各位好，本期我们将继续全面且详细地分析大家最为关心的购房相关税费课题。本期重点介绍一下负扣税，希望我们的介绍能让大家能更好的理解负扣税。

“负扣税”名为税，但是却并非一种税务制度。恰恰与之相反，负扣税政策是澳洲政府为了鼓励投资者买房而推行的一种补贴机制。作为全世界极少数实行负扣税政策的国家，负扣税政策确确实实地在过去的数十年鼓励了更多投资者买房，并促进了经济。

为了鼓励房产投资，ATO 税务局把个人房屋出租当成了一种会产生 assessable income 中文叫“可纳税收入”的小生意（投资），而这种小生意通常都是“亏”的。

作为生意，自然有收入和支出。收入自然就是该房屋的租金。而支出则包括房屋折旧、银行还贷、物业费、市政费、水税、房屋保险费等所有因为该房屋而产生的开支。

用收入减去支出，你的投资房可能会出现一个纸面上的“亏损”（往往并非真正的亏损，因为房产折旧被视为“支出”，但房价增值不会被视为“收入”），这个“亏损”的额度可以从你工资收入的应纳税额度中直接减去，为你带来税务上的优惠。

举个例子，今年你的工资是 8 万澳币，发下来的时候就只剩下 $62,453了，因为老板帮你向政府上了税。

计算如下，交给澳洲政府 $17,547 =（80000-37001）*32.5%-（37000-18201）*19%

假设去年，你恰好买了个 60 万的新房子，第一年折旧在 $18,000 左右。在租房这个投资上，你的其他有形支出还包括 council rate 市政管理费，water rate 水费，strata 物业管理，interest 利息等，收入是 rent 租金。一切按保守计算，ROI 投资回收率 = 5.2%。

收入 -支出= $600*52（一年的租金）- 5.5%*$480,000（贷款 80% 的平均年利息）-500（water rate 水费）-1200（strata 物业费）-600（council rate 市政管理费）≈ 0那么在会计上，你这套房子的总亏损就等于折旧额 $18,000，接下来重新计算今年的taxliability 纳税义务了。因为投资“亏损”的缘故，你今年的 taxible income 可纳税收入变成了 $62000（80,000-18,000），实际应该向政府上交税额 $11,697=（62000-37001）*32.5%-（37000-18201）*19%。

可是已经交上去了 $17,547 怎么办啊？要回来不就是了，给 ATO（Australian Taxation Office 澳大利亚税务局）交个申请上去，不算房价涨了 7%-10%，今年又因为房子多拿回来 $5,850。

当然，我们英联地产的客人有很多都是是海外居民，还没有拿到澳洲永居身份。那么，这个负扣税福利可以用吗？可以的。

如图所示，海外人士在0-$90000的收入中的32.5%需要缴税。同样，我们以小王为例。假设小王是海外人士，他的澳洲唯一本地收入来源自然是这套房子的租金，也就是$32100。正常来说，每年的报税是$10432.5。是不是很多？三分之一的租金收入都要交给政府了。

然而，当我们使用负扣税政策后，其中的$18960作为开支可以抵税，所以需要报税的收入锐减为$32100-$18960=$13,140。因此需要缴税的数字改为$4270.5，是不是很神奇？

那除了之前提到的贷款利息、物业管理费、水税、市政费、租赁管理费、房屋折旧，还有哪些内容可以作为支出来抵税吗？有！有非常多！这里给大家一个列表：

租房广告费（Advertising for tenants）

贷款手续费（Borrowing expenses）

房屋清洁费（Cleaning）

针对别墅的园艺和锄草费用（Gardening and lawn mowing）

针对别墅的房屋保险（Insurance）以及所有房产均可用的房东保险（landlord insurance）

针对别墅的地税（Land tax）

律师费（Legal fees）

针对别墅的除虫费( Pest control)

针对二手房的维护维修费（Repairs and maintenance）

文具，电话费和邮费（Stationary，telephone and postage）

交通费如往返机票等（Travel expenses）

大部分您房子上花费的钱都是可以用来抵税的！！！

因此，无论您是在澳洲有永居身份还是海外投资人士，只要好好利用负扣税政策，找个好的会计师帮您做账，要实现零交税都是可能的！

通过这些数据，大家可以很清晰的看见，负扣税政策可是真真正正为大家节约了真金白银啊！这个伟大的政策也是很多投资者买房的原动力所在。您买了房，可以享受固定的租金收入，还可以用负扣税政策抵税，由税务局合理合法地把钱还到您的手上，更别说房屋本身的增值了。还有比这更棒的吗？

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