[投资技巧]拨开云雾见月明

2015年11月24日 APIC集团


前言
政府规划,人口增长,就业等等都会影响房价涨跌,因此投资房产前我们需要综合多方面的因素考虑。而在选择投资产品(尤其是房产)的时候,往往有一些因素误导了投资者的判断,导致投资者错失良机。


什么样的因素会误导我们?
1
公寓 vs 别墅
国人的土地情节
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“我只要别墅,要地大,前后院,不要别墅!”
许多同胞住了半辈子70年限的公寓,对拥有一片自己的土地有着强烈的渴望。

那么要不要投资公寓,公寓的涨幅到底如何?
总体来说,公寓的涨幅低于别墅的涨幅。
但是不知各位看官有没有想过“为什么”?
答案很简单——稀缺性。

同样一块1000平方的地,如果用来建造豪宅,那么只有一套,住一户人家(相信少有豪宅出租)。如果用来建造联排别墅,那么少则3套,多则6、7套。而用来建造别墅,那么就是30几套起。这样看来,别墅的涨幅自然高于公寓。

那么公寓的涨幅就一定低于别墅吗?
根据Domain Group的统计数据,过去的12个月里,Bentleigh,Balwyn等区独立屋(Unit)的涨幅均超过了20%,优于许多区域的别墅的涨幅。执着于别墅的平均增幅高于公寓,除了投入远高于公寓价格的首付资金,也会导致投资者错失良机。
2
Location = Station ?
一定要有火车站?
没有火车站?
不要!
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火车站到底有没有那么重要?

诚然,在墨尔本,火车可以说是最快捷的交通工具了。能够保证90%以上的班次准时准点(上班上课不会迟到)。但是火车并没有许多投资者想象中那么重要。有兴趣的朋友可以在上下班高峰的时候开上M1或者M3看看,到底有多少人没有选择火车这个“必备”的交通工具。许多人并没有朝九晚五的把8个小时都贡献在办公室里。工作时间到别的区“出个差”,这时候汽车的灵活性就体现出来了。

在墨尔本生活3年以上没有车?你一定有一个随时接送你的好伙伴。国内的投资者有时候无法想象“开车10分钟出去买个牙刷”这样的事情。

Balwyn North去年涨幅32.3%,这个区有火车站吗?投资的时候(自住亦然),综合考虑区域的软实力以及硬实力,才能拨开云雾。
3
不要靠近飞机场
有没有那么吵?
请输入
有机场?太吵。
不要!
靠近机场,飞机起飞降落都会产生噪音,影响生活。那么有机场的区域的房价增值是不是不如没有基础的区域呢?
微乎其微!
研究调查了布里斯班40多个区域过去26年里18万例房产销售,最后发现,靠近机场的区域并没有想象中那样,涨幅低于其他区域。

我们来分析一下,首先,布里斯班的机场离市中心很近(13公里),机场附近区域属于城市近郊。其次,真的没有想象中那么吵。小编刚来墨尔本第一个住处距离墨尔本机场约6公里,并没有因为机场的运作影响生活。而且大多数航班都会在晚上11点30分前起飞,机场安排航班都会考虑尽量降低对周边居民的影响。

类似的因素还有很多,比如4公里以外的高压线啊,以前是工厂区啊等等,投资者应该理性的分析这些因素会不会影响房产的出租以及日后的出售。如果答案是否定的,那么为什么要因为这样的原因迟疑?
4
我有一个朋友说。。
问道于。。
朋友
那个区不好!
房价会跌!
。。。
买房毕竟是大事,咨询一下亲朋好友的意见无可厚非。但是我们要学会分辨哪些意见是有用的,而哪些意见只是推脱。

试想一下,如果你听从了朋友的意见没有买房,房价跌了,你会感谢他,房价涨了,你只会感慨“当初买了就好了”而不会去责怪他。相反,如果你听完了,买了之后发现投资失败,你肯定会说“就是听了某某某的意见,结果。。。。”

给你反对意见,负面影响肯定不需要负责任。

如果你是小编的葡萄朋友,小编肯定推说“我觉得要谨慎”。

(虽然小编的朋友都觉得小编是中介,肯定会说现在不买更待何时,所以没人问小编)

你的父母可能没有来过墨尔本;你询问的“老移民”朋友可能来了20年还在租房子,连自住房都没有,更别提投资了;你要购买的区域你的朋友可能都没有曾经开车经过。

你宁可相信这样的亲朋好友,却对专业销售顾问的介绍无动于衷。

小编结语
学会选择
投资房产,投资股票,投资债券,本质都是为了实现财富自由。但是由于房产本身供人居住的特性导致了投资者会被许多因素影响了判断。理智分析这些因素,做出理性的决定才能慢慢实现财富自由。


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