澳洲房价飞涨发出红色警告，抬高的债务与收入比率也达到了让人流鼻血的水平，澳洲房地产繁荣似乎没有到尽头。 澳洲家庭债务已达到可支配收入的177 %,而住宅物业价格也等同于4.3倍的年收入和28倍的年度租金。

随着澳洲人拥有住房的梦想越来越难以负担，澳洲最大的银行，联邦银行CBA的经济学家试图揭开刺激房价上涨的秘密。

这些是CBA提出的16个问题，将直接解读住宅物业市场的实情 ：

1. 最新的房价趋势是？

住宅价格在去年明显加速增长。截止到三月的过去一年里，房价上涨了10.7 %.

同期单元房价格上涨了9.6 %.这两项数据都大于过去十年的增长幅度。

2. 澳洲各地的价格趋势一致吗？

所有地区的住房价格都有上涨，但增长速度差异显着。

以下是各大城市在截止到今年三月的12个月里的年度增长百分比。

3. 为什么房价会上涨？

像所有的市场一样，价格反映供求关系。但住房市场也有些不同。进入超市，在货架上的所有物品都可以出售。然而，在房产市场，能"流动"的部分是相当小的。

住宅存量的约4 %至6%,加上每年1.5 %至2.5%新建工程在市场交易，其余都被冻结。从供给/需求原理来看，有限的物业存量放大了价格的变化。

房屋是一种贵重物品。所以，承受能力对于价格也有相当的影响。极低的抵押贷款利率已经提高了住房负担能力，并促进了将住房的潜在需求转化为现实需求。

4. 什么推动了需求？

需求主要受人口迅速增长的影响。出生率和净移民流入率的增加意味着人口增长处于40年来的高值。

偏向吸收技术移民的政策也提高了住房市场的需求。技术移民通常富有，他们的到来迅速提高了住房需求。

还有临时技术移民（ 457签证）和教育相关的群体。这些团体并不一定是永久的定居者，但当他们来到这里的时候，他们确实需要有住的地方。

5. 什么推动了供给？

新的住宅供应量在最近几年每年略多于150,000套。在于采矿和基础建设的竞争中，熟练劳动力和材料的供给都很有限。

这样一来"需求"大于"供给" ,对于房产的过度需求便产生。这种过度需求已经存在了数年。因此，一个被压抑的或累计需求也早已存在。市场通过价格回应来这一需求/供给的不平衡。

6.投资者扭曲了市场吗？

投资者目前占了不寻常的住房活动的非常大的比例。该投资者以理性的方式超于到央行创造的环境中。央行通过提高流动性，推动利率为"紧急"级别应对金融危机。这种方法鼓励追求收益，提升风险偏好，推动了资产价格。

7. 自我管理养老基金SMSF扭曲了市场吗？

自我管理养老基金SMSF对于地产的投机性需求加剧市场的供需不平衡。SMSF的交易总额并不大，但澳洲联储指出， SMSF代表了"过去不存在的潜在的物业投机性需求" .

8. 外国投资者扭曲了市场吗？

对外国投资者的活动的调查。只有有限的和过时的信息可鉴用，这个数据来自外国投资审查委员会FIRB.数据显示在2012-2013年外国投资者交易量相当于0.1的住宅存量%或总销量的2.8% .

外国投资者的投资由于法律政策原因只针对新的住宅市场。因此，增加额外的供应和住宅建设也是一项政策期待的目标。

外国投资审查委员会的数据表面外资购房的的平均值为150万美元。所以大部分活动是在市场的顶端，是不太可能被过分影响本地的住房负担力。

9. 贷款机构扭曲了市场吗？

监管机构定期提醒贷借双方需要保持谨慎。近期央行金融稳定评估，例如，认为"银行不去不必要地增加他们的风险偏好或放宽贷款标准，对于稳定金融市场是重要的" .

但有迹象贷款标准显着放缓。最低贷款额度 Low doc loans占新增住房贷款微不足道的份额。具有高贷款与估值比率（ LVR）占贷款的份额目前还未明显提升。

10. 住宅价格会继续上涨吗？

目前的房价的走势是不容置疑的。但也有一些自然的纠正机制在调节：

物价的上涨在削弱住房负担能力。自2013年8月没有出现过降息的消息，而业界转向讨论利率上升的可能性。日益恶化的承受能力会挫伤兴趣的潜在业主/住户。

房价不断上涨是减少租金收益率。一些租房者已转移到业主/住户。由于住宅建筑量继续，更多的供应将陆续入市。空置率上升和租金增长正在放缓。回报率较低会挫伤兴趣的潜在投资者。

11. 是房市泡沫吗？

需要看看当前的价格走势。今日较高的价格跟随来的是明日价格的下跌。居住价格从2012年中低谷上涨了16%,但只高于（ 2010年底）的峰值的7%.

一个真正的房市泡沫，房价上涨的主要基于以下原因：住房信贷在一个相对较短的时期的增长;贷款标准的放宽;对于住宅的价格持续上涨的期望。

住房信贷量增速有所回升，但仍处于过去三十年的范围的低端。如前所述，也有贷款标准显着放缓的迹象。然而，预期的房价已经上涨。现有的有限数据，使评估这些期望困难。但它是一个值得监测的趋势。

12. 怎样扼杀房产繁荣？

我们遵循多年来的"黑盒子"的规则是基于抵押贷款利率和房价之间的连接。该"规则"是如果按揭利率上升20 %的话，通常无论房价如何的热都得窒碍。

20 %的按揭利率上升将使得按揭利率提高到每年7%左右。为了达到这个目标，需要RBA加息100个基点，现金利率至3.5% .

13. 澳洲储备银行RBA惊讶吗？

澳洲联储并未对房价上涨感到惊讶。RBA肩负刺激房市活动的使命，房市价格的反应了这一点！住宅价格的上涨正是传导机制的一部分。

价格上涨提振了家庭财富和社会（积极）情绪。消费者的消费利益。物价上涨使新建筑更具吸引力（利率下调摆在首位原因之一），他们同样鼓励旧房翻新。

14. 澳洲联储银行担心吗？

澳洲联储可能不会感到惊讶，价格都在上涨，但它看起来像我们正在接近一个舒适的门槛。澳大利亚央行行长史蒂文斯的讲话，副行长 Lowe的点评和央行的金融稳定评估意见，都不一而同的警告借款人，房价可跌可升（也许这就是为什么央行正在出售Kirribilli的部分物业的原因！ ） .

行长史蒂文斯描述每年房价增长10%,按持续经营基准为"不受欢迎的" .

如果不出意外，房价已经到了的状况，进一步降息是不必要的和不可能的。两位数的价格增长，如此的边际收益率下，下一次利率变动趋于增息。

15. 怎样让澳洲储备银行满意？

对家庭杠杆率，澳洲联储的顾虑是长期的。他们已经明确表示，他们不希望看到目前的政策设定推动家庭行为的转变，导致家庭提高杠杆作用。疲弱的收入增长意味着家庭债务/收入比率是一个相对稳定的时期后再度上升。少说过不利的一面是，债务：资产比率正在下降。

如果房价在增长于在同一时间（每年比如说5 %至6% ）保持一致，我们怀疑央行会很满意，在这种情况下价格/收入比保持不变。会导致债务对收入比率脱轨。

16. 房屋估价重要吗？

房价/收入比也上升了。对于高估住房的恐惧是水涨船高。我们一贯坚持的观点一直认为，价格上涨/收入比率的显着部分反映在家庭偏好的转变并获得贷款的能力，以此改变/提升居住型住房是我们希望的。

持续的低通货膨胀率允许更低的利率，于是更多的家庭能够获得贷款。住房需求提升不会非常迅速的提升供应。房价提升额度相对于收入要显着是不可避免的。在住房偏好的转变反映出构建更大，更复杂的住房的愿望。计算估值的"房子"的部分是更高的结果。

*******************************************

温馨提示：

觉得本文不错？可以点击右上角分享到朋友圈

如何查看历史文章？点击右上角查看公共账号

→查看历史消息即可

如感兴趣，请关注我们的微信公共平台。

微信号搜索〖wiseurban〗或 “扫一扫”我们的二维码