中产化发生之后很容易被看到，但预测下一个即将崛起的地区就比较难了。图：Peopleimages

文：David Johnston

原载：Domain

编译：澳房汇

尽管有人会不同意，事实上并非所有房产都一定会增值，尤其是在目前比较波动的环境下，所以我们都必须加倍努力，以确保我们的投资选择是合理的。

寻找下一个有前途的城区是一件带风险的事情，但也有可能给你带来好处。

你需要一定的预测能力和一定程度的勇气，但如果做得对，回报是可观的。

确定中产化需要对数据进行分析，找出即将发生变化的迹象，实地探访对数据进行确认，并判断该区的哪些街道和物业条件最好。

在一个可能还不太出名的地点购置物业，会要求投资者具备财力、信心和勇气。

如果每个人都在谈论这个区，那么中产化可能已经发生了。图：Justin McManus

当旧工业区被改造成住宅时，中产化就会展开。图：AdLib

 - 如何通过数据分析发现中产化 - 

澳大利亚房地产投资专业人士协会的主席Peter Koulizos 指出有四个因素，可以帮助确定一个地区早期的中产化：

1. 如果一个区的18岁以下人口比例高于州平均数，而这部分人口出现递减。

2. 如果一个区的有孩子夫妇比例高于州平均数，而这部分人口出现递增。

3. 如果一个区的外地迁入（五年前居住在另一个地址）人口比例高于州平均数，而这部分人口出现递增。

4. 专业女性人口增加。

投资者可以在公开的人口普查数据、澳大利亚统计局的数据以及城区概况中找到这些信息。

如果用一句话总结这些中产化迹象，那就是有更多的30到40岁专业人士夫妇搬到一个曾经被认为是丑小鸭的新兴城区居住。

这些首府城市里的区域通常还不太受欢迎，尽管显示出早期的变化迹象。以前的居民还大部分居住在那里，但正在逐渐出卖物业并搬离。

寻找那些尽可能接近CBD，但名声还是有点不太好的成熟社区。这些地方以前可能被认为是工业区，治安不太好，离市中心太远或者是三者都有。

原有的居民仍然大部分居住在那里，同时一些吸引人的宜居因素，如咖啡馆、餐馆、社区基础设施和学校等都已存在。不过如果每个人都在谈论这个地方，中产化可能已经发生了。

如果你是一个数据迷，一个关键的看点是该地区的平均收入增长是否比全城的平均收入增长要快。比较理想的是，该地区出现在收入增长率最高的10%之列，但不一定是收入本身。

同时，城区的人口增长应该和所在城市的平均水平接近，意味着土地和物业供应有限。

新增的高收入人群会推高房价，而缺乏可用的土地和物业将增加需求，同时限制供应。

就长线的物业投资回报而言，对宏观和微观位置的仔细分析，作用至关重要。

如果你有发现中产化地点的本领，这可以提高你的投资回报率。如果没有，那么遵循那些经过检验的基本原理，长远来说，也很可能让你受益。

作者 David Johnston是Property Planning Australia的创始人兼董事总经理。

更多详情可参阅：https://www.domain.com.au/advice/how-data-can-help-property-investors-identify-gentrification-before-it-happens-20180706-h12cl6-751611/