4 月份新增住房贷款增长 3.7%，达到 310 亿澳元的历史新高。

澳洲统计局周五报告称，4 月份投资者住房的新贷款价值增长 2.1% 至 81 亿澳元，为 2017 年年中以来的最高水平。

4 月份，自住住房的新增贷款价值增长 4.3% 至 230 亿澳元。

这一增长是由现有住宅的贷款承诺价值增长 9.2% 推动的，用于建造新住宅的业主自住贷款价值下降了 11.4%，这是自 2020 年 6 月推出 HomeBuilder 补助金（现已结束）以来的第二次下跌。

澳洲统计局方面表示，新南威尔士州 8.6% 的增长和维多利亚州 8.4% 的增长占全澳自住住房贷款增长的大部分。

与此同时，西澳的贷款在 3 月份下降 5.1% 之后下降了 7.9%。除了联邦 HomeBuilder 补助金之外，西澳提供的建筑奖金补助金将在年底停止。

一份最新的报告显示，未来十年阿德莱德和周边城镇需建近9万套新房以满足20万新增人口的住房需求。

阿德莱德外北区和西区将成为新的就业增长点，西区和西北区如Seaton、Findon、Parafield Gardens、Paralowie、Morphett Vale和Campbelltown被列为未来住宅开发的热区。

而根据6月初公布的南澳政府土地供给报告，阿德莱德有充足的土地储备支撑新房开发。仅在成熟社区范围，仍有168,624幅适合开发的土地，可建额外273,875套新房。不过，基础设施的规划和协调亟需改善。

该报告对大阿德莱德地区的人口增长进行了预测，该地区除了阿德莱德都市区，还涵盖了巴克山（Mt Baker）、巴罗萨（Barossa）、福乐云半岛（Fleurieu Peninsula）和墨累桥（Murray Bridge）。

根据报告模型，大阿德莱德地区的人口如按中速增长，到2030年将新增13.9万人口，需额外6.36万套新房；如高速增长，新增人口总数将达到19.51万，需建8.88万新房。该预测高于在2010-2020年期间的人口增长数11.99万。

报告还显示，大阿德莱德地区在过去十年新建物业7.67万套，其中三分之二位于成熟城区，19%位于城市边缘的新开发项目。

同期，住宅开发密度显着上升：从2010年的每万平米10幅地块升至每万平米12.3幅地块，部分开发新区的密度达到每万平米15幅地块。与此同时，约2万栋物业（大部分建于1950-1969年）被拆除。

截至2020年6月，都市边缘区的规划新区共有约12.6万幅地块储备，其中约2万多幅已具备开发条件。

报告称，阿德莱德在“理论上”拥有充足可细分开发的住宅用地，可提供27.4万幅地块储备。在中短期，“更现实的目标”是“分散在成熟都市区”的约6.8万幅地块，此外，大型总体规划区以及市中心和主路沿线的高层建筑可提供约6.7万套住宅。

报告特别指出，人口结构的变化将继续影响住宅需求，这包括人口老龄化，生育率下降以及单身家庭数量的增加。

到2030年，全市将有约8.66万人加入65岁以上行列，与此同时，有孩子家庭的数量将下降。

此外，还建议政府重新审视目前的基础设施开发资金运营模式，以提高竞争度和开发过程的公平性。

未来阿德莱德新房开发将主要集中在外北区，相对而言，外南区出于保护农业用地的需要，可供开发用地有限。

南澳土地局预测，根据Playford、Gawler和Two Wells目前的用地规划，可提供约4.95万套新房，远远超过了外南区、阿德莱德丘陵区、巴克山、巴罗萨、福乐云半岛和墨累桥的供应总和。

在最近的住房热潮中，买家的紧迫感继续推动着维州Geelong5月房价上涨。

最新房屋价值指数显示，Geelong上个月上涨了1.8%，达到了684304澳元。

据RealEstate网站报道，中介John Moran称，买家对有限房源的竞争推动了Geelong房价上涨，即使封锁令也不会在短期内降低热度。

他说道，尽管存在着不确定性，但他们还在加紧准备出售房屋。

数据表明，封锁令并没有削弱Geelong在房地产市场的地位，在过去的一年里，当地住宅价值激增12.3%。

在上周的交易中，Highton有两套房子的售价高于预期，即使是限制措施迫在眉睫的情况下，竞争也依旧激烈。

Moran指出，当地买家的需求，疫情造成的房源短缺，都在支撑着房价上涨。

他说道：“当我们在市场上投放房源后，只要价格合适，就会收到很多买家的咨询，这推动了竞争和房价。”

Moran补充道：“半年前，我们还说要等市场稳定下来，但现在又涨价了，而且没有任何放缓的迹象。”

CoreLogic报告强调了新挂牌房源的增加，全国范围内的挂牌房源比以往5年的平均水平高出15%。

销售与新挂牌房源的比例仍然在1.1左右，这意味着每有一个房源上市，就至少有一套交易成交。

Moran表示，尽管房源数量增加，但这种快速的吸收率使得库存水平极低，卖家仍占有强大优势。

随着经济从去年大范围的衰退中复苏，澳大利亚抵押贷款人的还款情况越来越好，但巨额负债的借款人更有可能面临风险。

评级机构标普全球评级（S&P Global ratings）的一份报告发现，低利率、就业市场改善和政府刺激措施帮助了购房者，该机构抵押贷款拖欠的关键指数在3月份降至0.94%，低于2020年3月的1.03%。

报告发现，“在政府刺激措施和低利率的支持下，家庭资产负债表的弹性使许多借款人能够建立还款缓冲，消除先前的欠款，并保持按揭还款的水平。”

“未来几个月，一小部分借款人可能会过渡到正式的申请困难安排，但这不太可能在利率低且就业前景强劲的情况下对欠款造成任何显著的上行压力。”

乐观的评估与危机开始时的担忧形成鲜明对比，当时人们担心失业率将飙升，房屋止赎率将螺旋式上升。去年政府采取了超低利率、抵押贷款假期和政府收入支持等紧急措施，来帮助澳大利亚度过疫情危机。

但随着那些没有失业的工人们利用低借贷成本进入房地产市场，房价一路飙升。有许多人发现，他们必须竭尽全力才能跟上不断上涨的房价。

标普表示，与疫情爆发前相比，更多的买家以小额存款和大笔贷款进入市场。借款人越来越多地承担至少是其收入六倍的巨额债务。

这些指标将是金融监管机构关注的焦点，因为他们将决定是否在房价上涨后加大获得住房贷款的难度。

尽管该报告指出，如果可以轻松偿还债务，置业会带来社会效益，但还是对巨额债务的风险发出了警告。

截止3月份仍处于抵押贷款假期安排下的贷款偏向于拥有巨额债务和少量净值的借款人。贷款与估值比率高的房主通常缺乏还款缓冲，因为他们的还款时间可能很短。

该报告警告称，由于政府不再提供 JobKeeper ，自雇借款人可能会受到墨尔本最新封锁的严重打击，尤其是那些处于关闭的酒店和休闲行业的借款人。

在疫情期间，许多借款人一直在进行额外还款，这将为他们提供缓冲，以防发生封锁却又没有政府支持。

到3月，抵押延期安排在南澳、维州和新州更为普遍，而在西澳和昆州的可能性较低。标普表示，低利率、房价上涨和经济复苏将帮助大多数借款人继续还款。欠款情况看起来仍远低于全球金融危机期间达到的峰值。

悉尼富裕的北部郊区和上北岸在全澳增长最快的房地产市场中占据主导地位，过去三个月房价平均上涨了18%。

CoreLogic的分析显示，全国前10名表现最好的郊区都位于悉尼，那里的房屋现在平均售价为240万澳元。

在截至5月的三个月中，上北岸的South Turramurra房价中值增长了20%，其次是北部海滩的Clareville，增长了19.6%。

CoreLogic Australia研究主管 Eliza Owen表示，悉尼许多房价增长最快的郊区人口都比较富裕，这些地方也受到家庭和退休人员的追捧。

“这种强劲增长反映了目前市场上一种突出的买家类型，即’换房型’买家，他们正在换大房、换小房或搬家，”她说。

“他们利用出售现有房产来支持下一次购买，因此‘换房型’买家可以更轻松地参与当前的市场环境。”

澳大利亚统计局的数据显示，3月份，与首次购房者或投资者相比，“换房型”买家占澳大利亚各地房产购买担保融资的51%。

Owen女士说：“另一个起作用的因素可能是悉尼郊区仍然提供独立住房选择，且环境优美。”

“对于新州来说，这也可能反映了人们对首府城市住房存量的信心复苏，因为新冠疫情相对来说已受到良好控制。”