关于维州政府4大购房新政的详细解析 - 新的政策将带来什么影响？,尊铂地产投资集团微信公众号文章

关于维州政府4大购房新政的详细解析

- 新的政策将带来什么影响？

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3月5日，维州州长在官方媒体上最先发布了计划中的新政。随后，维州税务局更新并确认了相关信息。这一系列政策只是计划实施，仍没有落实到明确的法律条文上。

首次置业者印花税全部减免

由原来的50%减免上升至全部减免

1. First Home Buyer Duty Concession

高涨的房价导致首次置业的买家难以入市，这其中印花税占了相当大的比重。Andrews Labour Government工党政府一直致力于解决购买住房能力的问题，发布的新政策旨在鼓励自住房买家首次置业。

政府先于3月5日通过官网媒体正式发布了了此决定：政府将取消60万澳币以下房产的首次购房者的印花税（土地转让税）。此优惠政策只适用于澳洲本地公民和绿卡持有者，海外买家仍需缴印花税。根据政府统计，大约50%的本地买家是在考虑购买60万以下的房子，则这些买家均有资格豁免全部印花税。欲购买价值在60万至75万澳币之间的购房者，也将有资格享有优惠政策，可以按照价格的比例申请减免部分印花税。

新措施将根据2017年国家税收法修正案通过，适用于从2017年7月1日起订立的合同。印花税的豁免政策和优惠政策，是针对于马上要建和已经建好的房屋。政府预计将帮助25,000名维多利亚居民购买他们的第一个自住房。

Table1: 首次置业者可省的印花税数额

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维州首次置业补贴加倍

仅针对偏远地区75万以下的房产

2. First Home Owner Grant

维多利亚州政府已宣布，计划将边远地区的首次屋主补助金（FHOG）从$10,000增加到$20,000，适用于在维州地区内建造的75万澳元以内的新房。此项政策适用于从2017年7月1日至2020年6月30日签订的合同。墨尔本地区内符合首次置业补贴要求的首次购房者，仍将继续获得$ 10,000 的FHOG补贴。

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维州政府计划发布新税收

闲置房产业主将要缴纳空置住宅物业税

3. Vacant Residential

Tax

与此同时，政府宣布将提出一项新的税收 - 空置住宅物业税 (Vacant Residential Tax)。这项税收将解决墨尔本市区内，较为靠近CBD (Inner city & Middle Suburb) 的闲置物业。通过这项新的税收，政府正在试图鼓励一些不合理闲置物业的业主，降这些物业销售或出租，以提高这些区域内的住房率，提高住房机会。

空置住宅：在一个Calendar Year日历年内空置超过6个月的住宅。

此项税收预计从1 January 2018开始执行。空置住宅物业税的数额为：每年征收1％，即1% 乘以需缴税房产的资本增至价格Capital Improved Value。例如，如果房产的资本增值为500,000澳元，则支付的金额为5,000澳元。

政府还有另一项针对于空置住在的Surcharge叫做 Absentee Owner Surcharge。AOS与VRT的区别在于：征税目的和征税人群不同。

Absentee Owner Surcharge：只适用于海外买家中的非常住居民。具体的标准，请参见SRO官方网站或联系世达律所。

AOS 空置业主附加费 – 仅针对海外买家，计算的Base Value为 Land Value 土地价格。这项费用是针对Land Tax的一项附加款项。但是，个人只有在拥有的土地总价值高于25万澳币的时候，才需要缴纳 Land Tax（自住房可以豁免）。如果个人满足不缴纳Land Tax的标准，也不需要交 AOS 空置业主附加费。因此，City公寓的买家基本都不需要缴纳地税和 AOS 附加费，平均每套公寓的土地价值仅在5万澳元左右。

Table 2： Land tax general rates with AOS - 2017

VRT 闲置房产物业税 – 针对所有买家，计算的Base Value 为 Capital Improved Value - 房产资本增值后价格。

Capital Improved Value：Council 估算的价格，又称为Council Price。此价格通常低于市场价，高于土地价。新房的CIV和合同上的购房价格是一样的。

政府会判定有一些不需要交此税的情况，即业主持有合理的理由闲置此房产，包括：度假房，已故遗产和暂居海外的维州业主。此项税收将采取向政府自我报告的方式征收。政府要求空置住宅物业的业主，需要将其拥有的任何空置物业，通知给State Revenue Office 税务局。

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投资房买家买楼花

不再享有节省楼花印花税的优惠政策

4. Off-the-plan Duty Concession

很多人之所以选择购买 off-the-plan的原因在于，买楼花可以省印花税。详细的信息可以查看历史记录，参考世达小编曾发表的文章：《预购楼花可以省下多少印花税？房产中介的宣传是否可靠？》

Off-the-plan Stamp Duty Concession又称为Off-the-plan Sales Concession ，是政府在计算楼花的印花税所用的一种计算方式。简单来说，是指房子动工之前，按照地价Land Value作为Base Value来计算印花税；如果房子已经开始动工但仍未竣工，则按照房子的施工比例来计算建筑成本，从而计算印花税。公寓本身的地价Land Value很低，很多人选择购买公寓的楼花，只需要缴纳几千澳币的印花税，相比于购买现房能节省几万澳币。

新政：17年7月1日以后签的合同，投资房买家关于需缴付印花税的计算方式更改。即，以房子的合同价格作为Base Value计算印花税（即使房子还没有开始建）。

如果是持有短期拘留权的海外买家，比如457,188A以及学生签证的持有者，都有权购房作为自住房产。自住房买家的定义是，买家需要有意向，在交割/房子竣工后的12个月内，开始居住，并居住至少12个月。因此，这项Off-the-plan Sales Concession的更改，并非针对于所有海外买家，而是针对于全维州的投资房买家。

两种买家依旧享有off-the-plan duty concession：

1. 将房产作为首要居住地址的买家（即，海外买家，交割/竣工时持有至少1年的合法签证以保证居住满12个月）；

2. 有权享有FH Buyer Duty Concession的买家（即，持有Citizen/PR的首次置业者，且欲购买房产的价格少于75万）。

总体来说，如果新政策开始实行，纯海外买家，在维州购买OFF-THE-PLAN楼花作为投资房，要注意以下几点：

1. 需要以合同购房价格为base计算印花税，

up to 5.5% X Contract price;

2. Foreigner 外国购买者附加税为

7% X Contract Price;

3. 如果房子空置，则需缴纳VRT (空置房屋税):

1% X Capital Improved Value。

也就是说，假如海外买家购买楼花，计划交割以后把房子出租，也仍需缴纳 (up to) 12.5%的印花税。i.e. 12.5% x Contract Price。

新南威尔士州目前的政策为: 所有房产（楼花&新房&二手房）的印花税都是 (Up to) 5.5% x Contract Price, 海外买家购房税为4%。海外买家购买房产总共需要缴纳的印花税为(Up to) 9.5% x Contract Price。

如此计算下来，维州已经成为全澳洲各州中，海外投资者印花税最高的州。可能会发生的状况是，一部分投资买家有可能会将投资转移至新南威尔士州，比如悉尼。而在墨尔本，偏远地区较为平价的Townhouse 的需求则将在一定程度上会被推动，尤其是75万以下仍未竣工的Townhouse。买家因此可以获得更多的首次置业补贴，同时因为Townhouse地价较少，需缴纳的印花税也比较少。即使是投资买家，也可以获得更多的优惠。

目前看来，这一系列政策的制定不利于纯海外的买家（即：没有合法签证在澳洲境内停留超过12个月的买家）。由于纯海外买家不能购买自住房，买房只能作为投资用途。这些投资房的业主既不能享受楼花的自住房优惠PPR Concession，同时又要多缴印花税。房子交割后，房主则会将CITY公寓的租金在一定程度上下降，以避免缴纳空置税。这些政策实际是鼓励这些闲置房产的房主降低房租，或者出售房产，无论哪种方式对真正需要住房的人（租客&自住房买家）都是有利的。

“ 在过去，如果你努力工作并努力存钱，你可以买自己的房子建立自己的家。但是现在，这变得越来越难。这些政策上的变化将帮助成千上万的维多利亚人，帮助他们把澳大利亚梦成为现实。由于负扣税政策和资本增值税务优惠政策，首次置业者的购房者的风险已经有所降低。这将有助于发展平等的购房竞争环境。”

- 维州首相 Daniel Andrews

“ 我们正在试图让首次购房者进入到购房市场，并更接近他们的目标。这些举措是为了确保今天的家庭和他们的后代能够负担得起自己的居住场所。”

- 财政部长 Tim Pallas

很多澳洲本地人的想法是，如果有大规模的买家入市因而造成一时供不应求的现象，恐怕也会抬高房价。这些新的政策即使在一定程度上提高了投资者的负担，但是指望这些政策能够降低房价，效果还是微乎其微。

尊铂地产建议各位有意向买房的买家，在能享受到这些优惠的同时，还是能买就买。如果有任何关于房产税收及合同的疑问，请联系我们，我们有专业的律师团队将竭力为您效劳。

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