生存指南｜禁止驱逐令之下业主怎么办？

2020年04月09日 澳房汇

如果租客参加了留职补贴或寻工补贴计划，他们就得付房租。图: Simon Letch

文 / Nila Sweeney

政府禁止驱逐租客长达6个月的禁令令业主感到不安，他们担心随着租金收入减少，可能会出现财务困难。

尽管联邦政府已经表示，正在制定另一套针对有关租赁困境的援助方案，但对于租户停止支付租金后业主应该怎么做，目前还没有明确的法例或行业指引。

因此，Smart Investor访问了一些专家，请他们就如何应对这一令人困惑的局面给出建议。

业主现在该怎么办?


澳大利亚房地产投资者委员会主席Ben Kingsley表示，在政府公布更多有关租金减免的细节之前，业主应该推迟减租或免租。

他说: “我们告诉投资者, 业主决定减租可能影响他们的赔偿要求，而如果联邦政府在未来几天或几周或几个月宣布助援计划，也可能影响他们收到的租金补偿。”

Suburbanite 的Anna Porter向租客提出了一系列问题。

Anna Porter是Suburbanite的物业顾问和负责人，她指虽然业主还在等待政府的进一步指引，但最好还是做个预算，看看他们在未来六个月里，在需要减租或不需要减租的情况下持有物业要花多少钱。

她说:“和你的会计师谈谈这将如何影响你的税务状况。”

澳大利亚房地产买家中介协会(REBAA)主席Cate Bakos表示，投资者需要认识到，暂时禁止驱逐租客的法例并不意味着租户可以轻易地逃避自己的义务。

她说:“有经济困难的租户仍须缴付租金，不论租金是按双方同意的宽减额缴付，还是在宽减期届满后缴交。”

 “此外，租客亦须证明他们的入息减少，并在这段时间内，正努力寻求Centrelink的协助。”

业主应该暂停偿还房贷吗?


银行已经同意为业主提供6个月的房贷款还款暂缓期。但RateCity研究主管Sally Tindall表示，业主需要了解暂停还款的长期影响，并考虑如何将影响降至最低。

她补充道:“在这次危机中，很多人将不得不暂停清还他们的房贷。如果你也是处于同样情况，那就试着制定一个计划，在暂停还款后尽快清还，让你的房贷回到正轨。”

RateCity的Sally Tindall表示，要注意不断上升的费用。

只有在没有其他方法时，才应该暂停还款。和银行谈谈你可能有什么其他选择，包括降低利率或在有限的时间内减少还款。”

暂停房贷还款期结束后，由于利息费用被加到贷款金额中，还款金额会增加。

联邦银行宣布，不会对那些将房贷还款推迟至多6个月的房贷持有人收取额外利息。但其它银行尚未效仿这个做法。

业主应该如何与租客沟通?


Rethink Investment董事、商业地产买家中介Scott O'Neill表示，业主需要从切身处地的角度来进行讨论。

O'Neil 说:“你可以说:‘瞧，我和你处境相同。我要付房贷，需要钱来维持生活。’找出他们的问题所在，看看你能否提供帮助。”

Scott O'Neill表示，找出问题所在，看看你能否帮上忙。图: Janie Barrett

 “你可以和他们的会计师进行一次简单的电话会议。这显示你在努力帮助他们，而不是在没有了解他们的情况下就说不。”

O'Neill表示，如果你认为租客只是在利用新冠肺炎大流行的机会获得更便宜的租金，你要做好礼貌地反驳的准备。

他说:“许多企业不会受到疫情的影响，但仍会要求减租。”

 “我个人拥有一家小型超市，超市的租户要求免交三个月的租金。我礼貌地反驳，我问他们为什么其他超市似乎生意兴隆，而他们的收入却下降。

“然后我建议租户研究政府在最近公布的小型企业资助刺激措施。这会让租户更难在这种情况下占业主的便宜。”

由于政府将推出更多刺激措施，请继续关注australia.gov.au的最新公告。

业主和租客如何处理租金减免?


Kingsley指出，如果租客参加留职补贴或寻工补贴计划，他们便可以付房租。

留职补贴计划将每两周向企业的每名合资格员工支付$1500，并将通过企业现有的工资系统发放。临时工和兼职工人将得到$1500全费，就算他们通常的工资比这金额少。

现有的和新的寻工补贴(以前名为Newstart)领取者在未来6个月内每两周将获得额外$550。

布里斯班Hot Property Management的Zoran Solano表示，在新法例实施之前，住宅业主和物业经理需要遵守法律程序。

Solano说:“物业经理和业主必须继续按照正常程序处理拖欠租金的问题，发出通知予拖欠租金的租户。”

这将确保业主能够获得保险赔偿。只要业主同意减租，保险就不会支付租金。”

对于商用物业的业主来说，O'Neill指关键是看租客的生意是否仍可继续经营下去。

 “如果你能清楚地看到他们的收入下降了，而且他们能够证明这一点，比如一家健身房因为政府的限制而关闭，那么你就可以提出某种形式的租金减免。你必须有信心租户的业务仍然稳健。”

O'Neill建议考虑给予租户租金减免，以换取更长的租约。

 “有些租户可能会要求免交未来三个月的租金。例如，一家健身房企业无法在未来几个月里运营并产生收入，所以我认为要求他们支付租金是不公平的。”

 “不要只是给租客减租，而是给他们三个月免租，让他们可以选择签更长的租约，至少延长三到六个月。” 租户以后仍需支付延期的租金。

 “这将令你的租约更稳健，增加你的长期收入保障。更重要的是，你的租户将可以继续营业。”

你需要什么证据?


Solano指出，在没有政府指引的情况下，建议业主以书面形式从雇主那里获得租户收入减少或完全失去收入的证据。工资单也可以作证明。

他说:“在政府出台明确的指引之前，我们会要求出具解雇信或停职确认函。”

REBAA的Bakos表示，受到疫情影响，业主可以要求提供申请Centrelink失业援助的证据，以确定租户是否真的有需要减租。

Cate Bakos表示，投资者需要认识到，暂时禁止驱逐租客的法例并不意味着租户可以轻易地逃避自己的义务。图: Elke Meitzel

她说:“仅仅说‘我们付不起房租’是不够的。租户需要证明收入减少，并努力寻求政府援助。”

O'Neill表示，对于商业租户来说，业主可以要求他们的账簿显示收入明显下降。

他说:“商业租约是个别商议的，根据行业的不同而有异。因此，业主可以用他们的常识来判断，企业是否真的因为疫情而蒙受损失。”

你应该问你的租户什么问题?


Suburbanite的Porter建议向租客提出这些问题，以帮助他们决定是否减免租金。

你打算在重新工作后分期偿还未付的租金吗?

你会找工作，并同意在你找到可以助你支付租金的工作后再通知业主/中介吗?

你是否有其他资产，如物业或股票，可以用来支付你的租金，就算是部分租金?

你会寻求政府资助吗?以何种形式?

如果业主拒绝减免租金怎么办?

那些因为疫情而遭受经济困难的租客可以享有个长达6个月的暂停驱逐期，但是关于临时禁令如何运作以及业主如何获得支持的细节，政府还没有清楚交代。

与此同时，政府鼓励业主和物业经理与面临失去收入或工作的租户商讨。

这意味着现时业主没有提供任何租金减免或租金延后的义务。

Solano说:“在目前的情况下，业主可以遵循标准的欠款程序追讨租金。”

Bakos指出，要确保所有违反租约的通知(如拖欠租金)以符合法规的方式送达。

她补充说: “当业主直接去找租户，可能会有麻烦。我建议委托一位经验丰富的物业经理。业主现在更需要确保他们在发出通知或要求时，没有违反任何法例，也没有违反有关隐私或通知期的规定。”

什么样的税务减免措施会有帮助?


政府正在考虑一系列税务减免措施，包括土地税和负扣税，但细节尚未公布。

Your Property Your Wealth主管兼买家中介Daniel Walsh表示，虽然提供税务优惠予业主会受到欢迎，但投资者却不以为然。

他说:“包括我们在内的大多数业主，投资房地产是为了长期资本增长，而不是为了负扣税或只是为了减少税金。”

 “如果业主面临财务压力，未来的税务优惠对满足投资者对现金流的需求毫无帮助。但工资补贴肯定对许多租客和业主有帮助。”

业主保险是否支付因疫情而造成的租金损失?


视乎保单的条款，业主保险可以涵盖租金损失或拖欠租金。但是你要和你的保险公司确认一下。

Suburbanite的Porter说:“从实际情况来看，我们看到许多保单规定，只有在租户被法庭驱逐或终止租约，或者他们在没有提前通知的情况下离开，并且在没有提前通知的情况下迁出并拖欠租金的情况下，才会支付赔偿金。” 

 “不过，问题是，如果租户因为疫情拖欠租金而不能被驱逐，那么许多业主将无法根据拖欠租金的保单条款获得赔偿，即使保单中有拖欠租金的条款。”

 “业主需要与他们的保险经纪人或保险公司立即联系，查看他们的保险是否包括这些赔偿。”

押金能提供保障吗?


Solano表示，住宅业主只能从押金获得四周的租金，因此不足以支付目前拖欠的租金。

他说:“如果业主的出租物业在租赁期间受损，他们通常会从租赁押金中扣除。业主保险是用来保障拖欠租金的。”

对于商业地产，Rethink的O'Neill表示，业主有更多的保障，因为视乎租约，租客通常要支付3至6个月的押金。

他补充道:“我通常要求租户支付每年一个月的押金。这是为了补偿任何潜在的租金损失或物业损坏。”

更多详情可参阅：https://www.afr.com/wealth/personal-finance/the-landlord-s-guide-to-surviving-the-pandemic-20200329-p54ez2



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