可以预测的是，未来三年的经济增长将与2017/18年趋势一致。通过以液化天然气和服务业为主的强大出口贸易，在未来到2021年的三年里，澳大利亚GDP将维持在2.9%的年增长率。在住宅建设预计减少的同时，基础设施建设将稳步增长，在未来一段时间内的初期，一股可预测到的投资热潮将促进就业增长，进而提高工资收入，家庭可支配收入以及消费水平，最终为国家经济发展提供强大动力。

利率变化

自2016年中至今，官方隔夜货币市场利率仍然保持在历史最低水准的1.5%。这是由于通货膨胀压力与居民消费价格指数（CPI）之间仍然保持着良性关系，指数基本保持在澳洲央行给出的通货膨胀指标（2%到3%）以下。由于最近澳大利亚审慎监管局打击只还利息贷款，导致只还息贷款的利率指标上升。今年四月份，审慎监管局取消对银行的投资者贷款比例增长限制，意味着贷款标准有所改善，而信贷增长放缓。

然而，不断上升的融资成本促使银行在不改变隔夜货币市场利率的情况下提高利率，银行在2018年将贷款利率上调了15个基点，将标准浮动利率提高到了5.35%。与此相反的，随着就业率上升导致居民消费价格指数和收入上涨，隔夜货币市场利率将维持现状直到2019/20年下半年， 到2021年中，隔夜货币市场利率预计将比现在高出50个基准点，预计贷款利率将因此而相应上升。在银行业没有激烈竞争的情况下，预计银行利润率不会受到太大压力。

国民生产总值（GDP）

在出口和投资的拉动下，澳洲经济将持续增长，但消费者支出将继续疲软。尽管情况不稳定，但商品出口预测将继续增长，调查结果也显示出目前市场前景仍然让人具有信心。与此相反的是，由于住房支出所造成的经济压力，今年就业增长大幅放缓，零售支出增长依然疲弱。在矿业领域的投资仍在不断降低，但全国范围内公共基建方面投资一定程度上减少了矿业投资缩减造成的影响。2017/18 年间GDP增幅2.9%，略微高于2016/17年的增幅（2.1%）。

居民消费及就业率增长

大多数持有物业的国民受就业率增长放缓，实际工资收入停滞，劳动报酬以外的收入增长缓慢等因素影响，加上大多数城市房价不涨或者下跌，导致居民消费能力处于较弱的情况。

预计在未来短时间里，就业增长依旧缓慢，今年就业市场上仍存在就业机会，尽管失业率达到5.3%，但潜在就业率超过8%。工资的增长程度预计将持续低迷，油价上涨和医疗等基本服务成本上升，势必推高整体通胀，在2018年下半年里，实际收入可能是在下跌的。

通货膨胀

目前通货膨胀造成的影响仍属于“温和压力”，尽管油价上涨，烟草税增加等短期因素可能会将通胀率推高到2.5%，但还是低于澳央行定下2%-3%的界限。核心通胀预计仍将处于央行给出的浮动区间底部。

全球环境

2018年全球经济增长势头仍然强劲，经济增长带动充分就业，中国方面继续经济转型，将延续增势放缓及可持续发展的趋势。因为税改，美国经济发展经历了四年来最强势的一年。在未来的三年里，随着一些主要经济体遭遇产能极限以及劳动力充分就业，全球经济增长预计会放缓。全球经济面临的主要风险包括美国对多个国家征收关税多体现的潜在贸易保护主义，人民币疲软以及硬脱欧导致的风险。

住房负担能力

影响房价的除了供求以外，家庭用于还贷的收入数字也会限制住房价格。随着大多数家庭还贷能力越来越弱，除非收入增加，否则未来房价增长可能性将越来越低，同时，消费习惯变化以及利率降低也将有助于提高国民的住房负担能力。

在悉尼和墨尔本，2016/17 年间的住房可负担性达到了2008年前后那样的最糟糕水平，但浮动利率却比当年更高，到达9.6%。这样的情况下，任何还贷金额的增加，都可能将房贷家庭推到更艰难的境地。随着2017/18房价下跌，大家的住房负担能力相对提高，但仍不足以说的上乐观。

而悉尼墨尔本以外的地方住房负担能力便乐观许多，虽然堪培拉在一轮房价上涨之后明显压低负担能力，但布里斯班，阿德莱德以及霍巴特近年来的负担能力只出现轻微恶化，柏斯及达尔文近年房价大幅下跌，让住房负担能力像2000年时那样乐观。

住房负担能力预测

未来三年对住房负担能力影响最大的预计会是房价变动。在悉尼和墨尔本，如果未来不出现明显降价或者收入增长，房价的可负担能力预计将不会出现大变化。因为今年购房的人大多数已经“竭尽所能”，所以大家很可能无法经受住利率上涨压力。

其他城市未来三年仍将保持与今年（23%）类似的的住房负担能力，这当中还有布里斯班这个“例外”，一旦目前市场上过剩的住房供应被消化，预计在现在到2020/21 年间，布里斯班房价会经历一波强势上涨，但相比于2000年的状况，布里斯班未来负担能力还是相对乐观。

接下来的数篇推送中

CPDM还会为大家分享报告中的如下要点

敬请期待。