澳联储的现金利率在2010年1月为3.75％，到年底又升至4.75％。随着澳洲经济从全球金融危机中反弹，澳储行正在提高现金利率，并且采矿业正在蓬勃发展。

之后几年澳洲经济疲软，失业率从2011年的5％上升至2014年底的6.3％。作为回应，澳大利亚央行在2011年（4.75%）至2013年期间不断降低利率，在2015年和2016年期间降低了100个基点至1.5%。

近三年的稳定后，澳大利亚央行在2019年6月将现金利率降低了25个基点，然后在7月和10月又连续降低了两次。现金利率目前处于0.75％的历史低点。

图2|2010年代澳洲首府城市中位房价走势

利率下降是全球现象。人口老龄化，亚洲的崛起，高债务水平和潜在经济增长速度降低的影响，都拉低了利率。

低利率导致借贷价格上升，推动房价上涨，以及借贷和家庭债务激增。

在10年前，住房信贷（housing credit）增长至8％以上，在5年前达到7％以上（见图3）。住房债务在家庭可支配收入中所占比例从2010年的118％跃升至2019年的140％。

在2010年代中期，投资者信贷的快速增长导致银行监管机构APRA引入了新的规则，以减缓投机性贷款。第一步是将对投资者的抵押贷款的增长限制在每年不得超过10％。

APRA（澳洲审慎监管局）在2017年3月采取的第二项主要干预措施是，将仅利息贷款（interest-only loans）限制在新抵押贷款的30％以下。这些干预措施成功地减缓了投机性放贷。

在2010年3月至2019年3月，10年期间，澳大利亚人口增加了340万人（最新数据）。而2000-2009年十年间，澳大利亚的人口增加了270万人。澳大利亚的人口增长速度快于几乎所有其他发达经济体。

墨尔本（20.7%）及附近的郊区城镇和昆士兰州东南部的人口增长最快。

图4|澳洲主要城市2010年代人口增长

澳洲的自然人口增长一直非常稳定（绿色部分）。人口增长主要由移民推动（灰色部分）。从2000年到2007年，澳洲每年的海外移民人数为136,000。

2010年代澳洲人口增长组成

千禧年年末人口激增，主要由移民推动，2010年代人口增长趋于稳定。

临时移民（temporary migration）是海外移民净增加的主要原因。国际学生是临时移民人数增加的另一个主要推动力。

图6|2010年代澳洲颁发的临时签证显著增长

绿色-学生签证；黑色-临时就业签证；灰色-打工度假签证；紫色-其他类型签证

建造的房屋不足，大量移民给房价和租金带来了上行压力。澳联储的研究发现，强劲的人口增长是住房成本、尤其是租金增加的原因。二者还导致澳大利亚住房供不应求。

国家住房供应委员会（National Housing Supply Council）计算出，与2011年住房的基本需求相比，住房短缺22.8万。在过去的几年中，住房短缺现象已得到缓解，主要是由于大规模的公寓建设热潮以及墨尔本边缘地区建造了许多新住房。

公寓建设在2010年代中期猛增，主要集中在悉尼，墨尔本和布里斯班。

2017年，公寓建设在墨尔本和布里斯班达到高峰。这些高峰之后，各州的公寓的批准量已大大下降，其中维州在2019年10月已锐减至10,097。这意味着未来几年的建筑率将大大降低。

图8|2010年代中期，公寓建设热潮在悉尼、墨尔本和布里斯班达到高峰

由于海外学生涌入市中心以及外国投资者的需求增加，对公寓的需求也有所增加。

墨尔本Moonee Ponds 第四期公寓

项目名称：RISE

交房时间：2020年底

总高29层

该区也有自己的显著地标：Moonee Valley Racecourse跑马场。区域相邻Essendon DFO(Out Let)大型购物中心

大楼公用设施：3楼，4楼
- 私密安静的Stonewater健身中心设有室内温水泳池及SPA
- Mason Terrace设有室内外露台及景观花园
- 健身及健康中心Club Rise设有设施齐全的健身房、桑拿房及瑜伽室
- 门房服务为您提供周到日常服务