文/ Steven Yu

要回答这个问题，我们还得追溯到购买动机上。

住宅地产（Residential Property）的买家投资与自住比例各半：投资类买家大多理性， 分析投资回报率、出租空置率、资本增值率等投资指数；但是自住买家则不然，只要能买到中意的房子，多贵都愿意。住宅地产市场就是理性买家和感性买家撕拼的战场，大多数结果是理性买家被感性买家带到沟里去了，物业的价格不再完整的反应供求关系，更多的是由市场情绪而主导。

反观商业地产投资，绝大多数买家为投资者，且行业有一个惯行的商业地产股价模式：

物业价格/价值=年现金流(Annual Cash Flow) / 资本回报率（Capitalization Rate)。

当商业地产买卖双方都认同并且遵循同一个估价方式的时候，这个市场便成为考眼力、靠智慧的战场，商业地产是否投资，如何投资就要看买家对这两个数字拿捏的火候。

冒着对同行们的大不敬，把住宅地产市场和商业住宅地产再做一个生活化的比喻，以说明住宅市场为什么充斥着感性的冲动和无序：

住宅地产市场的买家心态类似于去大商场购物的消费者。商家一搞促销，就一拥而上，连拿带抱抢了一满怀，生怕买晚了就没了。这种架势感染了周围不知情的群众，也跟着蜂拥而至，或许连自己买的什么都不知道，只知道别人买了自己就不能落下。这种场景在前几年“开盘启动仪式”上屡屡可见，这就是经济学中所称的羊群效应（Bandwagon Effect）。

“羊群”有时候是对的，但大多时候也是会误入歧途。当房市下滑的时候，这些跟着羊群走的投资者们发现羊群的方向完全没有考虑到个人的财务情况和投资需求，便后悔不已。

商业地产是一个投资效率高、风险低的投资板块。

但也是中小投资者在知识、渠道和服务方面稀缺的一个板块。此次借助澳房汇的平台，与大家分享一些商业投资的一些技巧和理念。

上文提到，商业地产的价值/价格 = 年现金流（Annual Cash Flow） /资本回报率（Capitalization Rate）。

一讲到公式，有人就会说：”这个太专业了，我去睡会儿再回来”，或者：“ 我数学不好，实在算不来”。其实不懂这个公式也没关系，还是用举例说明。

你把自己的投资想象成一个养鸡场，你养的母鸡可以下蛋，蛋可以卖钱。商业地产估值的两个要素，年现金流和资本回报率就是反映养鸡的两个指标。

年现金流好比是母鸡下蛋的大小 -如果市场上鸡蛋按照重量销售的话，大的鸡蛋价格相对高一些。而资本回报率好比是鸡蛋下蛋的品质 - 母鸡下的蛋如果是散养有机蛋的话，鸡蛋的价格又会高一些。

因此投资商业地产的买家，一定都是在寻找一只“鸡蛋个大，产蛋品质高”的金母鸡。因此，如公式所体现的，年现金流与商业地产价值成正比（年现金流越高，商业地产价值越高）。资本回报率与商业地产价值成反比（资本回报率越低，商业地产价值越高）。

说到这里，看官们可能到起身退场了。这商业地产投资不就是和养鸡一样的一个公式吗，这有何难？我这就去试试水。

稍等，这里面的坑还不少，先别急着去交学费。还以挑选一只下蛋母鸡为例，我能连续问出几个重要问题：

”甭看这蛋的个不小，里面是不是空壳臭鸡蛋啊？”，

“上周下的蛋看起来大小和品质都不错，是不是凑巧下了个好蛋，借蛋卖鸡啊？”，

“这母鸡健康情况如何，是否有持续产蛋的能力啊？”。

转化成商业地产投资的尽职调查，就会有如下问题：

“看上去年回报率不错，里面一些固定支出（例如土地税、市政费用、物业费等）有没有去除？“，

”现在从现有租客收取的租金额不错，但这些租客缴纳的是否是市场租金啊？“，

“大楼或者物业的维护状况如何，是否接手后就要进行修缮啊？”。

大家此时也许有了第三个第四个第无数个问题想要问，毕竟挑选一个符合自己投资规模和目标的商业地产需要眼力和耐心，更重要的是需要强有力的理论知识和逻辑分析作为支撑。

篇幅有限我们无法一一详述，但是非常愿意与大家一起坐下来聊聊，分享更多的专业知识与相关资源，探讨商业地产的投资心得。

有兴趣的朋友请关注文末的二维码，加入澳房汇商业地产群，这是一个由笔者参与发起的分享商业地产知识和趣闻的群体，汇聚了悉尼商业地产行业、学术、金融和传媒等方面的大咖。群里禁忌自我吹捧和商业传销，目的只有一个，先帮您在望过去”鸡头攒动“的养鸡场里挑选一只真正能生蛋、生好蛋、一直生好蛋的母鸡。找到一个优质的商业地产比挑选一套称心如意的住宅地产要困难的多，但是一旦找到了，将会是一件一劳永逸的投资胜利，可以代代相传。

Steven YU

作者简介：Steven YU为澳房汇商业地产板块特约撰稿人。Steven毕业于哥伦比亚大学EMBA，波士顿大学及墨尔本大学法律及金融学位。他在商业地产和住宅地产方面都有多年运用经验，同时也具有在澳洲大学里科研及执教的经历。他的语言诙谐幽默，擅长通过简单易懂的方式将地产理论知识具像化、生活化。

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