RBA：疫情之下，银行最担心的风险是什么？

2020年04月11日 澳房汇


文/ Karen Maley

澳大利亚央行警告称，摆在商业地产市场面前，有一个迫在眉睫的问题，那就是租金收入枯竭，这将导致投资者重新评估投资在这一领域的风险。

央行作出如此悲观的评估，是呼应一些主要银行家的观点，他们认为，商业地产物业估值大幅下降，“情况看来很糟糕”。

在最新一期的《金融系统稳定评估》(Financial Stability Review)报告中，央行表示，即使在新冠病毒大流行之前，零售地产市场也已经“因为消费者购买力疲弱和竞争加剧而面临很大的挑战”。

当经济活动再遭重击时，零售地产的租金现在“很可能”急降，而且空置率在上升。

与此同时，原本表现强劲的写字楼市场状况也急转直下。在悉尼和墨尔本CBD市场，今年将出现高于平均水平的写字楼交付供应量，而需求却“不太可能”跟得上，这就导致问题加剧恶化。

储备银行还预测，商业地产的估值此前已经攀升至很高水平，极有可能会下降，原因是租金市场疲软以及机构投资者会对风险重新定价。

若估值下降，将给高债务水平的投资者带来麻烦。

“对于一些杠杆投资者而言，估值下降将导致他们违约，这将需要与放贷方协商。”

- 开发商是“放贷者的主要风险” - 

央行还担心房地产开发商前景恶化，这同样会为银行带来麻烦。

“有些项目仍在建、存有大量房子没售出的开发商，恐怕很难以有利可图的价格完成销售。”

这些开发商在收入枯竭之时，资产负债表上就会同时持有存货和债务。央行警告称，这“对银行来说是一个关键风险”。

报告称，“在过去的经济衰退中，银行的建筑贷款曾经造成巨大的损失，尽管建筑贷款只占企业贷款的一小部分，但近期的增长很快。”

总体而言，商业地产贷款约占银行总资产的6%。

央行还指出，非银行贷款机构可能同样面临问题，它们特别积极地为包括公寓在内的商业地产建设提供贷款。

虽然央行没有明确说明这一点，但如果非银行贷款机构采取任何行动迫使开发商清盘旗下物业，这将对商业地产价格产生巨大的下行压力。

而商业地产价值的下降，将会使更多的借款人陷入贷款违约的境地。

央行表示，总体而言，在冠状病毒引发的经济衰退之前，“企业资产负债表总体状况良好”，流动性和盈利能力较高，负债率也较低。

但报告警告称，“零售、餐饮和住宿服务、农业和建筑行业中，存在一些明显薄弱的环节。”

这些行业的企业通常负债水平较高，而流动性水平较低，当现金收入枯竭时，这些企业就会面临风险。

虽然旅游业和教育相关部门最先受到冠状病毒大流行的冲击，但其他行业现在也感受到同样的痛苦。

“咖啡店、餐馆和住宿服务、艺术和娱乐服务方面，许多企业都受到严重影响，许多企业暂时关闭。”

更重要的是，储备银行警告说，尽管商业营运负债表在疫情之前处于良好状态，但“这次冲击的规模仍将考验许多企业的财务弹性。”

报告指出，“大约四分之一的企业没有足够的流动资金来应付一个月的费用(包括工资)，接近一半的企业无法支付三个月的费用。”

这意味着，未来几个月，银行企业贷款账簿上的问题将激增。

储备银行说，尽管经济震荡持续多长时间存在很大的不确定性，“企业层面的分析表明，年销售额下降20%，将导致企业退出(经营失败或被收购等)的比例，从8%左右提高到9.5%。”

这意味着，将有3.5万家企业要么关门大吉，要么被竞争对手收购。

但报告指出，这一估算是基于历史数据，没有考虑各种为企业现金流提供帮助的政策举措。

同样，尽管贷款损失的增加通常会导致银行减少对企业的信贷供应，但央行指出，已经“采取了重大政策措施来避免这种情况的发生”。

更多详情请参阅：https://www.afr.com/companies/financial-services/reserve-bank-warns-of-commercial-property-hit-to-banks-20200409-p54ikb



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