澳洲联邦银行和西太平洋银行的降息是为了重夺失去的市场份额。图:Arsineh Houspian

文：Duncan Hughes 

原载：AFR

编译：澳房汇

分析师表示，尽管监管机构担忧债务和房价不断上升，澳洲联邦银行推出最新一轮削减只付利息房贷利率措施，因为之前高估了限制贷款上限对贷款业务的影响，导致失去市场份额，预计大型贷款机构将追随这个做法。

Canstar金融服务集团总监Steve Mickenbecker表示，预计其他机构也会效法。Canstar监察金融服务产品的利率和收费。

四大银行为了符合澳洲金融监管局对只付利息贷款的百分之30上限，纷纷减少批出这类贷款，而失去的市场份额正流向规模较小的贷款机构和不严格遵守规则的非银行金融机构。

联邦银行首席执行官Matt Comyn最近表示，其只付利息贷款比例远低于金管局规定的百分之30上限，计划重建只付利息贷款市场的份额。

远低于贷款比例上限

在截至12月31日的12个月，联邦银行的房贷增长约为百分之5，其他银行的增幅约为百之6，而非银行金融机构(NBFI)的增幅超过百分之11。

西太平洋银行的只付利息贷款占贷款总额的百分之50左右，是最高比例的银行。该行也把新审批的只付利息贷款比例减少至约百分之22，并开始有选择性地削减利率。

澳新银行集团预计将紧随其后。在最近一个季度，该集团公布只付利息贷款只占全部贷款的百分之14。其他贷款机构也表示，只付利息贷款比例低于上限。

澳洲最大的房贷机构联邦银行已经削减了一系列的固定利率房屋贷款，从1年到4年不等，最高可达50个基点。例如，两年期固定利率投资房贷的总体利率为百分之4.34。

对有关大型银行的市场份额被其他贷款机构抢走和联邦银行的反应，Montgomery 投资管理公司的私人投资组合经理Stuart Jackson表示，非银行金融机构的贷款似乎已填补了房地产买家需求的缺口。

Jackson认为这不是好消息，因为宏观审慎措施的限制令银行和非银行金融机构竞争时处于劣势，导致市场份额持续减少。而希望藉宏观审慎监管解决金融系统风险的目也未能达到，因为很多人转到非银行金融机构申请贷款。

削减只付利息产品的利率

澳洲第三大房贷代理Mortgage Choice也表示，来自主要银行的贷款数量减少，被更便宜的小型银行和其他贷款机构的贷款所抵消。

根据Canstar的分析，以首付百分之20的一百万元贷款为例，四大银行提供的平均浮动利率，自住买家利率较非银行金融机构同类的贷款利率高52个基点

分析显示，如果是相同贷款条件的同一数额投资者只付利息贷款，利率差距扩大至82个基点。

作为贷款机构和借款人的中介，房贷代理声称，贷款机构正在降低利率，但收紧了其他条款和条件，比如清还贷款的年期。

Bankwest、Homeloans.com和BlueBay Home Loans最近将利率下调了20个基点，降低了对简易文件贷款的投资贷款附加费，并为可能不符合四大银行贷款资格的借款人提供了优惠条件。

ING、麦格理银行和Virgin Money也降低了只付利息产品的利率。

分析师表示，联邦银行较低的只付利息贷款利率只适用于现有的借款人，为那些想要推迟转换到每月还款较高的本金和利息贷款的借款人提供多一个选择。

Mickenbecker补充说:“这可以减轻许多只付利息贷款买家的痛苦，他们正在寻找可以推迟转换到本金和利息贷款的方法。”

联邦银行允许投资者将他们的只付利息贷款年期增加到10年，而自住买家则增加到5年。

根据联邦银行最近的数字，将只付息贷款转为本金和利息贷款的比率预计将在明年下半年继续上升。

澳洲金融监管局最近重申，对新增只付利息贷款仍保持在百分之30的上限。

降低利率很可能会引起金管局的关注，他们一直担心创纪录水平的家庭债务、增长缓慢的收入和高房价，希望借款人偿还贷款本金以降低金融压力的风险。

更多详情请参阅: http://www.afr.com/personal-finance/more-mortgage-rate-cuts-expected-as-major-lenders-rebuild-their-market-share-20180305-h0x07p#ixzz5921lOMWm