华人注意!悉尼买楼花有讲究,这4点务必要注意!许多人都疏忽了,后期麻烦不断!

2020年10月15日 悉尼印象





作者简介

Jeff Lin 

Migration Agent

电话:02-8355-9999

微信:longtonlegal25

邮箱:

[email protected]

Jeff Lin于2019年加入龙腾律师行,是澳洲持牌移民代理(执照编号:MARN1789606)。


Jeff毕业于澳洲八大之一的新南威尔士大学,拥有公共关系和广告硕士学位。2017年成为持牌移民代理后,他没有停下进修的脚步,又在新英格兰大学法学院攻读本科学位,已于2020年6月份年毕业,即将成为澳洲持牌律师。


Jeff擅长为为客户提供高效可行和富有创意的移民方案,短短几年就帮助超过500名客户获得移民签证,是龙腾律师行当之无愧的移民专家。



作者简介

Tina Ye

Migration Agent

电话:02-8355-9999

微信:longtonlegaltina

邮箱:

[email protected]

Tina Ye是澳大利亚注册移民代理,本科商学和法律双学位,研究生毕业于麦考瑞大学商学院,后获得维多利亚大学移民法文凭,成为澳大利亚注册移民代理(执照编号:MARN1803905)。


对于澳大利亚移民法, 她有着扎实的专业知识,凭借对本行业的热情,她专注于客户的需求,从客户的角度为不同背景的申请人提供专业高效的服务。从业的四年里,她成功处理了包括投资类,家庭类,工作类等各类复杂案件,积累了丰富经验。是一位值得信赖的专业人士。



作者简介

Suzana Dimitrijevic

Associate

电话:02-8015-7923

微信:longtonlegal3

邮箱:Suzana.Dimitrijevic@

longtonlegal.com.au

Suzana Dimitrijevic律师于2016年加入龙腾律师行,执业领域为家庭法、继承法、财产法和一般民事诉讼。 


Suzana本科毕业于新南威尔士大学商学院,曾获得院长奖学金和学业成就奖学金,后来又在悉尼大学获得了法律(税收方向)硕士学位,对财产相关的法律知识有深厚沉淀。 


在结合专业知识的基础上,Suzana能够创造性地为客户提供有效的法律解决方案。再加上她在一个多元化的法律团队工作,让她能够在多个法律领域积累经验和提高专业技能,帮助客户理解艰深的法律概念同时满足客户的诉求。 


Suzana始终从客户的需求出发,非常重视和客户保持良好的关系,赢得了众多客户的信赖和支持。如果您目前正经历着关系破裂,需要寻求法律帮助,请拨打1300 599 999联系Suzana。



作者简介

Redd Lei

Migration Agent

电话:02-8355-9999

微信:longtonlegal18

邮箱:

[email protected]

Redd多年来一直专业从事移民行业的工作,他同时持有工程硕士学位。Redd是澳洲持牌移民代理(执照编号MARN1572416),工作语言为普通话和英文。


Redd可以将从工科的学习研究中所获得的逻辑思维和分析能力应用到他的工作中,使他能够从更加独到的角度分析问题,和客户一起探讨最优的移民方案。


Redd自加入龙腾律师行以来,一直负责澳洲投资移民。Redd在他为客户准备申请的过程中能够兼顾客户各个方面的需求。在龙腾律师行他也擅长专攻移民中的疑难杂症,例如:例如股份代持,权益质押,资金来源,健康要求豁免等等。


Redd也一直在追求在工作中更加精益求精,他希望通过对移民法进行更深入的研究,为客户提供高质量和个性化的移民服务。



作者简介

Mo Wang

Solicitor

电话:02-8355-9999

微信:longtonlegal10

邮箱:

[email protected]

Mo Wang律师取得有中国法学学士、硕士学位及新南威尔士大学法律职业博士,于2018年加入龙腾律师行,她也是澳大利亚注册移民代理(执照编号MARN 1807981)。


Mo Wang律师主要执业领域为工伤及机动车伤害事故赔偿等民事赔偿案件,具有丰富的经验。




作者简介

Jessica Mowle

Solicitor

电话:02-8015-7926

微信:longtonlegal28

邮箱:Jessica.Mowle@

longtonlegal.com.au

Jessica Mowle律师于2018年加入龙腾律师行,执业领域为家庭法、继承法、财产法和一般民事诉讼。


Jessica毕业于南十字星大学,拥有法学(家庭法方向)硕士学位。她擅长处理家庭纠纷和遗嘱认证方面的事务,包括但不限于遗嘱起草、财产转让等。她在调解商业纠纷方面也积累了一定的经验,和新南威尔士州民事行政仲裁庭有过不少业务往来。


目前Jessica还是得到新南威尔士州法院认证的家庭法律师,她在和客户沟通时能够感同身受,并在法律的框架内和客户一同制定行动方案,从情感和法律两方面实现客户的最佳利益。




作者简介

Grace Guo

Solicitor

电话:02-8015-7930

微信:longtonlegal26

邮箱:Grace.Guo@

longtonlegal.com.au

Grace在新南威尔士大学完成法学博士学位,并成为新南威尔士州最高法院的律师。Grace在成为澳大利亚执业律师之前,在中国获得法学学士学位,并已在中国律师行业工作了6年。


Grace在物权法和公司法方面拥有丰富的经验,服务涉及房产和土地交易,建筑合同,商业买卖,商业和零售租赁,股东协议,股份转让,贷款协议以及用家庭信托和自我管理养老基金购买物业等等。


Grace在婚姻法,继承法,债务纠纷以及民事诉讼方面也很有经验。在婚姻法方面,Grace与客户和大律师紧密合作并处理涉及复杂家庭问题事务,儿童抚养纠纷以及巨额跨国财产纠纷。


Grace凭借其平易近人的个人魅力,勤奋勉励的工作态度,与客户,同行以及众多参与该领域的个人和企业保持着长久友好且稳定的关系,在赢得客户的同时也得到了众多推荐。




作者简介

Zoe Wu

Solicitor

电话:02-8355-9999

微信:longtonlegal19

邮箱:

[email protected]

Zoe 2009 年来到澳大利亚攻读硕士学位。毕业以后,出于对移民行业的热情,她于2015年完成了澳洲国立大学移民法课程,并成为注册移民代理(执照编号:MARN1575315)。


Zoe了解移民法的复杂性,从业多年,成功处理了多类复杂案例。擅长领域包括:雇主担保,投资移民,技术移民,家庭类移民等。


Zoe于2019年加入龙腾律师行,致力于为更多客户提供专业的服务,帮助客户实现移民心愿。





作者简介

Sharon Kwok

Solicitor

电话:04-5157-7666

微信:longtonsc

邮箱:Sharon.Kowk@

longtonlegal.com.au

Sharon Kwok律师于2018年加入龙腾律师行,执业领域为财产和物权法。

Sharon是新州高等法院的注册律师,拥有悉尼大学法学硕士学位。她在财产法、移民法、家庭法和刑法等多个法律领域拥有丰富的业务经验,目前主要专注于财产和物权法方面的业务。

在香港出生和长大的Sharon拥有多元的文化背景和成长经历,能够以流利的中英粤三语深入浅出地向客户提供法律建议,这为她赢得了众多客户和商业伙伴。目前Sharon在墨尔本办事处工作。
Sharon相信,只有走出舒适区才能体验生活的美妙。这句座右铭鞭策着她不断在工作中学习精进,随时准备迎接职业生涯中的新挑战。









和现房相比,买楼花/期房只需要付定金,


尾款在房屋完工后才需要支付,大大减轻了资金压力,


因此受到不少买家的青睐。


然而买了楼花,收房时却发现货不对板,对买家来说可不是什么好事。



为了规范楼花销售,新州政府修订了《1919年新南威尔士州土地转让法案》和《2017年土地转让(出售)条例)》。新规已经于2019年12月1日生效。这意味着新州的楼花卖家需要遵守更严格的披露要求。


要求大致可以分为4个重要时间节点,具体如下:


1

楼花合同签署后14天:检查披露声明


根据新规,楼花卖家必须在楼花合同中附上一份符合规定的披露声明,其中必须包括产权分割草图和法律规定的其他文件副本,重要信息包括:


➢ 土地局预注册号;   ➢ 足以识别物业位置的具体信息;

➢ 物业面积;         ➢ 物业平面图和位置图草图; 

➢ 细节图草图、下水管道图草图和社区、辖区或小区物业规划草图; 

➢ 影响物业或其使用的任何拟议地役权、共同用益权、限制或肯定条款。

 

其他需要提供的文件包括但不限于:


➢装修列表草案     

➢ 用地限制条款(将与产权分割图一起递交注册的文件,用以新增或解除地役权、共同用益权、限制或肯定条款等)

➢管理声明和开发合同草案

物业管理章程草案   ➢ 公寓开发合同草案

➢公寓管理声明草案   ➢ 楼宇管理声明草案 


如果披露声明里没有附带上述的文件或重要内容,买家有权在合同日期(即买卖双方签署合同之日)后14天内随时撤销合同,并以书面形式通知卖家。若交房时间短于14天,则该通知必须在交房之前发给卖家才有效。



2

交房前21天:重大变动应通知买家


新规要求,如果卖家意识到合同随附的披露声明已经或将要失实,则卖家应在交房前至少21天,按规定向买家发出书面通知(“变更通知”)。


披露声明的失实,指的是产权分割草图或规定文件内容中,可能对买家使用所购房产,造成不利影响的变更。如果只是变更门牌号、街道或楼宇/物业管理声明中的分摊费用,则不会被视为失实,卖家因此无需就此通知买家。


买家可以在收到变更通知后14天内,向卖家发出书面通知撤销合同,前提是能够证明:


➢ 如果买家事先知道任何相关变更,就不会签订合同;以及

➢合法权益因这些变更受到实质损害买家的合法权益因这些变更受到实质性损害。

 

买家行使撤销权后,合同自始无效,卖家必须把定金全额退给买家。


如果买家选择继续履行合同,可在收到变更通知后14天内,以书面通知的形式向卖家索取高达合同价格2%的赔偿。


3

交房前21天:提供已注册的产权分割图

卖家必须在交房的21天前向买家提供最终版本的注册图纸,同时买家不可以被逼迫早于第21天交房。


买家可在收到注册图纸和其他文件后14天内,书面通知卖家选择撤销合同,前提是买方能够证明:



➢ 如果买家事先知道任何相关变更,就不会签订合同;以及

➢合法权益因这些变更受到实质损害买家的合法权益因这些变更受到实质性损害。

 

同样,买家如果选择继续履行合同,可在收到注册图纸后14天内,以书面通知的形式向卖家索取高达合同价格2%的赔偿。



4

合同日期后10个工作日:法定冷静期

 

买家有权在合同交换后的10个工作日内撤销合同,但需要向卖家支付合同价格的0.25%作为赔偿。但通常来讲,楼花卖家会要求买家的律师提供Section 66W证书,确认买家同意放弃冷静期。


如上所述,新规对楼花卖家的披露要求比以前要严格得多。因此,卖家在准备楼花合同时,确保披露声明中文件的完整性和准确性是非常重要的。在签订楼花合同时,产权分割图和其他文件都没有最终敲定,所以后续也难免会发生变更。


尤其是楼花买家想要在交房前把房产转卖给其他人时,更要小心行事。由于原始合同(即卖开发商与买家签订的合同)和最终合同(即买家与下一任买家签订的合同)中间间隔数年,因此买卖双方都很难保证最终合同的内容符合新的披露要求。


无论您是楼花的卖家或买家,我们经验丰富的物权法律师团队,都能为您提供帮助。如果您需要相关法律建议或协助,请立即联系龙腾律师行。


扫码即可与我们联系


   小助手   
  Sharon Kowk


微信公众号:LongtonLegal

热线电话:1800 959 999


作者简介

Sharon Kwok

Solicitor

电话:0451 577 666

邮箱:[email protected]

Sharon Kwok律师于2018年加入龙腾律师行,执业领域为财产和物权法。

Sharon是新州高等法院的注册律师,拥有悉尼大学法学硕士学位。她在财产法、移民法、家庭法和刑法等多个法律领域拥有丰富的业务经验,目前主要专注于财产和物权法方面的业务。

在香港出生和长大的Sharon拥有多元的文化背景和成长经历,能够以流利的中英粤三语深入浅出地向客户提供法律建议,这为她赢得了众多客户和商业伙伴。目前Sharon在墨尔本办事处工作。


Sharon相信,只有走出舒适区才能体验生活的美妙。这句座右铭鞭策着她不断在工作中学习精进,随时准备迎接职业生涯中的新挑战。



重要法律免责

本公众号内的所有内容绝不是针对法律、理财、投资、税务等领域的个人建议。

针对您所遇到的问题,如想获得相关、正确且有效的可行性建议,请务必咨询澳洲持牌专业人士!作者及Longton Legal不承担任何直接或间接的法律责任。


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