【澳洲房产税普及】Negative Gearing｜神秘的澳洲“负扣税”,澳鹏置业微信公众号文章

什么是“负扣税”

澳洲是世界上极少数实施“负扣税”政策的国家；而这个政策是1985年霍克（任总理）/基廷（任财长）时逐步引入的，“负扣税”又称为“Negative Gearing”，是一种贷款投资方式。

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In Australia, negative gearing often refers to borrowing to purchase a residential property investment (e.g. a house or unit), which is made available for rent. In some cases the rent received is less than the costs incurred by the landlord (mortgage interest, depreciation and other expenses), resulting in negative gearing. Borrowing to purchase shares whose dividends fall short of interest costs is another example of a negatively-geared investment.

这段话的大意是：在澳洲，负扣税通常是指借贷购买用于出租的投资物业（如：独立屋或公寓房）。当租金收入少于业主的支出（包括：贷款利息、物业折旧和其它支出）时，即构成负扣税。其它的例子还有：借贷买股票，当股息收入低于借款利息时，也构成负扣税。

也就是说，“负扣税”这种投资方式一般来说用在地产投资，特点就是为房租的收入不足以缴付贷款的利息，最终出现的损失，我们称为“Negative Gearing”那么既然都损失了为什么还说这种投资方式好呢？原因在于，在澳洲会给这种投资损失提供一种特殊的税务减免政策，可以用房租和贷款利息的差额抵税。

其实“负扣税”还指：从金融机构（不仅限于银行）借钱在政府认可的某些行业（并非在任何领域投资亏损均构成负扣税状况）投资，当发生收入低于借贷利息时，即产生负扣税的情况。根据澳洲税务部门的有关法规，还有其它情况也构成负扣税。其中多与物业有关。

“负扣税”如何“发生”

但是，请注意，以上介绍的仅是“构成”负扣税的必要条件，扣税的情况还没有实际发生。在阐述“负扣税”是如何“扣”之前，必须重申两个前提：

1、收益者是从银行借贷进行投资的（包括房地产和股票等）

2、投资收益低于贷款利率及其它相关支出。

假设案例

一位投资者向银行借贷了50万（个人已支付了20%的首期）购买一物业做投资用。

借贷$500,000的年息是6%，年息为$30,000；

物业租金为每周$500，全年收入$26,000；

投资物业的折旧费$15,000；

物业管理费$4,000/年；

以上各项费用为：

收入：租金$26,000

支出：利息$30,000+折旧费$15,000+物管费$4,000=$49,000

收入与开支相抵，亏$23,000

该投资者的年薪为$80,000，由于其投资亏损，在计算应缴个人税时将减去亏损部分的$23,000，其最终需要纳税的部分仅为$57,000（$80,000-$23,000）

根据澳洲的个人收入税率，$37,001--$80,000是32.5%。该投资者的应缴纳额从$80,000降至$57,000，可以少缴$7,475。如果该投资者是公司雇员，公司已经按照其$80,000的收入向税局缴纳了所有税额，税局将会根据其“损失”情况，退还给他$7,475。

这种投资方式最适合有其他资产和收入，且需要负担沉重税额的投资人。通常来说，选择Negative Gearing有两个原因，一个是先买下一处有升值潜力的房产，然而在将来某个时间，等房产价值涨到一定程度后再卖出，并获得投资收益；另一个则是靠房租获得收益。

简单来说，“负扣税”就是指个人因为借贷投资受了损失，政府根据“负扣税”政策给予“补偿”。从以上简单的计算公式不难看出，收益者大多是有能力借贷购置投资房者。特别是高收入者，可以从负扣税中获得更多的好处。据统计，岁入超过$180,000的投资者平均从中获得的税务回扣高达$23,800！在此还要提及的是，物业的增值并没有考虑在内。

受益人群

数据显示，在澳洲170万人的“地主”队伍当中，有将近四分之一的人拥有一处以上的投资房产，较上一年增长了7%，还有近四分之三的人申报了投资总损失，从而可以通过净损失为自己减免其他方面的税额。

据澳洲统计局的数据，从负扣税中获益的有相当一个比例是“普通的工薪澳人”（average working Australians）。