文 / James Tong

说玫瑰之前，我们先来说一件同样不太高调的事。

三个月前。大悉尼发展委员会Greater Sydney Commission，推出了一份《北区发展规划 North District Plan》。

这份报告，并没有像之前推出的《西悉尼市大交易Western Sydney City Deal》那样大锣大鼓、集齐联邦、新州和相关市政府的领导，一起站台宣传。 

但是，它对于悉尼的未来发展，同样意义重大。

为什么呢？因为，传统上来说，北区自然资源丰富，生产力高，却一直是州政府推行大发展计划比较费劲的地区。

这里的居民比较富裕、教育程度高，参政、议政和地域保护的意识非常强，民选出来的地方政府非常注重环境保护。这导致不管是自由党还是工党执政，对这个地区的规划，都显得小心翼翼。其中的Ku-ring-gai市，被不少发展商认为是DA最不好拿的地方之一，它的市政府甚至曾经一度被州政府设立独立委员会取代了大项目审批的权力，但这个区居民的满意度却很高，去年在全澳洲最宜居地区的评比中排名第一。

在这样的背景下，大悉尼委员会除了在报告里强调对环境、绿化和地方特色的保护，宣传上也不高调、不追求大发展、大格局，就很可以理解。

大悉尼的发展是围绕着“东部海港城市、中部河畔城市、西部公园城市”这三大中心来展开的。

整个版图又分成北区，中区，西区，东区和南区，五个大区。 以面积来看，北区算是第二大，里面有9个地方政府，把它们规划好，对悉尼发展全盘计划的成败非常关键。

怎么才算好呢？发展基建是必须的，但建好道路交通，为的是能住进更多的人，制造更多的工作职位，并且...盖更多的房子！

按照大悉尼发展委员会的规划，到2036年，悉尼的人口要增加174万。其中划给北区的有19.6万人，占11%，这与它所占面积大致相符。于是，就可推算出要新建的房子数目是9.2万套 。

单看这个数字，你可能没有概念动作有多大。我们可以回头比较一下：

在2007-2017的10年间，大北岸地区共建造了29,554套房子，如果我们取个平均数：就是每年建2千9百套房子。如果接下来20年要建9.2万套，那就是每年要建4600套。平均数要比前10年多出60%。再把任务在北区9个市政府里分派一下：2016-2021这五年里。各个地方政府要完成的任务是这样：

达到这个目标是不容易的，如果再出些状况呢？

比如任务最重的Ryde，刚刚就叫停了所有大项目的审批，因为基础建设没跟上，堵车非常严重。于是，问题就来了：7,600套完成了多少？缺口怎么填？由其他市政府摊分？还是过几年再补上？

排头的不干了，是否会产生骨牌效应？

所以，不能说：“悉尼这么大，仅有这个区人人想去住吗？”，事实上，这事真的不容易解决。

在政府的报告里，我们永远不会看到教人如何买卖套利的。但我们看人口、工作、基建规划的变化，以及各利益团体的博弈中，可以读懂房市的供求变化、抓住投资的时机：北区接下来的供应，将会回到“非常紧缺”的状态。

北区之所以重要，是因为Sydney Metro贯通着东区经济大走廊Eastern Economic Corridor。沿线的站点，都是重要的策略中心：Macquarie Park，North Ryde，Chatswood，St Leonards，North Sydney。

这条东区经济大走廊的生产力很强大，占了整个新州GDP的三分之二，说它是澳洲经济的大动脉，也不夸张。

此外，北区还有即将落成大型医院的Frenchs Forest，守着往北门户的Hornsby, 还有沿海岸线的Manly, Dee Why和Mona Vale。这些在《北区发展计划》中都有论述。（需要这份报告的朋友可以与我联络。）

但如果从华人生活便利的角度来看，Chatswood应该算是当之无愧的北区首府，为什么这样说呢？

首先，它是下一代城市铁路Sydney Metro与现有北岸T1铁路线的交汇大站，还紧贴着太平洋公路，离高速公路M2的入口很近，它有三个购物中心： Westfield, Chatswood Chase和文华中心，500多间商铺、食肆，年营业额达12亿，是悉尼第二大购物区；它有北岸最大的文化、市政和图书中心The Concourse；另外，它还是悉尼华人聚居最多的地方之一。

根据2016年的统计，全区人口为24,951，其中华人有10,028，占了40.3%，仅次于排名第一的Hurstville。 

Chatswood, 在90年代，曾经是香港人最爱的移民之地，现在，它已经是一个有国际知名度的地方。

如果要找缺点，那就是Chatswood地域太小(2.9平方公里)，不能建太多的房子，由于喜欢的人太多，把房价挤得很高。

买房子，与买其他东西一样，最简单的道理是看性价比。但与买其他东西又很不同的是，你要关心它买了之后的价格变化，它真正的价值，来自于周边房价变化对它的影响，这甚至比它自身的特点还重要。

CoreLogic刚刚把悉尼各个大区最新的房价做了一个统计，虽然公寓的价格普遍比独立屋下降的少(Baulkham Hills是例外)，但北区由North Sydney到Hornsby，下降了4.5%，算是较多的。在这个时候如果要买房，该选哪里呢？

这时要看那些“有理由高价，却卖得便宜的地方”，又或者说，房价涨得太快，回调也会大，我们要找与周边相比有“安全距离”的项目。

于是，就要说回文章开头的Chatswood Rose了。在这个房价下行的季节，让这个“低调”楼盘成为了亮点...

这个项目离车士活火车站约900米， 离Roseville火车站约400米。地址是：1015 Pacific Highway, Roseville。实际上是仅仅走出了车士活的范围，进入Roseville地域内，价格就便宜了四分之一。

Rose取的是Roseville开头四个字母。但实际上，这个项目的买家，完全可以享受到Chatswood商业中心的便利和好处，如果去火车站和Westfield，甚至比住在车士活东西两头的住宅还要方便得多。

项目的发展商是有20年经验的Keco，建筑设计，用的是有70年历史、国际知名的澳洲建筑师BVN。建筑的底层是6米高的群楼，全部用作零售商铺。公寓建在上面，有不错的景观。看户型布局，可以说简洁方正，一房室内面积53-60平方米，二房78-87平方米，三房103-125平方米，四房约130平方米；装修用料实用大气，窗户用的是高标准的隔音玻璃。

这个项目的校区也很不错。

在7公里半径的范围内，可到达12间学校，其中新州前10名的有两间，前70的有10间。

值得一提的还有一家只有5分钟车程，到2021年才正式开学的Lindfield Learning Village。

这所学校非常特别，它是用了原来Ku-ring-gai的UTS校址，花9千万元翻新改建的新型学校，将采用世界最新式的教学方法，以学习能力和兴趣来分班，而不是以年龄分班，培养2100名4-16岁学生。

这儿插一句：大家是否奇怪，从North Ryde出来的Sydney Metro, 到Chatswood为什么要在地底走一个大"S"型？除了工程造价的原因，就是为了要走到Lindfield Learning Village的下面。

这个学校周边都是森林，因为环境保护的问题，不能有太多的车辆出入。以前在UTS的手上，运营不起来，后来所有的员工，都搬到了CBD的UTS校园，由周泽荣先生捐赠建造的教学楼。

这一次，靠着Sydney Metro，这个美丽的校园，将会复活。

Chatswood Rose总共有117套公寓，预计将在2019年底完成，到时西北铁路将会建成通车。由于价格实惠，租金回报率可以达4.2%。

对于这样一个项目，不用太多漂亮的词语，有兴趣的朋友，去实地看一看最好。展厅现已开放，咨询电话1800 771 016。