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根据澳洲税法规定，任何人在澳洲境内产生的收入都必须缴税，而且是按照累进制逐级递增缴税，即收入越高税率越高。
由此可见，澳洲的个人所得税还是比较高的。因此，如何合理地降低纳税收入就至关重要。
以澳洲居民为例，如果他本来的税前收入有$42,000，那么他就已经进入了第三阶级32.5%的税率。但是如果可以将税前收入降低$5,000，就可以降到下一个税率，按19%来扣税。那么如何合理合法地来降低我们的税前收入呢？
对于高收入人群来说，在澳洲购买投资房是人们资产保值和增值的重要投资方式之一。同样，作为投资房申报租金收入，就是一个行之有效的降低税前收入的方法。
在长线房产投资中，将房产出租是重要的获得收益的方式之一，租金收入可以帮助投资人减轻还贷款的压力和房屋自身成本，从而帮助投资人更轻松地长期持有资产。这一进一出，就产生了正负现金流和“负扣税”一说。
那这三个专有名词分别是什么意思呢？那接下来小编将分别解释下这三个词的定义：
-正现金流
-负现金流
-负扣税
正现金流
如果投资房的租金收入超过了这一房产的所有支出（包括贷款还款、物业费、市政费、水费、维修费等等），那么，这项投资所带来的就是正现金流。
顾名思义，正现金流代表着不需额外掏钱就可以持有房产，也代表着不需等待房产升值就可获得利润。
不过，值得注意的是，如果你拥有正现金流的房产，那房产所创造的收入会额外加在你本人的收入之上，可能导致投资者需缴纳更多的个人所得税喔。
负现金流
如果租金并不能完全涵盖住支出，那这项投资就是负现金流。
在很多投资者心心念念地寻找正现金流投资房产之时，许多投资者——尤其是高收入的投资者，则并不介意负现金流，因为澳洲独特的负扣税制度的存在，负现金流的投资房可以帮助他们实现合法避税的目的，这就是澳洲独特的“负扣税”。
负扣税
如果房子作为投资用，房子的各项开支享有抵税的优惠，也就是说在支出大于租金收入的情况下，多出的部分可以抵消个人的全年纳税所得，从而达到降低应缴税款的目的。这就是所谓的“负扣税”。
“负扣税”并不是一种税，而是一种对于投资房产的税务补贴制度。从原理上来说，“负扣税”等于澳洲税务局（ATO）把你的投资房产视为一个“Small Business”，租客缴纳的租金是你的“收入”，维持这一“Business”的所有开销，包括银行贷款利息、水电费、物业管理和维护费用、保险费……等等，都视为“生意支出”。
当你的支出高于你的收入时，澳洲税务局视为投资亏损，而这一亏损额可以从你的应税收入中减去，从而降低你的应税收入，让税务局为你退回一部分的个人所得税。
由于负扣税的效用，许多高收入投资者往往采取通过负现金流实现避税的策略来进行房产投资，这样的投资者往往更关注房产的长期增值，而很少在意短期现金流的正负。
从定义上来看，正现金流是钱进口袋，负现金流是从口袋掏钱，非黑即白的概念，但由于“负扣税”的存在-即房屋折旧（Depreciation），这一报税项目的存在，房产投资者有机会即享受正现金流每月的稳定收益，也可享受负扣税带来的税务优惠。
那有读者可能就会问了"折旧"怎样将投资房的现金流“扭亏为盈”呢？
只要你的房产有租金收入，那么就可以为持有该房产所产生的部分开支费用申报税务抵扣。大部分投资者都知道，物业管理费、市政费、以及各项维修养护费用都可以申报抵税，其实，房产折旧也是可以抵税的。
随着时间的推移，任何建筑物及其中的设施都会磨损、变旧。澳洲法律允许所有新房的房东为这类损耗申报抵税，这就是折旧抵税。与维护、养护等其他房产持有相关费用不同的是，折旧是不需花费任何钱就可以申报抵税的项目，因此折旧抵税通常被称为“非现金抵税”
举个生动栗子
李雷
我买了一套60万的全新公寓，虽然总投资是负现金流，但可以用负扣税来避税。
我也花了60万买了套二手公寓用做投资房，总投资是正现金流，每年收入又增加了呢。
韩梅梅
开销对比 | ||
李雷 | 费用对比 | 韩梅梅 |
70,000 | 年薪 | 70,000 |
600 | 周租金 | 650 |
+31,200 | 年租金收入 | +33,800 |
-32,200 | 房屋开销总支出/年 | -32,200 |
-1,000 | 现金流总计 | +1,600 |
李雷今年税前净收入为$69,000 韩梅梅今年税前净收入为$71,600 | ||
单从表格上来看，韩梅梅的投资房今年净赚1600，但是当到了报税的时候，
①投资房收益对总收入/支出的影响：李雷亏损$1,000，应税收入变成了$69,000；韩梅梅盈利$1,600,应税收入变成了$71,600。
②公寓折旧的影响：李雷的全新公寓第一年的折旧为$18,000，韩梅梅的二手公寓没有办法折旧，李雷的应税收入再降$18,000,变成$51,000。韩梅梅的收入不变。
两个人本财年应缴税款：
李雷税前收入$51,000，需缴纳$8,122的税款，但因为李雷之前的年薪是$70,000，公司已经缴纳$14,297，因此李雷能收到ATO的退税金额为$6,175。
而同样年收入的韩梅梅，因为投资房收益$1,600,应税收入变成了$71,600。需要再额外补缴$552的税款。
折旧计算表 | ||
李雷 69,000 | 净收入 | 韩梅梅 71,600 |
-18,000 | 折旧 | 0 |
51,000 | 应税净收入 | 71,600 |
7,826 | 应缴税款 | 15,168 |
61,174 | 净收入（税后） | 56,432 |
+6,790 | 总退税 | -552 |
| ||
李雷 | 韩梅梅 | |
+31,200 | 租金收入总计 | +33,800 |
-32,200 | 持有成本总计 | -32,200 |
+6,790 | 退税额 | -552 |
+5,790 | 现金流总计 | +1,048 |
如果但看租金收益，李雷和韩梅梅收益一负一正，但是算上折旧和负扣税之后，李雷的现金流从-$1,000涨为+$5,790，韩梅梅的收益从+$1,600降为+$1,048。
从上面的栗子可以看出，房产投资中的正负现金流并不是非此即彼的关系。
正现金流当然可以让投资者无需额外自掏腰包，不用担心地持有房产；而当负现金流与折旧退税和负扣税这两大“武器”并用得当的时候，也能发挥出“转亏为盈”的神奇效果。
正因如此，在进行房产投资之前，比起斩钉截铁地寻找“正现金流”或“负现金流”的房产，根据自身的实际情况来设立一个确切的投资目标，并依此来寻找适合的投资房产，才是更为重要的。
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