文 / Michael Yardney
澳大利亚有近1000万套住房，随时都有大约25万套物业出售。
但并不是所有的物业都可以成为好的投资!
事实上，在我看来，目前市场上只有不到2%的物业属于我所说的“投资级别”。
你看，在过去的几年里，随着我们的房地产市场放缓，虽然并不真正缺乏出售的物业，但真正缺乏的是优质的“投资级”物业。
当然，任何物业都可以成为投资物业。
只要业主搬出去，有租户搬进来，这就是一种投资，但这并不意味着这就是“投资级别”的物业。
为了有助你理解我所认为的投资级别物业，让我们先看看好投资的特征，然后看看什么样的物业符合这些标准。
什么是好的投资?
我在任何投资(包括房地产)都会找寻以下的特质:
强劲、稳定的资本增值率;
稳定的现金流;
流动性——可以通过出售或抵押我的投资作借贷来换取现金
容易管理;
对冲通货膨胀;和
良好的税务优惠。
那么如何从投资中赚钱呢?
房地产投资者有四种赚钱方式:
资本增长—物业会随着时间而增值
租金回报—你从租户那里得到的现金流
加速或强迫增长—你通过整修或开发令投资增值而“制造”出来的资本增长
税务优惠—比如负扣税或折旧免税额。
在我看来，资本增长是最重要的因素，尽管不是每个人都同意我的观点。
但是，让我们面对现实吧……统计数据显示，大多数房地产投资者都失败了。
他们从未实现自己渴望的财务自由，这在一定程度上是因为他们用了错误的战略，许多人只注重现金流。
不要误解我的意思，现金流是最终的目标。
但只有当你建立的“投资级”物业的资产基数足够大才能以此为目标，因为你的投资历程将包括三个阶段:
积累阶段 - 当你通过好地点的物业带来的资本增长去建立你的资产基数(净值),你可以通过杠杆、复利、时间和整修或开发“制造”资本增长来加速财富积累。然后去到下一个阶级。
过渡阶段 - 一旦有了足够大的资产基数，你就可以慢慢降低你的贷款与价值的比率，这样你就可以进入到……
现金流阶段 - 当你可以依靠你的房地产投资组合生活。
在这段历程中，自然会经历不同的房地产周期，而最安全的方法是确保你只购买那些在资本增长方面表现优于市场平均水平的物业。
我只会购买拥有以下特质的物业
1. 这是一套吸引自住买家的物业。
并不是说我打算卖掉这套物业，而是因为自住买家会购买类似的物业，从而推高当地的房价。
这在未来尤其重要，因为市场上的投资者比例可能会减少。
2. 价格低于内在价值- 这就是为什么我不会购买新物业的和楼花，因为价格较高。
3. 拥有高的土地资产比率— 这并不一定意味着土地面积很大，而是土地占资产价值的一个重要部分。
4. 在一个过去有长期强劲资本增长的地区，以及由于地区的人口结构，该地区的表现将继续较平均水平为佳。
5.与众不同 - 一些独特的或稀缺的物业，还有最后;
6. 可以通过翻新、整修或再开发来实现资本增长，而不是在资本增长较低的时期，等待市场逆转。
更多详情可参阅：https://propertyupdate.com.au/what-makes-an-investment-grade-property-2/
作者：Michael Yardney
Michael是Metropole Property Strategists的董事，该公司通过独立、公正的房地产建议，帮助客户建立、保护和传递财富。他再次被选为澳大利亚领先的房地产投资顾问，他的观点经常出现在媒体上。
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