上周拍卖数据：

悉尼有211套房屋参与拍卖，127套拍卖结果上报，87套出售，清空率为54%，拍卖总价77,425,999澳元，房价中位数1,206,000澳元；墨尔本173套房屋参与拍卖，124套拍卖结果上报，82套出售，清空率为60%，拍卖总价值45,660,900澳元，房价中位数750,000澳元；布里斯班69套房屋参与拍卖，清空率为32%;阿德莱德共有31套房屋参与拍卖，清空率为44%；堪培拉14套房屋参与拍卖，清空率为31%。

储备银行将利率降至历史低点1.25％

储备银行已将现金利率下调25个基点至1.25％的历史低位。这一历史性举措是自2016年8月以来的首次降息（2016年澳洲联储曾将现金利率从1.75％下调至1.5％）。其实本次降息并不是意料之外，澳大利亚央行行长菲利普·洛（Philip Lowe）在上个月的一次讲话中曾暗示这一降息行动。

澳联储表示此次降低现金利率的决定将直接鼓励社会对于闲置资产的运用，并且有助于减少失业率，为实现通胀目标取得更有把握的进展。历史上澳大利亚央行降息都会伴随二次降息，因此本周二下调25个基点之后可能会进行第二次降息，根据预测，再次降息时间有可能在8月。如果银行确实实现全面降息，这意味着如果借贷人背负有40万澳元的25年限房屋贷款，抵押贷款还款每月会减少55刀左右。

降息的理由？

澳大利亚房地产市漫长而艰难的低迷终于开始产生不良影响。上周，澳新银行（ANZ）和澳大利亚国民银行（NAB）都强调称，还贷困难的房主数量有小幅上升，但是这点很值得关注。根据澳新银行的数据，近5%的家庭陷入了所谓的负资产状态，即房屋贷款高于房屋价值。

如果失业率上升，这一情况则会更加严重。无法按时还款的人们不仅会失去他们的房屋，最终还将负债累累。银行业的损失开始增加，最终会让经济进一步处于压力之下。而这也将开始对消费产生影响。上周五，澳大利亚联邦汽车工业协会（Federal Chamber of Automotive Industries ）报告称，今年四月份新车销售量同比下降8.1%。澳大利亚摩托车控股公司（MotorCycle Holdings）称，摩托车市场的股票交易在今年头三个月萎缩了14.6%。

此外，第二季度的通胀系数为零，而且2018年全年国民生产总值骤降至仅2.3%，现在进行降息已具备了充分的理由。

正如一些人所说，澳联储应该采取行动，如果失业率进一步上升就为时已晚。

为何选择现在降息？

澳大利亚央行一直不愿意降息，原因是担心降息会重新刺激房地产市场，担心高额的家庭债务会提高金融风险，而且由于现金利率接近于零，因此利率难以进一步降低。

澳大利亚央行对金融稳定风险的担忧导致着央行推迟降息，尽管自2015年以来潜在通胀仍低于2％（澳大利亚央行的目标是通胀率为2-3％），失业率和就业不足率仍然高于理想水平。但是，银行业监管机构对贷款政策的干预成功的实现了房地产市场降温，使得澳大利亚央行在不降低金融稳定风险的情况下有更大的降息空间。降低利率应该会刺激通货膨胀并降低失业率。失业率目前为5.1％，但澳联储现在认为目标失业率应维持在4.5％（见图表）。澳大利亚央行表示，降息的决定是“支持就业增长，稳定通胀率的决策”。

现在经济增长速度将低于此前澳联储的预期。即使利率变低，澳大利亚央行预计经济增长趋势仍然缓慢，预计2019年和2020年市场依然疲软。

央行降息对房地产到底有什么影响呢？

1. 一个家庭每月将少还67块贷款

根据统计，澳洲通常贷款金额为40万元澳币如果按照贷款40万澳币，30年还款期限来算，抵押贷款利率下调25个百分点就可以每月省下67澳币。

不要小看这67元澳币，来自统计局数字，一个家庭的每月平均花费在2000元澳币，就等于是省了3%的生活费每月。在澳洲67元也基本是一个家庭2至3天的生活花销。对于很多本地家庭来说，这也是非常值得开心的事情！

 2.开发商会加大住宅投资

 之前，由于各种政策原因，澳洲房地产市场疲软，根据市场统计，新建房屋的审批量同比下降了21%。市场的紧缩导致供应量减少，学过一点经济知识的人应该都知道，这样必然会导致价格的一定上涨。而这次降息有助于改变市场势头，吸引一些开发商重返房地产市场。

 3.澳元走势下跌

 一般而言，一国货币的利率下降，都会造成短期的汇率走低。令人难以预料的是，到了近几年，澳元竟然表现得“弱不胜衣”，成了最脆弱的发达国家货币。2018年，由于美联储多次加息、贸易摩擦导致澳元对美元汇率跌幅高达9.7％，澳元成为去年表现最差的10国集团货币。有经济学家甚至预测，在2019年内，澳元兑美元可能会跌至0.60的低位。

 根据央行的研究发现，当利率下调1个百分点时，未来两年的房价便上涨8%左右。降息之后将会引起居民和商户的一系列行动。初步迹象表明，房地产市场已接近触底：拍卖出清率正处于一年多来的最高点，房价下跌放缓，更多的人在考虑买房。更何况，对于国家政策的预期，还有相当多的想象空间：政府提出的首套房贷款存款计划会在明年1月执行，银行监管机构预期将会放宽贷款审查的条件。

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