【干货】RPM住宅市场报告发布（2018年第一季度）,澳鹏置业微信公众号文章

6.1 儿童节

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经济市场信息更新

ECONOMIC MARKET UPDATE

2017年第四个季度，国民季度生产总值 (GDP) 比上个季度增长0.36 %( 最新资料显示) 。这导致年生产总值的增长率保持平稳在2.27%。公共投资所支持的国家基础建设项目，是推动经济活动增长的关键。新私人投资于非住宅住房、机械和设备上的复苏同时支撑着经济增长。
然而，国民生产总值的增长率仍低于长期趋势。面对因低工资增长而导致个人消费增长速度平缓，而新房住宅投资于本季度减少2.53%，相比过去一年减少1.99%。
尽管如此，维多利亚州经济发展还是超过了全国平均水平，与国家年度最终需求（SFD）在2017年12月相较下比2016年12月高出4.68%。为所有洲际和领地中拥有最高的增长率。

利率

在2016年5月和8月降低现钞利率25个基准点后，澳洲央行(RBA)在其后的18个月度会议中并没有做出任何进一步改变，保持现钞利率在1.50%的历史低位。这种持续的低利率环境归因于经济增长趋势低迷和低工资增长，导致通货膨胀压力微弱。

此外，CoreLogic数据显示，2018年悉尼和墨尔本房价放缓以及住宅投资贷款受到控制，现金利率短期内并无上升的需求。尽管如此，对现金利率的额外削减可能性不大，澳洲央行(RBA)下一步的现金利率仍有可能上升，但也可能要到2019年才发生。

澳洲审慎监管局(APRA)的指示，银行将只付利息的房屋贷款控制在新房屋贷款的30%以内。随着后续的更严格规定出台，比如只还利息的贷款只能贷到房屋售价的80%。这就导致只付利息的贷款需要支付更高的利率，不管是投资还是自住，从而鼓励贷款者本金同还。
自住房的官方标准浮动利率目前为5.20%（投资者的利率是5.80%）。然而，一些主流银行也会给房屋贷款者一些折扣利率为4.50%(投资者为5.10%)。对于支付本金和利息的自住者，”四大”银行外的其它银行更提供3.65%的入门利率。

消费者物价指数

与2017年同期相比，2018年第一季度全澳的消费者物价指数 (CPI)上升了1.90%。此消费者物价指数仍低于澳洲央行2014年末2%到3%的目标。在各自的消费物价指数中经历了显著增长的次级群体是酒精和烟草(6.96%)，其次是健康(4.18%)和住房(3.25%)。

2018第一季度墨尔本消费者物价指数（CPI）较2017同季度上升2.16%。墨尔本在2018年第一季度，房价指数(CPI housing index)(+4.57%) 快于整体CPI增长，凸显了维多利亚州房地产市场的欣欣向荣。

就业和工资

在2018年3月过去的12个月里，维州的就业人数年增长率只平缓的增长了2.77%。次于2018年3月3.03%的全国年度就业增长率。

然而，维多利亚州2018年的失业率有所改善，在今年3月降低至5.2%，低于全澳失业率5.5%的比例。

2017年11月，维州成年人全职工作的平均周薪为$1,572.50澳元，年增长1.35%。

消费者信心

西太平洋银行（Westpac）- 墨尔本研究所消费者信心指数，是全澳最广泛引用消费者信心的“晴雨表”。如果数据高于100表示，乐观者多余悲观者；低于100则表明悲观的消费者比较普遍。

西太平洋银行-墨尔本研究所的消费者信心指数，在2018年3月份保有乐观的103.0。在本月，对经济和家庭财政的评估短期内都有所改善。

然而，该指数仍远低于平常强劲的消费者信心水平。对长期经济、房价和就业稳定的预期都在恶化。

商业信心

澳洲国民银行（NAB）的商业情况调查已跟踪记录澳洲商业信心水平已有20余年。受访商户每季度都会被调研，同时每月会进行两项更小型的调查，以定期地捕捉变化。调查对象现在已超过2,700家商户。

商业环境指数的增长自2015中期以来保持稳定，2018年3月录得12.4%的增长，持续了2017年3月以来的两位数月度增长。

然而，此数据相比过去两个月稍弱，所有商业情况(贸易条件、盈利能力和雇佣情况)低于前两个月的指数。

多数主要工业集团都拥有强劲的商业条件，其中以建筑业特别活跃，这归因于大量的住宅建设工程。

各州的商业状况也持续强劲，其中维多利亚州指数更上涨了20个百分点。

维州人口

维多利亚州在2017年第三季度增加了35,342人（最新数据显示），使其估计常住人口达到6,358,948人。在截至2017年9月的过去十二个月中，维多利亚州的人口增加了147,424 人（约为2.37%），无论是绝对值还是百分比，在全澳所有州和领地中都为最高。

人口结构

对2017年第三季度维州人口增长中可分为3种类别：

墨尔本住房市场价格

RESIDENTIAL MELBOURNE MARKET PRICES

从2013年中期墨尔本的房价就呈现上涨趋势，相较单元房，别墅的涨势要更为强劲。

已建住房市场至今仍保持强劲势头。与其他州相比，截止于2018年3月过去的12月中，维州共有 44,964 场房屋拍卖，清盘率在72.6% (维州房屋研究所REIV的数据)。
截止2018年3月过去的12个月中进行拍卖的房屋数量同比去年同期上涨了9.6%，清盘率为75.6% (维州房屋研究所REIV数据)。

2018年第一个季度销售初始中值;

别墅房中位价为$855,000 (比上个季度高4.4%, 较去年同季度高7.0%)
单元房中价位为$607,000 (比上个季度高2.4%, 较去年同季度高4.4%)
土地中价位为$323,000 (比上个季度高6.8%, 较去年同季度高28.9%)

墨尔本住房价格

周期平均价格变化

贷款情况

FINANCE ACTIVITY

贷款—房屋类型

在2018年第一个季度中，维州拥有高自住房贷款量，总计43,667笔贷款申请通过。强势的人口增长和历史低位的借贷成本都大大巩固了自住需求。相比2017年同期的新生自住房贷款数量增加了2.9%。
在2018年第一个季度，相比于去年同期，新建住宅和近期建房（但尚未入住）的新生自住房贷款增加了6.7%，已建住宅贷款增加了2.1%。然而，在3个月周期中，已建住房仍然占据着自新生住房贷款总额的83%。
总而言之，截至2018年3月的过去12个月，维州新生自住房贷款量总计为190,882笔，比去年同期相同房型申请的贷款数量高出4.8%。

贷款数额—买家类型

与去年同期相比，2018年第一季度新生自住房贷款总额增加了11.4%。这归因于2018年3月土地中价位年增长大幅上升28.9%，与已建住宅相比，新房自住贷款量增加速度要更高。这反映了市场需求转向相对更实惠的外城区和成长型区域发展的新住房。
截止2018年2月，前三个月投资房贷款总额相比于2017年同期减少了1.7%。随着投资者贷款的控制，澳大利亚审慎监管局(APRA)已决定向授权信贷机构取消 10% 投资贷款增长基准点，但只还息贷款不得超过新贷款30％的指标依旧保持。

贷款数量—首套房购买者和非首套房购买者

2018年第一个季度，首套房购房者贷款数量达到8,169笔，同比去年同时间要高35.3%。这是自2009年第一季度毅以来，联邦政府对首套购房者贷款计划开始实行后，贷款总数最高的第一季度。
首套购房者需求激增归因于，2017年7月开始两届维州政府针对所购买自住房价高达$600,000澳元者开始废除首套购房者印花税，并对购买于外城区的首套购房者，补助增加至$20,000澳元。然而，由于墨尔本房价中值远高于印花税折扣，业界专家预计减少印花税未必能产生显著的影响。
非首次购房者的住房贷款在2018年第一季度达35,498 笔，比去年同期减少了2.5%。
首次购房者和非首次购房者在2017年第四季度到2018年第一季度贷款数量比例减少，首次购房者在贷款总数中所占19%比例仍为多数。

平均贷款金额—首套房购买者和非首套房购买者

于2018年第一季度，首套房购房者的平均贷款金额同比去年同期增长了7.6%，而非首套房购买者的平均贷款也增长了9.2%。
首套购房者和非首套购房者的平均贷款金额差距在2016年上半年有所减少后，于2016-2017财政年度又进一步拉大差距。
在2018年3月，非首套购房者的平均贷款金额($414,000) 比首套购房者的平均贷款金额($347,700)高$66,300澳元。

房屋建筑情况

BUILDING ACTIVITY

批准情况

维多利亚州于2018年第一季度拥有18,443套住宅批准量，与去年同期相比大幅增长18.8%。过去两个季度的批准量激增，截至2018年3月过去的12个月共批准72,593套住宅，比全年同期增长7.6%。

在2018年第一季度获批准建造的独立别墅有9,643套，与去年同季度相比增长16.1%。2016年创纪录的销售活动促进2017年中新住房批准量的增长，因所销售出的别墅已接近交割期。截至2018年3月的过去12个月，共批准38,425套新独立别墅，年增长率为6.2%。

近期由于强势的别墅和土地价格上涨，许多买家无法负担其高价位，进而促进双拼/单层联排/多层联排和双层联排别墅的需求。双拼/单层联排/多层联排和双层联排别墅批准量相比去年同季度，于今年第一季度批准量上涨3.6%达2,869套。年季度增长更为强势，增长幅度高达19.6%, 而直至2018年三月过去的一年里，双拼/单层联排/多层联排和双层联排别墅的批准量达13,168套。

在去年第一季度达新纪录的9,204套批准量后，4层及以上的楼宇中单元房/单位/公寓于今年第一季度共批准5,931套。强势的人口增长促进租房需求同时鼓励投资者对高密度住房的投资需求。在截至2018年3月的过去12个月里，4层及以上的楼宇中单元房/单位/公寓比起去年同期批准量已增加3.6%达21,000套。

房产负担能力制约因素

AFFORDABILITY

在过去10年，房屋负担能力越来越受到媒体的关注。总的而言，需承受不断上涨房价的首要冲击群体，即为首次购房者。但最近各界研究中发现，范围已延伸至所有年龄层的人，其中更以希望居住到墨尔本中城区的人为首，但发现越来越难以负担其房价。

在澳洲，有关住房压力的常规基准已被定义为：家庭收入中至少30%收入用于偿还住房贷款。这一比例已被使用几十年，而近期发展观点认为，根据目前的市场情况，该比例应该更接近40%。

下一图表显示墨尔本和大吉朗地区45个增长走廊的贷款比例。在Burnside、Point Cook、Deanside、Greenvale和Berwick家庭收入需缴交贷款的比例为45%或更高。这五个地区于2018年第一个季度拥有最高土地中位价，皆高于$420,000澳元，甚至高于墨尔本大城区的中价位$323,000澳元。

另外的32个社区显示了家庭收入需支付贷款的比率在35%到40%之间，是开始让房主感受到住房压力的水平。然而，如果近几年供应市场的土地没有增加的趋势，这个比率可能会更为严重。如果批准区域发展框架规划（PSPs）速度减缓，房价压力增加将对房屋负担能力水平造成负面影响。

在偿还贷款比例占家庭收入35%或以下的区域主要集中在吉朗地区，因为该地区居民拥有高收入，以及Melton周边地区的土地价格并不昂贵。

假设计算

图表说明2018年第一季度各区域土地中价位，预期住宅施工成本和家庭净收入。住宅施工成本中价位和收入数据是由RPM内部买家问卷调查所提供。施工成本范围从$232,600 (Moorabool)至$253,100 (Wyndham)，净收入水平反应了一个更准确的可支出收入水平。此外，这张图表也假设了已付首付款为20%，房屋抵押贷款偿还是基于30年贷款期以及2018年3月的4.50%折扣标准浮动利率。

房产市场新闻

PROPERTY MARKET NEWS

维多利亚州规划局(VPA)信息更新

为了增加房屋供应量，维州规划局（VPA）已设定目标，计划在2017年和2018年完成17个区域发展框架规划方案，其中包括超过100,000块土地重新分区。以下表格概述了17个区域发展框架规划方案中，预期将提供的住房数量、人口和就业量。