澳洲房价整体再创新高

是否意味着房产到了最难以负担的时刻？

2003年以来房价的涨幅似乎令人难以置信——现今的房屋价格已经是 20 年前的两倍。但这是否意味着人们买房的难度也翻倍了呢？其实不然，因为房产价格并不是房屋购买力的全部决定因素。

讨论到买房难度，非常重要的一个因素是住房成本，以及其相对于其他商品成本是如何增加的。如果住房价格翻了一番，但所有其他成本也是如此，那么住房价格就没有“真正的”变化——就买家必须放弃的其他机会成本而言，购房的成本其实一直都非常稳定。相同的，这就是为什么我们在比较一段时间内的事物价格时，一定要考虑通货膨胀。

对比房价与其他商品的价格变化幅度关系是非常重要的：在过去的二十年里，在墨尔本和霍巴特，名义住房价格只比其他东西增加了大约 50%。然而，将其换算成实际住房价格的话，这个数字就变成了 80% 至 90%。

其次，考虑到买房所需要的巨大投资，几乎所有的购房者都需要通过贷款买房。然而随着利率下降，借贷成本也大幅下降。100,000 澳币的新浮动利率抵押贷款的还款额已从 1995 年的每月 800 多澳币下降到今天的 400 澳币（如果采用当前的固定利率交易，这个数字会更低）。

鉴于对大多数买家来说，购房还款成本很重要，因此还款成本的下降也是购房实际成本的决定因素之一。研究表明，如果根据还款成本的变化来衡量通胀调整后的房价，现在人们的还款水平与五年前其实非常相近。甚至在一些的首府城市，购房还款成本几乎与 15 年前处于同一水平。

例如在悉尼，通货膨胀调整后的价格比 2003 年高 44%——但由于现在给定金额的实际还款降低了 25%，那么现在的实际还款成本仅比近 20 年高出约 15%。

自 2003 年以来，墨尔本和霍巴特的实际还款成本增幅最大。但这些成本仅增加了约 50%，虽然已经增幅近半，但仍然远不及同期销售价格所暗示的 170-180% 的增幅。

当然，对利率的预期很重要。如果利率急剧变化，其将无法涵盖抵押贷款期限内的全部还款成本。那么问题来了，如果还款成本几乎没有变化，为什么能买房的家庭却少了这么多呢？

从 1981 年到 2016 年上一次人口普查的 35 年间，拥有房屋的 30-34 岁人群的比例从 68% 下降到 50%。

导致购房人群比例恶化的是可及性，而不是可负担性。随着利率下降、物价上涨，存20%的首付以及缴纳印花税（占售价的比例越来越大）的负担越来越重，这极大地影响了人们的购房能力。

可负担性和可及性之间的区别很重要，因为相应的政策反应是不同的。类似于首次住房贷款存款计划之类的的减轻存款负担的政策，可能比补助金等略微降低价格的措施更更加有效。

所以，当下一次大家看到房子以‘看起来’高得离谱的价格出售时，可以仔细思考实际的还款额度，以及将时间和机会成本都纳入估值——这样，本来的高房价看起来也就不那么离谱了.

虽然房价水涨船高

但幸运的悉尼er还是赶上了这一波

超高性价比的置业机会

Meadowbank一线水岸生活范本！

七年稳定包租，5%超低首付！

购物，交通，医疗，教育全配套！

请扫码添加Regal Realty尊尚地产进行咨询