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澳洲经济重启

房市将发生什么变化

澳大利亚总理莫里森

上周五公布的“解封”三部曲，

全澳针对疫情的限制措已经开始放宽，

并将在未来几周进一步放宽。

很多人已适应新常态，

房地产投资者也不例外。

未来房地产投资最重要的组成部分，

资产选择会有什么不同呢?

在理解了宏观和微观层面的

需求和供应的根本变化后，

就会得到答案。

宏观层面

观察最顶层的经济影响——

GDP变化或失业率变化是分析的必要部分，但这还不足够。

很明显未来的投资者很大概率只会购买一项资产，而不是多项资产。而购买该资产时会考虑到该资产的长期前景：在收到本地经济、地理位置(细微至街道上的位置)、社会和法律推动等因素变化时的影响，和考虑是否会受到国家经济大环境的影响一样。

当然，投资者也必须考虑租赁市场的需求和供应，尤其是租户对事件的反应。
例如，靠近CBD和大型工业区的资产比那些位于其他地方的资产的价格会更高，这主要是因为通勤时间更短。过去几周的“在家工作”现象是否会延伸到长期的行为变化，足以影响价格的差距，是投资者需要进一步考虑的问题。

另一方面，当我们通勤时，如果更多的公共交通人群因为担心火车、电车、巴士很难保持社交安全距离而选择开车，那么未来几个月的拥堵情况可能会更糟。如果更多人，尤其是租客(他们比业主更容易搬家)选择骑车或步行上班，不要感到惊讶。

由于对留学生的依赖，市中心高层住宅可能在未来几个月陷入困境。如果政府计划允许在抵达后接受酒店隔离的国际学生返校，高层住宅市场最终将可复苏。事实上，如果澳大利亚继续在国际上证明是避疫的安全港，学生人数可能会比预期更快回升。
不过，如果对办公空间的需求减弱，CBD大楼的使用也可能从商业用途改为住宅用途。办公大楼可能会被重新规划为住宅，这可能会令高层住宅供应过剩的问题加剧。

微观层面

未来几个月，在家办公可能仍将占每周工作时间的大部分，因为需要降低工作场所的密度，所以办公室工作人员的数量将会减少，并会分时段上班。

长时间居家办公将改变人们对居所的喜好。我们会想要更大的房子，因为家庭成员可以需要有更多的个人空间。不过，澳大利亚统计局的社会趋势数据显示，大多数澳大利亚家庭没有充足或多余的住宿空间。事实上，由于很多人想在家中有较佳的私人空间，所以很可能会抵触开放式空间，而这曾是许多较大住宅的设计特色。

整体而言，不应该夸大疫情的影响。生活方式的调整的确可能是长期的，但许多变化是短暂的，因此投资者在做决定时不应过于关注这些变化。归根结底，投资永远是长期的。最好的计划假设是我们最终会回到去年的生活方式。