准备楼花合同时,确保披露声明中文件的完整性和准确性是非常重要的。在签订楼花合同时,产权分割图和其他文件都没有最终敲定,所以后续也难免会发生变更。
尤其是楼花买家想要在交房前把房产转卖给其他人时,更要小心行事。由于原始合同(即卖开发商与买家签订的合同)和最终合同(即买家与下一任买家签订的合同)中间间隔数年,因此买卖双方都很难保证最终合同的内容符合新的披露要求。
无论您是楼花的卖家或买家,我们经验丰富的物权法律师团队,都能为您提供帮助。如果您需要相关法律建议或协助,请立即联系龙腾律师行。
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作者简介
Sharon Kwok
Solicitor
电话:0451 577 666
Sharon Kwok律师于2018年加入龙腾律师行,执业领域为财产和物权法。
Sharon是新州高等法院的注册律师,拥有悉尼大学法学硕士学位。她在财产法、移民法、家庭法和刑法等多个法律领域拥有丰富的业务经验,目前主要专注于财产和物权法方面的业务。
在香港出生和长大的Sharon拥有多元的文化背景和成长经历,能够以流利的中英粤三语深入浅出地向客户提供法律建议,这为她赢得了众多客户和商业伙伴。目前Sharon在墨尔本办事处工作。
Sharon相信,只有走出舒适区才能体验生活的美妙。这句座右铭鞭策着她不断在工作中学习精进,随时准备迎接职业生涯中的新挑战。
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