New Home vs. Existing Home

有很多客户会有对什么是最好的投资选择有疑问。是选择新房还是二手房呢？我们就新房和二手房的利弊做个比较，希望对您的选择有帮助。

买新房的优势：

· 房屋的固定设施和配套设施的折旧一般是按照加速折旧法计算的（即第一年折旧最多,第二年大于第三年，第三年大于第四年，以此类推）。税法中房屋一般的使用寿命被设定为10年。因此新房交付后的前几年折旧价值最多，远远高于二手房。这对投资者的个人退税很有帮助。

· 新房具有建筑商新房7年建筑保修。

· 新房的前几年基本不需要维护。因此新房的维护成本很低。

· 新房的租金一般比二手房高

· 在新南威尔士州，只有购买新房可以享受政府的首次置业津贴（$15,000)和印花税减免。这些现实的优惠是非常可观的。

· 同样十年后出手，新房(此时作为10年旧二手房)capital gain远高于二手房(此时作为20年旧三手房)

买新房的劣势：

· 您不能直观的看到或者触摸到最终的房屋。您只能参考开发商之前的工程。

· 如果同一地区有大量相似房屋投放市场。短时间内租金可能会受到影响。

· 新房建筑时间可能会因为天气原因，原材料市场供应和建筑工人等因素而推迟交工。

买二手房的优势：

· 您可以直接接触到您即将购买的物业，检查质量和工艺。

· 如果您有富裕的时间和金钱，您可以装修房屋以利于房屋增值。

· 您可以找估价师评估房屋，对即将成交的物业做到心中有数。

· 您可以很快的找到租客。

买二手房的劣势：

· 您不太可能检查出房屋所有的缺陷。比如白蚁等虫害往往被忽略。

· 由于二手房大多已过或即将超过房屋保修期，因此一旦出现建筑质量问题维护成本非常高。

· 在新南威尔士洲，购买二手房没有任何印花税减免和置业补助。前期现金投资压力大。

· 没有建筑商建筑保修。

· 房屋的剩余价值基本所剩无几，没有税务优势。

· 装修成本往往超出预算。装修过程往往超出计划时间。

· 租金水平低于新房

· 一般首付至少为20%。必须成交之前连同印花税一次付清。资金压力大。

· 还款日期从合同成交开始算。没有缓冲期。

“买房经济学”：

1.首付压力测试：

Ø 新房：分两步进行。从合同交换到房屋成交只用支付10%的房价。成交日支付10%和印花税。如果购买的房屋价值低于65万还可享有$15,000首次置业津贴（有条件限制）和相应印花税减免（最多至印花税全免）。压力有所减轻

Ø 二手房：成交日一次交齐20%和印花税（65万的房屋印花税约为$25,000）。没有优惠减免。

2.经营成本分析：

Ø 新房：租金高于二手房，有助于抵消贷款利息压力。高折旧率对个人退税很有帮助，利于个人理财。七年建筑商建筑质量保修降低维护成本，保障投资计划平稳顺利。安心

Ø 二手房：同样地区足迹普遍低于新房。有限的剩余价值在提折旧做个人退税的方面是个硬伤，只有有限的附加价值。如果房屋出现建筑质量问题，重大维修征收款项往往使投资者计划大乱。

悉尼房地产市场小评：

1.现在的房地产开发商一般都设有展示中心。虽然新房暂时只是纸上谈兵，但是实际用料都是眼见为实的。澳洲政府规定的AustralianStandard是开放商的底线。房屋建设每一步都受到不同的人单独审批监管，确保质量过关。而且，我见到好多业主在房屋交付使用之前的检查中往往纠结在一些无关紧要的细枝末节上。比如：墙上有个黑点或小坑，地毯有毛边等等。其实他们更应该主要检查电源和上下水管道。所以，一般来说房屋的质量不需要太担心。

2.关于新房的租金，在多个相似楼盘同时放出租赁物业的时候，新房租金不比二手房有太大优势。但是据澳洲官方统计资料显示，悉尼每年房屋缺口以数万计。市场租住需求持续强硬。所以相比之下，暂时的房租低走不影响以后租金上涨。

结语：

在目前悉尼的市场情况下，个人倾向于新房胜过二手房。也许这也是大多数中国人的新房情节。但是，其实两种选择见仁见智，没有孰对孰错。全凭您自己判断。