在澳洲进行房产投资具有诸多优势，其中最重要的当说是退税优势。投资房退税看似简单，其实里面暗藏玄机。可以退税项目繁杂而且容易混淆，一不小心就会忽略一些相关费用，让您不能退税回报最大化。特别提醒，退税时有些费用是不可以申报，需要慎重考虑。
下面我们就来好好了解一下，澳洲的房产退税制度吧
投资房退税的两个主要方式
第一种方式是年底退税：在财政年度结束找会计师报税的时候，将多交的税一次性退回来，简单、而言之就是多退少补。这是大多数人所采取的方式，比较简单明了。
第二种方式是减少PAYG WIthholding：在1年里的任何时间，让专业会计师替你向澳洲税务局递交申请表格，估算出本年度你在房产投资的大致亏损额，然后税局会联系你所在的工作单位，通知他们更改你的PAYG Withholding的数值，换句话说，就是把本来公司从你工资中代扣要交给税局的那部分薪水返还给你。这种方式使得投资人可以少掏腰包，相对更划算一些，但是操作起来很麻烦。尤其很多投资人秉承着财不露白的原则，不愿意自己的工作单位了解自己的财务状况，宁愿选择上一种退税方式。
可以申报退税的主要费用
我们来依据Rent Schedule来详细了解一下，那些费用可以用来抵税。
相应表格可以通过税局网站下载：https://www.ato.gov.au/uploadedFiles/Content/CR/Research_and_statistics/In_detail/Downloads/cor00345977_NAT2682_RPS_03.pdf
1 your tax file number（TFN）：你的税号，这个可以通过税局网站申请得到：https://smarteform.com.au/onlineforms/ato/tax-file-number-application-or-enquiry-for-individuals/
2 your name：你的姓名
3 your date of birth：你的生日，日/月/年
4 Address of property：投资房的具体地址
5 Date property first earned rental income：第一次收到房租的日子，这个可以通过查看银行对账单，或者通过产看代理出租的中介发出的账单来确认。
6 number of weeks property was rented this year：今年房产出租了多少周，这个可以通过查看出租合同来计算。
7 签名处 8 签署日期 这部分是一个确认声明，声明你所提供的信息都是真实有效的。
对于表单中有4个大的部分，A:您的出租收入总和；B:您投资房相应产生的各个单项花费；C:您投资房的花费总额；D:您出租房产的净收入（D=A-C）。
我们今天主要了解一下B部分，投资房中各项可以抵税的花费：
1. 租房广告费（Advertising for tenants）
即，投资者在招租时产生的广告费。 Example: 在报纸上刊登出租信息产生的费用等。
2. 物业管理费（Body corporate fees and charge）
通常情况下，Apartment, Unit和Townhouse等会有相关的物业管理费（Strata fee）。
3. 借款手续费（Borrowing expenses）
即，办理贷款过程中所产生的花费。 Example: Loan establishmentfees，如果费用小于$100, 则可以一次性在当年退税，若大于$100则要分5年来抵扣。
4. 清洁费（Cleaning），关于清洁投资房的费用。
5. 市政费（Council rates），为投资房缴纳的council fee。
6. 房屋设施折旧（Depreciation on plant）， 房东需要向专业机构购买物业折旧评估报告，根据此报告中的Division 40来决定每年可以申报的金额。
7. 园艺和锄草费用（Gardening and lawn mowing），为投资房修整园艺所产生的费用。
8. 房产保险（Insurance），为投资房缴纳的房产保险。
9. 房贷（Interest on loans），如果投资房是通过贷款购买的，那所产生的贷款利息也可以退税。
10. 地税（Land tax），即为投资房的地税。
11. 法务费（Legal fees），请注意，购房卖房时产生的律师费则不能计入此项。
12. 除虫费(Pest control)
13. 房屋中介代管费或者提成（Property agent fees and commissions）
如果投资房是交给中介管理，那中介收取的管理费用也可以退税。
14. 房屋维护维修费（Repairs and maintenance）, 如果房屋有部分损坏或者需要做维护时所发生的费用可以退税。
15. 房屋折旧(Capital works deductions)，可参考物业折旧评估报告中的Division 43，一般针对于房屋结构和外部折旧情况的计算。
16. 文具，电话费和邮费（Stationary，telephone and postage）, 房东和房屋管理中介等的信件往来产生的邮费和联系租房事项时产生的电话费，文具费都可以退税。
17. 交通费（Travel expenses）, 去视察房子或收房租时产生的交通费用。 Example: 房东本人在悉尼而其投资房在墨尔本，如果因为要处理出租房事项从悉尼赶往布里斯班，产生的交通费用可以退税。
18. 水费（Water charge），房东为出租房支付的水费，注意房客自付的水费不能计入退税。
19. 其他房屋出租费用（Sundry rental expenses）可以包括一些零碎的杂项费用
下一次，我们会根据具体案例和数据，详细分析投资房所带来的税务优惠。To be continued。。。
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