文/ Rob Balanda
通常情况下，业主会与一家代理签约，让他们以单一代理或独家代理的身份出售物业，但大部分人并不真正了解两者之间的区别。
一些投资者认为，他们只应该和单一代理签约，那么他们自己找到买家出售物业时，就可以不用支付佣金。
这个问题需要仔细考虑。
你可能认为，签署了单一代理协议后，你保留了可以自己出售物业的权利，理论上可以不用向中介支付佣金，是很聪明的做法。
但归根结底，如果你真的要花那么多精力来自己出售物业，那么你是否应该自己完成所有的工作，不需聘用中介呢?
不把这件事想清楚会对你自己不利。
如果你雇用了代理，重要的是不要让他们失去为你服务的动力。
如果你自己也参与了销售过程，你必须确保你们以团队的方式合作。
雇用代理有三种方法。
多家代理
这种较为普遍的委任方式意味着，只有当代理自己找到买家并出售物业时，他们才会得到报酬。
如果你或其他代理成功出售物业，则不需向他们支付佣金。
这种委托方式让你可聘用多家代理。
我的一位客户是有经验的建造商/发展商，他只会在以下原则的基础上委托代理:
“我只是让他们自己竞争，看谁能得到佣金。
我不想偏向任何一家代理，所以不会聘用独家代理，更不会和单一代理签约后又自己找买家。
我喜欢公开竞争的方式，最优秀的代理会赢出。所以我让他们都参与。”
他解释的很清楚。
单一代理
根据这种聘用方式，只有一家代理获正式委托，如果他们或另一家代理出售物业，代理会得到报酬，但如果你找到买家并自己出售物业，他们就不会得到报酬。
如果你只是想在某个情况下可以自己找买家出售物业，例如你把物业推出市场后，你的邻居直接向你出价购买，代理一般不会因为仅被委托作为单一代理而非独家代理而缺乏安全感。
这种机会通常只会凑巧出现，这就是为什么很多中介一般不会觉得受到威胁，而且往往会同意你自己可以找买家。
独家代理
这代表你非常信任这家代理，因为你指定他们(排除所有其他代理)在一段时间内出售物业。
如果是住宅物业，期限通常为60天，而商用物业的期限通常为营销计划开始之日起90天。
无论谁(你自己、代理或任何其他代理)最后成功出售物业，独家代理都将获得全额佣金。
案例研究
为了清楚的说明代理失去动力的可能性，以及和代理进行团队合作的重要性，我这里分享两个现实生活的例子, 业主如何委托中介作为单一代理, 而非独家代理, 但同时没有对自身产生不利。
一个案例是出售新州一个非常大的养牛场，而毗邻的较小物业的业主已经多次在当地的社区活动告诉养牛场老板, 如果他们想出售物业, 及正式上在市场上出售, 他们乐意购入。
当业主最终通知他们，现在出售物业时，邻居仍然表现出一定的购买兴趣，但未到达签订销售合同的程序。
于是，业主找到他们喜欢的代理，开始拍卖销售推广活动。
代理和业主商讨，业主是否应该指定他们为单一代理或独家代理(如果邻居最终购买物业，业主不想支付佣金)。
中介指出，如果他们接受了单一代理的合同，邻居买下了房子，他们所有的努力都将付之东流，因为他们得不到任何报酬。
业主的观点是，如果邻居买了房子，那么这是他们自己努力的结果，而不是中介的，为什么他们应该得到报酬。
他们之间达成的妥协是代理参与作为单一代理, 但如果物业卖给了邻居 (邻居在拍卖举行前签署销售合同)，代理将不会获得佣金，因为这证实是卖家的努力达成交易。
如果买家来到拍卖现场，在拍卖当天或之后购买，这就是因为中介的工作表现良好和营销努力，他们才会购买物业，所以应该获得佣金。
这是很合理的妥协，确保业主和代理会以团队的形式合作。
另一个例子涉及商用物业的销售。
物业以招标方式在市场上出售。
物业刊登广告出售，邀请公众表达购买的兴趣，在营销期结束时，如4至5周，在截止日期前提交购买意向书。
然后，卖方将考虑所有的购买意向书，并与最合适的一方就销售合同的条款进行谈判。
通常会在几周后与他们签订销售合同。
在这个案例，业主想委托代理为单一代理，与代理一起销售推广物业，例如会与代理把广告刊登在投资杂志和专业期刊，以及在一般的印刷媒体如国内和主要州的报纸刊登广告。
业主向中介提出，只有当他们出售物业或其他代理出售物业时，才会获发佣金，但如业主自行出售物业，则不会获发佣金。
真正的单一代理
中介打电话给业主，指这样会成为他们参与销售的一大障碍(我想他会说得很委婉)。
中介的观点是，如果业主可以自己出售物业，他们会失去了努力的诱因。
他们会发现，尽管他们付出了很大的努力，但最终还是徒然。
买家在一份投资杂志上看到物业的广告，而同一个周末，他们也在其他地方，例如澳大利亚金融评论报上看到了广告。
然后，他们意识到，卖家和中介一样，都在出售物业。
他们很自然会直接去找业主，而不是中介，他们认为这样可以更低的价格购入，因为不需要支付佣金。
你如何解决这样的僵局，使中介和业主以团队的方式一起工作，而代理不会失去努力的诱因?
解决方案是，中介被委托为独家代理，但前提是，如果业主通过他们的营销和努力(法律上称为“有效的销售原因”)自行出售物业，那么代理将获得正常佣金的50%。
因此，中介更有动力出售物业去获得全额佣金，但如果卖家最终出售物业，中介不会感到受骗，因为他们将获得至少50%的佣金。
合理的结果
检查你的委托合同条款。
在新州和昆士兰，房地产行业认可本专栏中讨论的三种营销方法，并允许你作为投资者根据这三种方法中的任何一种来委托代理。
每个州都有自己的法律和房地产行业机构。
他们向会员(房地产中介)推荐销售委任书，但并不一定全部提供这三种类型的委任书。
因此，你必须阅读中介交给你的文件，以便正式确定他们的委任书，并了解你在聘用他们时有什么选择。
例如, 在塔斯马尼亚，单一代理和独家代理是 一样的，根据法例(如果你使用塔斯马尼亚标准的合约)，如果由你、你委任的代理或任何其他的代理售出物业，单一和独家代理都可获得报酬。
归根究底，你是否需要支付代理的佣金，要视乎你和他们签署的条款而定，所以要仔细阅读。
更多详情可参阅：https://propertyupdate.com.au/whats-the-best-way-to-engage-an-agent-to-sell-your-property/
关于 Rob Balanda
Rob是黄金海岸律师事务所MBA Lawyers的合伙人。他是一位备受尊敬的导师，为房地产投资者和中介提供有关的知识。
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