新房、二手房、楼花，各有哪些优缺点？究竟如何选择？,澳洲地产JennyYangRealty微信公众号文章

购买新房、楼花还是二手房这一问题，相信是很多准备在澳洲购房的朋友们会困惑的一个问题，小编搜集整理了对楼花、新房和二手房的优缺点的一些比较，与大家分享~

新房

优点

税费优惠

从税务角度来说，新房可使买家在较长的时间内申报更高的折旧，以达到合理避税的目的，从而间接地增强了买家的现金流。
对投资者来说，减税可以减少房产的维护成本

容易维护易于打理现代生活

通常来说，新房都更易于打理，一旦房屋完工短期内出现问题，买家一般新开发的项目一般拥有比较先进的采光及空间设计，整洁且更具时尚气息，较荣获得买家的青睐。
较低的能耗评级使得房产的维护成本较低，可减少后续成本新房通常都配备完善的设施，比如完善的配套设施，如泳池、健身房、桑拿室、水疗、活动室，甚至是小型私人影院等等。但如果给现有的房产加入这些设施，会产生昂贵的花费
更容易吸引到收入稳定的优质租客。
较旧房来说，新房的先进材料及设计更环保，更节能，每年可以给
卖家省下不小的费用。

缺点

新房的价格一般比同区的旧房略高，原因包括逐年增长的建筑成

本（材料及人工等），以及比旧房更加现代化的设计。

风险和提示：新房

购买新房需认真调查。如果用于投资，则需清楚哪个地区的供不应求。如果计划自住，那么需要委托一位律师，彻底地审核合同，确保不会造成延迟交房的风险。
如果打算购买一套全新的房产用于自住，那么最好找一位值得信赖的建造商。购买新房的优惠和前期节省的开支可令人欣喜，但还是需要认真调查，将风险降到最小。

难以预测的增值潜力

· 同一地区的相似房产，如果远离市区，可能增值缓慢

· 附近的公寓楼可能供过于求，难以出租

· 如果用于投资，那么需要谨慎避开发展带 – 因为这里的资本增值时间可能较长

延迟交房及额外成本

· 延迟交房有可能造成差价

· 委托一位律师来审核新房的销售合同

· 认真挑选开发商，对相关各方进行背景调查

二手房/旧房

优点

购买二手房，可以对房产进行对比和实地勘察，可与市场中的其他房产进行比较
可与市场上其他类似的已售房产进行比较 – 可大体得出房产的预估市值

结构和美感

· 许多二手房已经过时间的检验，坚固耐用，彰显永恒的美感

· 许多自住买家、租户和投资者都钟情于传统风格的住宅

· 价格波动较同区内的新房低。部分旧房可以通过翻修装修等方式给买家带来即时的资本升值。

价值和潜力

建造商和开发商可通过细分地块以实现土地价值的最大化
投资者可通过翻新房产让房屋焕然一新，从而增加收益

缺点

就增值潜力而言，二手房一般易于预测，但如果未认真调查，就有可能存在风险和隐形成本。
在开始议价之前可寻求房屋验收员、测量员和专业房产律师的帮助，这样便可避免让人不快的意外发生。

维护问题

旧房可能存在结构上的问题，因此在签署任何文件之前要先与房屋验收员进行交流。
维护费高，而且一旦翻新装修，将会造成翻新期内的租金损失。较难吸引优质租客，除非买家肯花精力物力改造翻新
如果需要进行很多的维护工作才能让房屋变得工整有序，那么最好进行房屋检验，这样便有了更多的协商空间。
比起新房，旧房存在许多不确定的风险，例如：难以察觉的管道渗漏等，挑选不当将会在日后给买家带来诸多麻烦。
旧房的折旧一般较少，在负扣税的方面没有优势。
如果物业过于老旧，租金回报较低。
对于海外买家，政府对旧房的购买有限制且需要申请，除非拥有长期签证。若卖家在签证过期前永久离境，还必须及时出售物业。

注意事项

如果准备翻新或细分房产，需要先咨询市政和房屋勘测员，以确保制定的计划有可行性

楼花

优点

1. 前期投入很少。一般开发商只要求卖家支付房价10%的首付到信托账户，到成交前所得的利息由开发商和买家平分。买家更可通过Bank Guarantee的方式支付首付，期间所得利息全部为买家所有。选择优质的楼花，在成交前房价就可能有很好的涨幅，相对于10%的首付，买家可获得丰厚的回报。

2. 澳洲政府对海外买家购买楼花方面没有任何限制，方便自住或投资的需求。

3. 楼花还拥有前面提到的新房的所有优点，买家更可享有更高的折旧。

缺点

1. 在某些地区，如果之前没有同类型的开发项目，楼花的定价会缺少历史数据的支持。

2. 如果实力不足的开发商，如果动工前楼花预售没有达到一个相应的比例，有可能会造成项目的推迟，并且影响买家的自住或投资的计划。

这么看来，新房、二手房、楼花，各有利弊，究竟该如何衡量这些利弊做出选择，针对房产投资的朋友们，还可以参考以下的一些分享：

租金回报

作为投资房利润来源之一的租金回报，它的重要性是不言而喻的。如果租金回报好的话，不但能够与贷款利息等支出打平，还可能每周有净现金收入。这个分水岭在租金回报率5.2%，租金回报率是指每年的租金收入总和除以房屋购买价乘以100%。如果租金回报率等于大于5.2%的话，就有可能出现净现金流收入。

从市场整体上来看，同等价格的新房和旧房比较，新房的租金回报率会高一点。对此最简单的理解就是，租客花同样的钱，更喜欢住新房。

资本增值

在房产投资里面，利润最大的就是资本增值（买卖差价）这一块。据统计，同一类型的新房的增值速度会比旧房快一些。简单一点理解就是，房子越新，租金回报就会越好，从而也越容易脱手。

迁入费用

购买旧房之后，新房东通常要对该房间行适当的维护和装修。比如说地毯老化需要个更新或者墙皮脱落需要重新粉刷等等。这笔费用少则几千元，多则上万元。新房不涉及这种费用。

首次置业

这是第一次买房者的福音。凡是有永久居民或者公民身份并且第一次买新房/楼花的。都可以在相应条件下享受首次置业津贴和印花税减免。在昆士兰首次置业者补贴可达两万澳元。旧房目前不适用任何补贴。

物业费用

在相似条件下，旧房的物业费用往往比新房要多。这一点是所有投资者的共识。随着房屋的老化，需要维护和修理的东西会越来越多，也会越来越昂贵。

折旧

这是一个会计概念。折旧越多，个人所得税的抵税额就越多（Negative Gearing）。比如说房子今年的折旧是2万澳元，投资者今年的个人收入是8万元。那么在年底计算个人所得税的时候只算6万的所得税（8万减去2万）。这一项折旧就给投资人省去了6千5百元左右的个人所得税（按照税率32.5%计）所以折旧越多越好，一般情况下，新房的前五年折旧非常多。如果是旧房的话，折旧一般很少。

保险

一般情况下，新房/楼花建成后，开发商给与3个月的检查期。在检测期内，如果买家发现任何房屋问题，开发商马上处理。所有电器都有厂家给出的1年保质期。另外整个大楼会有7年的保险期。以上各点对旧房基本不适用。