15年前，当劳埃德·埃奇（Lloyd Edge）还是一名普通教师的时候，就开始投资房地产。通过一些精明的购买，现在的他已经建立了价值$1200万的房地产投资组合。

他的投资包括遍布全澳的16处房产，第一处是位于Rockdale的一居室公寓，当年以270,000澳元的价格买下。

不少物业是用其现有物业增值的盈余购买的。

埃奇先生现在帮助其他有抱负的投资者打造他们的“房产帝国”，但他指出，由于信息不完善或经验不足，一些新手投资者通常会遇到困难。

他说，常见的错误之一是买的位置不对。Edge先生说：“市场上只有不到5％的待售物业属于投资级。”

虽然，“位置，位置，位置”（Location，location，location）一直是房产行业的金科玉律，但到底如何挑选好位置的房产，做起来总比说起来难。

他建议投资者根据良好的郊区增长驱动力，以及该地区已有的行业类别，综合挑选合适的房地产位置。

埃奇先生说，（该地区）已经批准的发展计划、较低的出租空置率、最新的人口增加率、以及市政支出的增加，都预示着该地房地产价值将上升。

他补充说，找到正确的位置，通常意味着要做好跳出你熟悉地区的准备。

在购买土地别墅套餐时，选择正确的位置尤为重要——这种房产类别需要对位置特别谨慎。

“在错误的位置买房，房子可能会随着房屋完工逐渐贬值。”

（图| Lloyd Edge 和妻子雷妮 Renee 还是音乐老师的时候就开始投资房产。图片：Richard Dobson）

“通常在'远郊区'可以买到价格合适的土地别墅套餐，然而与大都市地区相比，就业机会和公共交通机会也将减少。”

“投资者还低估了所涉及的成本——套餐内可能不包括车道（driveway）和围栏（fence）等。我的建议是从建筑商那获取一份完整的清单，以便在别墅动工之前就将所有成本计入预算。”

另一个投资者经常犯的错误是财务结构。

“要获得融资，除了利率之外还有很多事情要做。投资者需要关注贷款人提供的整套方案。”

他补充说，投资者应避免交叉抵押，即将一笔贷款的抵押用作另一笔的抵押。

他说：“这给银行带来了太多的控制权。”

“当务之急是所有贷款都是独立的。”

“如果这些贷款被交叉抵押，而其中一处房产的价值下跌，银行可能会让您从另一处房产（可能是表现最好的房产）中提取资产净值，以偿还另一笔贷款。”

避免这种情况的最好方法是使用不同的银行。“我建议最多在同一家银行贷款两处物业。”

他说，掌握建立16套物业的投资组合需要大量的学习，但是如果能专注，任何人都可以做到。

当一开始购买房产的时候，他的目标不是建立庞大的投资组合，而只是入市。

他估计1200万澳元的投资组合中约有45％是债务，净资产占55％。

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