点击蓝字 关注我们
今天来给大家讲讲高达12万的政府补贴
NRAS
全称为National Rental Affordability Scheme，意思是是澳洲住房补贴法案。 “NRAS”是澳洲财政部长和房屋部长08年联合推出，并且已经形成相应法规。政府通过NRAS，提供经过政府审核的投资房的业主巨额投资补贴，连续补贴10年，来鼓励投资人投资房产，从而增加房屋供应, 解决澳洲房屋短缺问题。 此补贴由联邦政府和州政府联合提供，并且每年随着通货膨胀率（CPI）增长。
NRAS的基本信息
1.An NRAS property must be a NEW property.
(NRAS物业必须是新房)
2.Property must be rented out at maximum of 80% of marketvalue.
(物业租金不能超过市场价的80%)
3.Key workers (service industry), over 55's, families etc.
主要租客对象为（服务业）重要工作人员，年龄超过55岁的家庭等
4.The NRAS incentive is paid as a refundable tax offset everyJuly.
(NRAS津贴将在每年7月以可退还税务抵扣形式支付)
5.The Government will pay the NRAS incentive for 13 weeks ifthe property is vacant.
(如物业空置，政府将支付13周的NRAS奖励性补贴)
6.Incentives are TAX FREE
(这些奖励性补贴是免税的)
7.Powerful TAX Impact
(能有效节税)
NRAS补贴的特点
1.此补贴将根据通货膨胀率逐年增加，预计10年后，总补贴将近$120,000。
2.此补贴以每套房屋为补贴单位，也就是说每个NRAS补贴房产都获得一样的补贴额度，不随房屋价格的多少变动，因此房屋价格越低，补贴优势越大。
3.此补贴不需要缴税。
4.接受补贴的物业，政府要求以市场价的80%出租。
（例如：市场租金是$1,200/月的话，一年收入为$14,400,如果按80%价格出租，该套房屋将损失$2,880/年,更深一步看，每年$2,880的损失，政府还可以回税，根据收入不同，回税额度有所不同，绝大部分投资者实际损失可以控制在$2,000/年左右，但政府补贴$9,981/年，补贴额度大大超出损失）。
NRAS对投资者的强大激励
1.如上所述，投资者将获得长达10年的稳定收入保证，获得近$120,000的免税政府补贴，投资者如果选择了合适的物业，将轻松实现正现金流收入。
2.政府对NRAS补贴物业，从选址、设计及配套设施的选择都执行严格标准。
3.NRAS补贴房产，不同于commission house 等，它散布在正常居民区内，也就是说，一栋楼里 ，同时存在NRAS补贴物业和非NRAS补贴物业，房屋质量完全一致，日后物业升值也是完全一样的。
4.贷款产生的利息和房屋折旧可做税务抵扣，可实现比一般物业更高的税务减免。
5.政府指定的专业公司管理和维护，更安全，更规范。
总结NRAS的主要好处如下：
a) 有效的退税法
b) 无风险投资
c) 正现金流的房地产
d) 100%的借贷
e) 政府租赁赞助支持
f) 10年安全的现金流
提问
&
解答
Answers
Q1、可否销售NRAS物业或者退出NRAS计划，以市场价格出租物业？
投资者在10年计划执行期间，销售NRAS物业或退出NRAS计划没有任何的限制或罚金：
· NRAS物业可退出NRAS计划并在市场上销售，没有任何限制。
· NRAS物业可以销售给其他投资者，新的业主可以继续享受NRAS补贴。
· 10年期满后，NRAS物业可以在市场上出售或者以市场价格出租。
Q2、NRAS补贴政策房？10年补贴12万澳币？和普通房屋有什么区别？
1. 澳洲国家住房补贴计划是澳洲工党政府2008年制定的一项法案，不会随着澳洲政府的更替而发生变化。
2.澳洲国家住房补贴计划是为了增加住房供给，缓解澳洲住房短缺的局面。
3.参与国家住房补贴计划的投资者对投资物业拥有100%永久产权。
4.参与国家住房补贴计划的投资者目前享有联邦政府和州政府连续10年的年均投资补贴额为10524澳币，而且补贴额度会随着CPI的增长而逐年增加。
5.政府补贴全部是免税收入，投资者无需缴税。
6.参与国家住房补贴计划的物业必须以市场正常租金的80%对外出租。
7.参与投资房管理的房屋管理公司是州政府授权的专业房屋管理公司，不同于一般的房屋中介。
8.参与国家住房补贴计划的物业在10年可以随时出售，但必须卖给下一个能参与该计划的投资者；或者出售后，你投资另外一套参与政府补贴计划的物业，以使您投资政府补贴房的计划达到10年。
NRAS的基本知识与认识误区
管中窥豹，轻视NRAS
有人认为 NRAS 是公屋，是给没有工作，低收入的人住的。这是一个错误的理解，事实上申请 NRAS 房屋的租客都需要有稳定工作并且做收入测试，最低工资要求大约是在 $45,000. 他们主要的工作背景是政府雇员，例如警察、护士、学校老师等等。
厚此薄彼，忽略资本增值
NRAS 项目的回报率是非常高的，绝大部分投资者在十年内是不需要花一分钱养房子的（根据个人工作与财务条件不同而定）。这样的话人们往往被 NRAS 的正现金流所迷惑，就忘记了投资的 另一个目的：资本增值。其实 cash flow 和 capital gain 都很重要，应该根据投资需求的不同而选择不同的 NRAS 投资项目。
盲目大意，不做Due Diligence
有的投资者相信所有 NRAS 的项目都是好的投资项目，因为这是政府制定的政策并且也已成为一部法案，但这其实是不对的。事实上，政府不直接参与 NRAS 的管理，它不会考虑 NRAS 项目所在地的市场情况，谁是开发商，项目质量与售后服务等，所以还需要投资者自己做足功课后再做决定。
掉以轻心，忽视个人税率
NRAS 每年给予投资者的免税金额大概是 $10,000（根据 CPI 递增，海外投资者也可以享受），它对投资者的现金流最终的影响大部分取决于房价与个人所得税，基本的原则是房价越低，个人所得税越高NRAS的回报就越大。
忽视租金折扣的比例
很多人都知道 NRAS 的项目在出租的时候租金要低于市场价格，但很多人不清楚根据不同 NRAS 管理公司的规则不同，租金折扣比例也有所不同，有些房屋的折扣会达到 20%，而有些则要有 30% 的折扣。在选择 NRAS 项目的时候，投资者也需要考虑折扣比例对自己投资回报的影响。
忽视贷款的限制
无可置疑 NRAS 是一种很好的投资辅助政策，但是投资者在选择 NRAS 项目的时候要考虑到银行的贷款政策。每个银行对 NRAS 的理解与风险评估都不尽相同，并均为此制定了相应的条款。有的机构对 LVR（贷款价值比率）有要求，有的对 NRAS 管理公司有要求，有的对 NRAS 架构有要求等。所以对 NRAS 感兴趣的投资者在做投资决定前最好咨询有 NRAS 专业知识的公司。
NRAS的出条款
有人认为 NRAS 的十年合约是不可以更改的，一旦签订就一定要持续十年，无法自由买卖与管理。实际上 NRAS 是很灵活的，投资者可以在任何时候自由退出，只是在选择 NRAS 项目的时候要了解管理公司具体的退出条款，有的只收取 $1000，有的根据 NRAS 合约所剩的年数制定。
NRAS也适用于海外投资者
其实澳洲政府还是挺慷慨的，海外投资者也可以申请大概每年免税的 $10,000补助金额，可是由于海外投资者没有 Negative Gearing 的优惠，所以在选择 NRAS 项目、贷款比率的调整、贷款产品选择方面需要采取不同的策略。
综上所述，NRAS计划是个非常不错的投资，不过在投资前需要甄选好投资项目才能做到收益的最大化，既能享受固定的租金回报以及补贴，10年后转卖也能获得不错的投资增值！
想加入澳优？
想了解更多房产咨询？
快快扫描下方二维码吧！
扫描二维码
关注我们
澳优热推项目
了解更多项目详情
请扫澳优专业置业顾问
点“在看”给我一朵小黄花
