【关于作者】Trent Wiltshire是Domain经济学家，也曾任澳大利亚储备银行和格拉顿研究所-Grattan Institute的经济学家。他对城市房地产市场，利率，住房和城市政策以及更广泛的宏观经济有深刻的了解。经历了10年的价格涨跌之后，澳大利亚的房地产市场在2020年代也将发生巨大变化。与过去几十年相比，房价上涨速度可能会放慢，这主要是因为利率已经无法进一步大幅下降。主要的人口结构趋势将成为一种推动力。澳大利亚的大城市将继续发展，大型市镇也将继续发展。随着交通拥堵的加剧，公共交通将变得更加重要。在政治上，租房者的声音将会更有力。本文预测2020年代澳大利亚房地产市场的趋势有如下七个方面：在2020年代，利率可能会维持在非常低的水平。因此，房价不太可能因利率迅速上升而出现调整。但由于利率无法进一步大幅下降，也不太可能像近几十年那样，成为未来10年房价上涨的主要原因。近几十年的利率下降是一个全球现象。人口老龄化、亚洲经济增长强劲、债务水平高企以及潜在经济增长率较低，都压低了利率。这些导致利率低企的原因可能会持续到2020年代，这意味着全球利率在未来10年将保持在低位。短期内，澳央行可能还会进一步降低现金利率。如果失业率居高不下，澳央行可能会实施非常规货币政策，进一步压低贷款利率。如果出现这种情况，到2020年代初，房贷利率将远低于3%，一些借款人将支付接近2%的利息。二.人口增长将持续强劲，但可能比2010年代更加分散
2020年代，人口将继续快速增长，这将支撑持续强劲的住房需求。澳大利亚的人口增长速度较几乎所有发达经济体都快。2010年代，澳大利亚的平均人口年增长率为1.6%。2010年代人口增长加快，主要是由于移民增加。政府预测未来几年人口将继续强劲增长。2010年代，人口增长主要集中在墨尔本及周边地区、悉尼和昆士兰东南部(见表)。注:每年6月30日估计常住人口。只有2018年人口不少于100,000的重要城市地区被包括在内。最新数据是2018年6月。来源:ABS 3218.0但这些趋势很可能在2020年代发生改变。更多移民可能会搬到较小的城市或大型乡镇，而不是悉尼和墨尔本。
联邦政府正在推动这一目标的实现，并已经推出新的乡镇地区技术工人签证，鼓励移民到悉尼、墨尔本和布里斯班以外的任何地方定居。随着移民人数的增长，乡镇地区对他们的吸引力也会越来越大。如果有关改善乡镇地区和主要城市之间的交通联系的建议得以实施，鼓励移民到乡镇地区的政策将会更加成功。如果采矿业继续反弹，西澳和昆士兰将吸引更多的移民。鼓励移民在乡镇地区定居的政策一般都不成功。不过，与澳大利亚其他地区相比，悉尼和墨尔本的房价更高，这可能意味着移民更愿意到这两个主要城市以外的地方定居。虽然人口增长在2020年代还可能强劲，但增长速度可能会开始放缓。政府已将每年的永久移民人数从190,000人削减至160,000人。随着大学饱和，国际学生数量可能会停滞不前，而技术工作签证的改变可能意味着技术移民的减少，但移民数量也只是温和减少。要在经济和社会不受伤害的情况下，大幅减少澳大利亚的移民数量是非常困难的。但即使是人口增长率小幅下降，总人口在未来10年也会非常可观。如果2020年代人口每年增长1.6%，那么到2029年12月，澳大利亚的人口将约为3000万(见表)。如果人口年增长率降至1.3%，那么在这个十年结束时，澳大利亚的人口也将达到2910万左右。
注:假设在截至2019年9月的一年中，自然增长为145,000人，每个季度增长0.5%(因此在2029年达到178,000人)，剩余部分为净海外移民。来源:ABS 3101.0; Domain Group
到2020年代，随着城市扩张和交通拥堵加剧，在澳大利亚主要首府城市，靠近公共交通将变得更加重要。随着越来越多的人选择公共交通和其他形式的交通工具，汽车拥有量也可能开始下降。尽管在新道路上进行了大量投资，但交通拥堵仍然加剧，而且预计还会进一步恶化。澳大利亚基础设施局预测，道路拥堵的年成本将从2016年的190亿元增加到2031年的390亿元。澳大利亚拥有非常高的汽车拥有率，这是由于我们收入高、城市不断扩张和乡镇地区相距很远(见图表)
但汽车拥有模式正在改变，并将在2020年代继续出现变化。汽车拥有量在几十年的持续增长之后已经趋于稳定。2001年，每1000人登记的乘用车数量为509辆(见图)。在2016年升至579辆，但此后一直大体稳定。主要原因是越来越少的年轻人拥有驾照或买车，取而代之的是他们依赖公共交通、拼车和汽车共享服务。
这趋势将在2020年代加强，并将扩散到不同年龄的人口数据，这意味着汽车拥有率可能开始下降。更多的城市居民将选择使用公共交通、自行车、电动摩托车、拼车和汽车共享服务。悉尼和墨尔本似乎已接近人口临界点，即汽车拥有量下降，因为拥堵和停车费用降低了拥有汽车的吸引力(尽管收入在不断增长)。目前，悉尼和墨尔本的汽车拥有率高于同等规模的其他城市，也高于纽约、首尔、伦敦和东京等大城市。对靠近公共交通的住房有更大需求将意味着更多的中密度住宅和公寓将建在成熟的城区，因为这些地区通常公共交通非常方便。新的开发项目将不需要很多停车位，价格将更容易负担。相反，开发项目将需要更多的空间来容纳共享汽车和自行车。在2020年代，将建造更多的中密度住宅和更大、更适合家庭居住的公寓。这些较大的公寓将有三到四间卧室，还有更多的公共区域，如花园或游乐场。当考虑价格、面积和位置之间的权衡时，许多人说他们更愿意住在离城市较近的城区的中密度住宅，比如联排别墅或公寓，而不是远郊的独立式住宅。但在澳大利亚的主要首府城市，中密度住宅和公寓供应严重不足。随着澳大利亚城市的发展和交通拥堵的加剧，在成熟的城区对中密度住宅的需求将持续增长。这些住宅的建造将在2020年代急增。各地政府和市议会正在修改规划规则，以使增加这类房屋，尽管进展缓慢。开发商、建筑师和建筑商正在建造创新的中密度开发项目，这将吸引新的买家，较大规模的项目将有助于降低建造成本。由于城市中心及周边的土地有限，开发商需要将目光投向城市中心以外，在市郊城区建房。由于地价上涨、家庭人口减少以及环境问题，独立屋也可能变小。2019年，独立屋平均面积降至17年来的最低水平，不过仍比30年前高出25%。在未来十年，将有越来越多更能适应气候变暖的节能住宅。政府也可能会改变建筑标准。2019年5月通过了新的国家建筑法规，但节能要求没有改变，尽管气候变暖，独立住宅的“6星”最低标准仍然维持不变。建筑标准也可能会因为最近出现公寓缺陷、易燃包层灾难和2019年丛林火灾而改变。
如果租户确实获得了更多的政治权力，可能还会要求房东在节能和供暖/制冷方面达到更高的最低标准。由于租户越来越多，他们将成为影响政策的更强大力量，这可能会导致租赁法律更有利于租户。几十年来，向私人房东租房的家庭比例一直呈上升趋势。1994年底，18.4%的家庭以私人方式租房。到2017年，数字上升至27.1%。如果这趋势在2020年代继续下去，到2030年，将有31.5%的家庭私人租房。
租房者的增加在中青年家庭中最为明显(见表)。房价上涨可能是推动这趋势的主要因素，但晚婚和继续深造等社会变化也起到了一定作用。越来越多的中年家庭开始租房，这意味着越来越多的人成为了长期租房者。这是一个巨大的社会变化，因为租房通常被视为买房的垫脚石(大多数租房者想在负担得起的时候拥有自己的居所)。
租户的数量可能会比新房东的数量增加更多。许多新的出租物业可能会被现有的房东拥有。“以租代建”的开发项目等机构房东也可能拥有越来越大的出租份额。租房者越来越多，将赋予他们更多的政治影响力。长期租房者也可能更热衷于改善租房者的生活条件。随着年龄的增长，人们在政治上的参与度也越来越高，老年租房者增加，将令租房者的政治声音会越来越大(如果最近的趋势继续下去，到2020年代末，35岁至44岁的人群中，近40%将租房)。租户对政策有更大的影响力，可能会导致租赁法律的改变。这可能包括租户获得更多的租住权保障(例如通过取消无理迫迁的条款和获得更长的搬迁通知期)，租户能够对他们的房屋和住所进行改装，以满足更高的节能标准。一些租赁法律已经出现改变，尤其是在维多利亚。老年租户群体日益强大也可能迫使政府将自住房屋的部分价值纳入高龄养老金资产审查。现时的规定可能会造成不公平，因为拥有资产的业主可以领取全额养老金，而一些老年租户则无法享受同样的优惠。年老的婴儿潮一代的住房需求将改变澳大利亚的住房供应。婴儿潮一代中年龄最大的将是80多岁，最年轻的将在退休年龄左右。到2020年代末，许多上了年纪的婴儿潮一代将需要更多的养老服务。据长者护理财务局估计，为满足日益增长的需求，从2017年开始的十年内，将需要76,000个新的老年护理住宿名额。此外，需要建造新的住宅，使老年人能够独立生活更长时间，以及把现有的住宅翻新。这些新住宅可以是联排别墅和公寓，没有楼梯或设有电梯，带无障碍浴室和容易打理的花园。规划规则将需要改变，以使这些类型的住宅能够建在退休人士居住的地方附近，因为退休人士很希望能 “在地安老”。政府需要进行改革，鼓励退休人士大房换小房。改革可能包括取消印花税，把部分自住居所包括在老年养老金资产审查内，以及改变计划规则。更多详情可参阅：https://www.domain.com.au/research/the-seven-major-property-market-trends-in-the-2020s-920665/
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