地加房的流程并非您想的这么复杂！宝地置业助您成为地加房专家

2016年08月17日 墨尔本房产宝地置业

买地建房是墨尔本时下最流行的房产话题。如何挑选一块自己称心的地，然后在地块上建起一幢自己满意的房子是一个既简单又复杂的过程。为了帮助已经了解地加房的朋友再巩固一下基础知识，和帮助对地加房套餐知之甚少但感兴趣的朋友入门，宝地置业为大家归纳总结了购地建房的整体操作流程，分享给大家。
什么是地加房套餐？
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套餐是戏称，就是说买地和建别墅都要自己挑选和实施，地加房套餐既有它的灵活性（任选地块，包括大小，朝向，宽度等。同时，房型，包括单层或双层别墅，外立面的风格和内部装修配置标准），也有它的规范性（遵守开发商和市政的规定）。
简单来说，买地建房要通过买地、建房两个过程。具体的流程示意图如下：
具体操作中，会涉及到咨询购房中介，实地调研和排查，咨询律师和贷款经理，与建筑商的交涉等等，如果哪一环出了点问题，都会导致整个过程的质量和进度。
下面宝地为大家详细介绍一下地加房的整体流程的各个环节，大家查漏补缺。
选地
 我们的销售会根据您的预算和要求，帮助您选定区域和特定地块并确保您选的地和您将来要造的房子是匹配的。选地需要考虑的因素有：朝向，宽度深度和该土地是建造上的限制。在区域上需要考虑的因素有：是否靠近公共交通，公园，学校，商场，亲戚朋友等。
支付定金
   通常订金2000澳币，您需要填写预定表留下您的个人信息，以便在合同上能够正确反应出来。 (1000土地，1000建房)。
合同准备好之后，您需要签合同并且支付10%的首付（订金部分可以直接减去）。签署合同一般是在交完订金的3－5个工作日。
咨询律师
 合同里面需要填写您聘请的律师的联系方式，律师的工作包括办理土地过户手续。您可以咨询律师您所购置的土地印花税的金额。此外，您如果在澳洲长期居住人士，您可能享有政府的首次置房补贴，您也可以和律师确认。
贷款
   您需要提供双方交换的合同（已经具有法律效应）及贷款金融机构所需要的个人信息，工资收入证明等材料。请您提供大致的交地时间，以便贷款的申请达到不过早也不过迟。过早容易贷款过期，时间不够又会对贷款的准时获批有影响。
交地
   当土地分划的批文在土地局顺利登记之后，您购买的土地就可以交付了。一般开发商会提前14天发信通知您的律师，您的律师会和您的贷款机构联系，确保放贷时间和交付的顺利。（一般土地过户的时间是在登记完成的14天后，所以客户必须确保贷款届时已经到位避免可能的罚息）
选房型
   我们会把您买的地的‘型态’及小区的‘建造指南’等信息一并提供给承建商，承建商会根据您的要求和预算，提供一套最适合您的房型，并给出报价。您需要考虑的是是否在单件上需要升级，如层高，加露台，烹饪设备的升级等。您还需要仔细的阅读过您的配置清单，确认您的套餐已经包括了各项所需，如车道，栅栏和花园等，以达到拎包入住的效果
支付订金
   我们之前已经提及建筑定金。
等您对以上房型确认满意之后，通常您需要支付1000澳币做为订金，好让承建商真正的帮您‘量身定做’您的建房合同。值得一提的是，在准备您的建筑合同的时候，有些直接的费用已经产生了。比如，您的土地可能需要土地检测员来进行土壤测试后才能正确的做出合同。另外承建商必须考虑并确保您的建造符合小区‘建造指南’的规定，同样的房型，在不同的小区的建造成本就有可能不同，如蓄水箱安装在某些小区是规定的。
签署合同
合同里面的内容基本包括详细的图纸，造价成本，配置清单及授权承建商为您造房等。等您签署后，您需要支付建造费用的5%。
修改或选色文件时，承建商或您本人都可以对房屋提出合理的修改，比如某种建筑装潢材料停产或改良，承建商需要书面和您通知确认。您也可能需要对房屋里面的色系需要做选择。修改文件和上述的建造合同一样，具有法律效应。
相关部门审批
您的房屋设计，配置，色系选择都完成之后， 建房申请最终会送至市政进行最后审批。（在客户完成合同的签订后通常建筑商需要处理的工作包括：从当地市政府，自来水公司，天然气供应商等各种相关部门获取地块的详细信息，包括地下的各种设施，管道的位置和要求，制作具体的施工图纸，把客户选择的色系，改动在相关图纸上体现出来，实地土壤测试和测绘工作，安排地基的设计，地下管道设施的连接，主体结构框架的设计，管道的设计，节能报告的审批，小区设计的审批，安排各种施工和房屋保险，申请政府的建筑许可，安排所有的材料采购订单）

于此同时，在承建商正式批准开工之前，通常他们都会需要看到您的资金证明并确认您是土地的持有者。另外开工时间一定是在土地交付之后。（土地的地契生成意味着开发商完成了所有的基础设施的铺设，也只有在这个完成后建筑商才能到实地做土壤的测试，但往往地块的详细工程信息需要拖延数周才能从政府和各个相关部门获得，所以一般土地交割后建筑商大概需要10-14周才能完成所有的建房手续和审批，这个过程涉及到跟多个政府部门的联系和沟通，往往这是最耗费时间的过程）
造房
   建造过程大致分为：地基，框架，封顶，内部装修和完工。相应的，您开始按阶段支付建造费用，一般分别为：签合同支付总建筑费用的5%， 地基完成后10%， 框架15%， 封顶35%， 内部装修25% 和完工10%。（银行通常会要求客户把自己需要支付的部分付清后才开始从贷款里扣款，所有前几期客户通常需要自己支付，然后把建筑商提供的收据一并交给银行作为后面放款的凭证，建筑上一般要求在发出Invoice后的7天需要收到工程款，所以客户需要确保资金到位）
完工交付
   市政提供了入住许可证之后，您需要支付您的尾款。这样房屋就正式交付了。（在建筑工程完成后，由政府认可的建筑检验机构会派人对房屋的结构的质量做详细的检查，在达到澳洲的建筑标准后才会颁发入住许可证，建筑商会提供这个许可证给客户的银行或者贷款机构作为工程完工的凭证。银行在放尾款之前会安排银行的估价师对房屋做第二次的检验，达到标准后银行才会付款。在这之后客户还有两次验房的机会，之后客户就可以和建筑商安排具体的房屋交接手续，建筑商会把和房屋有关的所有证书，资料，施工图纸，质保资料，使用说明，钥匙，车库遥控器等等一并交给客户保管）



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