澳洲房产投资指南:墨尔本房产市场全面解读

2014年07月17日 墨尔本常春藤地产Aus



投资澳洲房产,最热的城市就是悉尼和墨尔本了,本文将为您详细解读墨尔本房产市场,为您在澳大利亚买房投资作指导。

2014年澳洲房地产拍卖市场终于拉开了新一年的序幕,澳洲房市整体上呈现出复苏的景象,维省地产协会(REIV)12月季度的数据显示购房需求在增长,房价上升可期。特别是投资者开始返回市场,更多的业主也趁此机会进行房产的置换和更新。

目前澳洲大多数首府城市的房产价格是展现2014年的复苏势头,人口的增长是带动住房需求的第一要素;拿墨尔本举例而言,该城市人口年增长率为2%,与澳洲整体人口增长率持平,自本世纪初以来已经新增90万人口,总人口预计将在2050年之前达到800万。在2012年年中,墨尔本人口数量大约为425万人,与2000年相比增加了27%。如果墨尔本人口以目前的速度持续增加,墨尔本的人口将在2025年突破500万人,在2037年将赶超悉尼,并在2049年达到800万人。

从分析图表及参考历史数据,可以对过去房价历史增长及未来市场预期做如下总结:

(1)、墨尔本地区别墅和公寓的历史均价稳定增长,过去37年当中,别墅中位价平均每年增长8%,公寓中位价平均每年增长6%

(2)、增长周期稳定,有规律;基本体现为8—9年别墅均价翻一倍;

(3)、房价调整期及下跌期很短,在过去的37年中仅1990-1995年有5年的价格调整,2010-2012年房价短暂下跌,且下跌幅度不大,并在2013年初步入增长周期,且最新的过去12个月中位价增长数据显示,2013年墨尔本别墅中位价格增长9.8%

(4)、墨尔本是澳洲第二大城市,而房价却不是排列在第二位,而是排在只有30万人口的达尔文之后,目前中位价排名澳洲各个首府城市第三位。

业内专家点评:我们从别墅中位价的价格变动可以总结:墨尔本房地产资本增长率从长期来看增长稳定,且很少有调整周期,即使有调整,时间也非常短暂;在2013年墨尔本拍卖清出率屡创新高的市场背景下,房产价格上升趋势可以确立。

对墨尔本房地产市场充满期待的澳洲境内投资者及包括中国在内的海外房地产投资者们而言,资产配置到世界最适合宜居的城市——墨尔本就是他们的财富梦想的实现之地。这个梦想之所以可以成真,是基于下面的几个积极因素:

(1)、海外投资机构蜂拥而入,需求激增;墨尔本区域的海外机构买家正在快速增加。中国新领导班子的形成、及印度尼西亚政党交替等因素加快了海外买家进入澳洲市场的步伐。在2012年度,澳洲政府审查并批准了5000份中国企业投资项目申请,其价值约为160亿澳币,其中40亿澳币投资于房地产领域。华人背景的公司居多,也有部分投资客来自印度尼西亚、新加坡、马来西亚、印度、韩国、日本等国。

(2)、银行贷款利率创新低,让投资者的可负担能力大大提升;澳洲各个金融机构和银行的贷款利率已经创下澳洲过去历史50年的新低,有些银行推出的3年期固定贷款的按揭利率仅为4.99%,极大刺激了购房者的入市热情。

(3)、墨尔本地区房价调整期结束,步入上升通道,买入时间恰当;投资于右向区间是职业投资者的交易格言,不管是最股票还是房地产。即是我们俗称的买涨不买跌

道理很简单:在价格上升的周期中只有一点会买错,即买在了房价的最高点;在房价下跌周期中买入,只有一点会买对,即买在了房价的最低点。试问人世间,有谁可以准确预测资本市场、房地产市场的最高点和最低点呢? 可见,在墨尔本房价步入上升周期的事实可以认定后,做房产投资的趋势买家更能低风险的获得收益。

(4)、移民政策深化革新,门槛高了,人却更多了;新政府执政展现新景象,延续每年19万移民的配额。这19万移民人口中有40%进入维多利亚的墨尔本地区; 新移民数量的增长、大量外来资本进入房地产市场,早就了未来墨尔本地区供给和需求的紧张——供不应求,从而让房价上涨的预期更加强烈。

对于整个维多利亚州来说,幸运的不仅仅是墨尔本;除此之外,还有许多区域中心,在2012—2013年房价表现稳定,且看起来在2014年应该可以表现得更好。


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