文：Paul Rickard

原载：https://www.switzer.com.au/the-experts/paul-rickard/stop-the-press-property-prices-set-to-rise/

编译：澳房汇

澳大利亚广播公司和九号台旗下两份报纸(《时代报》和《悉尼先驱晨报》)不断告诉我们，澳大利亚房地产市场正大幅下滑。关于价格“暴跌”40%到50%的预测比比皆是。拍卖清出率下降，上市天数(出售物业所需的时间)上升，还有一些关于房地产行业裁员的传闻，比如中介和后勤部门人员被解雇。

CoreLogic的硬数据支持现时市场非常艰难的说法。截至今年3月，悉尼房价已下跌10.9%，自2017年底见顶以来已累计下跌13.9%。墨尔本房价平均下跌9.8%，比顶峰时低10.3%。在首府城市中，只有霍巴特、堪培拉和阿德莱德在截至今年3月的一年里有增长。

那么，我“勇敢”地预测房价可能会上涨的依据是什么?

好吧，这不是因为Josh Frydenberg的预算，虽然几乎每个人都享有减税优惠。不过，这不会有坏处，肯定会刺激经济，增加信心。

真正能支撑房地产市场的，是上周五Chris Bowen的一项声明。他宣布工党将从2020年1月1日开始调整负扣税和资本利得税，这将导致很多投资者赶在此日期之前进行投资，以及在此日期之后不再进行投资。此外，还有其他一些支持因素。

以下是2019年房地产市场可能上涨的5个原因。

首先，银行监管机构澳大利亚金管局(APRA)正放宽几年前实施的住房贷款限制，使借款人更容易获得贷款。当时，APRA非常担心房地产市场过热带来的系统性风险，所以限制银行可以向投资者提供的贷款金额以及可以批出的“只付利息”贷款数量。他们还收紧了贷款服务模式和家庭支出估计。这些控制措施限制了信贷供应，令投资者和其他一些人很难获得融资。

APRA放宽了对投资者和 “只付利息”贷款的规定，尽管如今获得信贷仍比18个月前困难，但银行对住房贷款已较之前更热衷，信贷增长也有改善。

利率前景也发生了变化。6个月前，几乎所有市场评论人士都表示，下一次的利率变动是“上调”。现在，大多数人都同意下一次的调整是“向下”，或者如果不是向下的话，在很长一段时间内维持不变。此外，基准的90天期银行票据利率与澳央行现金利率之间的息差已经收窄。这意味着，银行有可能不跟随央行的利率，而自行下调住房贷款利率。如果竞争稍微升温，新借款人可以获得一些非常有吸引力的贷款优惠。

尽管市场并不一定重复以前的行为，而历史只供参考, 值得注意的是, 悉尼和墨尔本房价从顶峰分别下跌13.9%和10.3%的跌幅和过去两次房市场大衰退- 2008/2009年的全球金融危机和1990/1991年的衰退差不多一样。不过，这两次衰退都发生在高失业率和高利率时期，而这两种情况在今天都没有发生。

但最大的单一因素是2020年1月1日。从这一天起，投资者新购入的投资物业将无法享有负扣税。虽然所有现有的负扣税物业仍然享有旧政策的优惠，贷款利息仍然可以从租金收入中扣除，但租金净损失不能从薪金或工资等其他收入中扣除。当然，这是假设工党的Bill Shorten将在5月18日大选成为澳大利亚总理，但市场认为这已成定局，因此，精明的投资者将要在这个“突然死亡”日期之前作出投资房地产的决定。

更重要的是对资本利得税折扣的调整。目前，个人投资者持有物业超过12个月，可以享受50%的折扣，只需缴纳收益的一半税款。对于在2020年1月1日或之后购买的物业，折价幅度将降至25%，这意味着投资者将需为收益的75%纳税。

这听起来并不一定是很大的变化，但这视乎你的边际税率，可以对资产的投资回报产生巨大的影响。以边际税率为47%(最高)的纳税人为例，在现行税制下，投资者为资本收益支付的实际税率为23.5%(47%的一半)。根据工党建议的新税制，他们的税率上升到35.25%。

假设投资者获得了$100,000的资本收益，按照目前的规定，他们将缴纳$23,500的税款，剩下$76,500。2020年1月1日或之后，他们仅可保留$64,750。要保持税后$76,500的水平，投资者的税前资本收益要达到$118,147，实际增幅超过18%。

对于以最高边际税率缴税的投资者来说，资产的增值幅度需要比税后增值幅度高出18%。

如果在2019年12月31日购入投资性物业，假设一切按计划进行，支付最高边际税率的投资者将比在2020年1月1日购买同一套物业的投资者多赚18%左右。

这就是我认为2019年许多投资者会密切关注房地产市场的原因。虽然2019年可能表现不会太差，但如果我的预测正确，2020年初可能还有一点阻滞。一如既往，时间会证明一切。

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