文：Matthew Cranston

原载：https://www.afr.com/news/economy/the-housing-slump-is-coming-to-an-end-so-why-so-much-pessimism-20190501-p51ivj

编译：澳房汇

所有迹象都显示，房地产市场已提早见底，这就带出一个问题: 很多人对经济前景是否过于悲观?

Corelogic的月度房价数据显示，今年房价跌势持续放缓，表明房价下跌最糟糕的时期已经过去。

当你把这一数据与其它关键数据 (如历史新低失业率和历史新低利率)加在一起时，不禁要问，很多人对经济前景是否过于悲观。

今年1月，澳大利亚全国房价下跌1%，2月下跌0.7%，3月下跌0.6%，4月下跌0.5%。趋势很明显，澳大利亚最大的房地产市场悉尼也在下跌。在悉尼，最长的房地产萧条期持续了28个月。到目前为止，这个周期是21个月。

随着房价继续下跌，人们开始担心所谓的财富效应，即房价下跌开始令消费减少。

澳央行对房价下跌幅度表示担忧，并提出了负资产问题。

副行长Guy Debelle指“拖欠贷款和负资产未来走向的关键因素”是需要清还房贷的家庭是否有收入和工作。

悉尼从顶峰到谷底的跌幅  来源: Corelogic

 - 房价的三个关键领域 - 

对房价影响最大的有三个关键领域，包括利率、就业和人口增长。所有这些范畴都有很好的表现。

现金利率目前处于1.5%的创纪录低位，正如我的同事Christopher Joye所指出的，银行一直没有跟随央行，而自行下调房贷利率。

在皇家银行委员会调查的影响下，信贷供应收紧、工党提出的负扣税和资本利得税改革，以及中国投资放缓，可能是拖累房价的主要因素，尽管借贷成本已变得更低。

但失业率仍处于5%的低位，就业增长足以使工资至少增长2.3%(如果加上佣金和奖金，增幅将更大)。

 - 人口增长保持平稳 - 

此外，人口增长一直在以1.6%的年率增长，在过去8个季度都上升。

房屋投资贷款也已开始见底，12个月的信贷增长为澳央行自1977年开始记录以来的最低水平。自2017年5月以来，月度增长一直在下降或保持不变。

另一件需要记住的事情是，房地产在很大程度上受需求推动，只是数据需要较长时间来计算，令结果滞后。这就是为什么分析师和投资者在决定何时投资、何时不投资于在澳大利亚证券交易所上市的住宅建筑商和开发商时很难作出决定。

去年8月，澳央行发布了人口增长与住宅供应量的简报。报告显示，在过去四年，住房数量的增长超过了人口的增长。

人口增长与住宅供应 (%)  来源: 澳央行

澳大利亚统计局本月公佈的数据显示，2月份审批建造的高层公寓和联排别墅数量激增。这可能是供应增加的第一个迹象。

另一个值得注意的数据是，西太平洋银行墨尔本研究所就消费者对何时是买房好时机看法的调查结果。

越来越多的买家认为，现在是捡便宜货的好时机，指数显示有这种反应的人数创5年新高，较2017年中的低位上涨30%。

看起来，房地产市场正接近复苏，最糟糕的时期已经过去。

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