文：Duncan Hughes

原载：https://www.afr.com/real-estate/housing-and-rental-affordability-worsens-despite-steep-fall-in-property-prices-20190306-h1c1gx

编译：澳房汇

分析显示，尽管房地产价格暴跌，供应大幅增加，但住房和租金负担能力继续恶化。

报告显示，现有借款人的收入没有增加，而利率上升，抵消了下降的费用，尤其是那些从只付利息转为浮动利率贷款的借款人。

2018年最后三个月，全国住房负担能力下降0.1%，与此同时，房价的跌势在今年头几个月有所放缓。

在本季度，大多数州和领地的住房负担能力下降，只有维州和北领地有所改善。

与去年同期相比，2018年12月的季度住房负担能力微升0.4%。

在截至2017年9月的7年房地产热潮中，新州房价上涨最快，为偿还贷款所需的收入上升0.2%，接近家庭收入的37%，为全国最高水平。

北领地最低，仅占家庭收入的19%。

在维州，家庭收入中需要支付贷款的比例约为33%。

西澳、塔斯马尼亚和昆士兰的住房负担能力也有所下降。

支付贷款和租金占家庭收入的比例  来源: 阿德莱德银行, REIA

负担能力受利率、偿还贷款的金额和期限以及家庭收入的影响。

四大银行已带头提高了标准浮动利率，而数以万计的固定利率贷款已到期，这意味着借款人必须找另一家贷款机构，或转为更高的浮动利率。

阿德莱德银行第三方银行业务主管Darren Kasehagen表示，结果“令人失望”。

在去年12月季度，总体贷款增长约3%，但较2017年同期下降逾9%。

Kasehagen表示: “新增贷款总额的下降有可能成为一个持续的趋势。”

阿德莱德银行和澳大利亚房地产协会(REIA) 12月季度调查发现，在繁荣时期因房价过高无法负担的首置买家，正在重新进入市场。

首置买家的平均贷款额下降0.9%，至$337,500。首置买家占购房总额的18%以上。

但对于资金紧张的州政府来说，这则好消息却有点煞风景。由于房地产销售大幅下滑，令印花税收入大减，州政府希望通过新的收入为大规模基础设施项目筹措资金，尤其是维州和新州。

堪培拉向首置买家批出的贷款上升34%，现正增加市政费，取代交割时缴纳的印花税收入。

各贷款机构还推出一系列新的降息举措，以新借款人为目标，尤其是那些首付约为20%、收入足以轻松应付支出的借款人。

例如，澳大利亚国民银行和教师互助银行本周将下调针对新贷款者的贷款利率。

loans.com.au将把两年期固定利率下调至3.79%，教师互助银行将下调3年期、4年期和5年期固定利率，阿德莱德银行也将下调一些浮动利率和固定利率。

摩根士丹利前全球策略师Gerard Minack最近警告称，自2014年采矿业陷入低迷以来，经济增长一直受到蓬勃发展的房地产市场的推动，尤其是墨尔本和悉尼，成为全球房价最高的城市之一。

曾准确预测2008年全球金融危机而闻名的Minnack表示，澳大利亚家庭平均债务水平位居全球前列，而自全球金融危机爆发以来，随着储蓄萎缩，家庭平均债务已翻了一番。

这个情况一直由澳央行将现金利率保持在历史低位才能支撑。

投资银行摩根士丹利的另一项研究显示，过去3个月，悉尼和墨尔本的房价按年跌幅为15%。

该行的分析显示，今年初，拍卖清出率有所回升，但仍处于价格将会进一步下跌的水平。

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