澳洲乡村城镇的房市繁荣并非昙花一现

2021年01月25日 澳房汇

Nagambie蓬勃发展: 酒吧老板Andy Peters和Crystal Kimber。图:  Eamon Gallagher

文: Larry Schlesinger
 
这是一个可能在未来几十年重塑澳洲乡镇地区经济的趋势。创纪录的澳人正利用可以在家工作的优势，放弃大城市，搬到交通方便的乡村城镇，还因为那里开阔的空间、新鲜的空气和更便宜的房价很有吸引力。这也创造了新的就业机会和营商机会。

官方数据显示，去年4月至6月，即实施防疫封锁令后的头三个月，首府城市净流失10,500人，这是自2001年以来最大的季度降幅。

将于下月发布的9月季度数据，可能会显示出更多证据，表明更多人从城市流向乡郊，由乡镇地区房价在过去一年飙升的程度就可见端倪。
 

享受宁静: Swoop首席执行官Alex West在他的Hunter Valley农场。

2020年，乡镇地区的房价跃升6.9%，是首府城市整体2%升幅的3倍多，扭转了15年来乡镇地区表现不及大都会地区的趋势。

CoreLogic和CommSec研究公司的数据显示，去年12月，乡镇地区的房价上涨了1.6%，是17年来的最高涨幅，新州的Hunter Valley ($453,000)、维州的Bendigo ($437,000)、 Ballarat ($437,000)、Warrnambool ($367,000) 和 Shepparton ($303,000) 均创下房价历史新高。

CommSec首席经济学家Craig James说: “乡镇地区房价上涨速度继续超过首府城市，而独立屋价格上涨速度也超过了公寓价格。两者都反映了疫情的影响，特别是因为现在可以在任何时间、任何地点工作的新常态。”

Elders住宅房地产主管Belinda Connor表示，去年，公司许多乡镇地区办事处的成交数量出现了两位数的增长。她指房屋上市一两天后就被抢购一空，并以远高于挂牌的价格售出。

她说:“ 疫情和在家工作的趋势令很多希望改变生活方式的人搬到基础设施优良的乡镇地区中心。不少家庭在昂贵的首府城市地段出售物业后，到乡镇地区热点买房，有时甚至连看都不看便购入，这情况变得司空见惯，”

宽带提供商Swoop的首席执行官Alex West是今年搬离首府城市的人之一。

同为43岁的West和妻子Joanne是悉尼北岸的居民。他们10月份卖掉了悉尼的房子，在中央海岸住了一段时间后，12月份在距离悉尼两小时车程的Hunter Valley买了一个农场。

Wes夫妇和他们的三个孩子现在幸福地生活在Hunter Valley，并享有美丽山景和著名的葡萄园景色，很快已经淡忘了忙碌的城市生活。

Wes说:“搬家对我的日常工作生活影响不大。除了面对面的会议减少了，取而代之的是虚拟会议，我每天的安排和以前一样。”

“在可预见的未来，我们全家都打算继续住在这里。”

乡镇地区变化的关键指标

房地产热点

中位价($'000)

直到2020年10月的12个月变化   (%)

Launcheston  & North East Tas

365

10.5

Illawarra

711

9.6

Sunshine  Coast

681

8.1

Newcastle  & Lake Macquarie

601

8.0

Gold  Coast

682

7.2

Wide  Bay (Qld)

309

7.0

Central  West NSW

370

6.7

Southern  Highlands & Shoalhaven

620

6.0

来源: CoreLogic、澳大利亚乡镇地区研究所、澳大利亚统计局

由于城市居民争相抢夺以前平静的乡村城镇有限的供应，上涨的不仅仅是乡镇地区的房价。

非盈利智库澳大利亚乡镇地区研究所(RAI)指出，作为经济活动另一个关键指标的职位空缺在首府城市以外地区以更快的速度增长。

RAI的研究显示，10月份澳大利亚乡镇地区的职位空缺达到创纪录的54,000，比9月份增加7.4%，比去年同期增加13%。

澳大利亚大陆首府城市的职位空缺在10月份也有所回升，但仍比去年同期下降20.7%。

螺旋式成功

RAI的首席经济学家Kim Houghton博士表示，乡镇地区在疫情早期受到的影响很少，因此经济活动普遍比首府城市强得多，除了那些依赖国际旅游业的地区，如凯恩斯。

“采矿业在保持劳动力方面也表现非常好，在大宗商品价格高企和良好的季节性条件的支持下，农业也做得非常好。”

“职位空缺是实实在在的数字。这些工作需要填补，所以驱使不少人搬到乡镇地区。”

Houghton博士指出，更重要的是，近一半的乡镇地区职位空缺是高技能行业和专业人士，包括汽车、工程、建筑、医疗和法律。

“乡镇地区发生了很大的转变。10年前，主要职位是低技能工作。”

Houghton博士表示，如果填补了这些职位，可以“创造螺旋式的成功”，引入医疗和教育等软基础设施，使乡镇地区对其他雇主更具吸引力。

32岁的墨尔本房地产开发商Andy Peters是看到乡村城镇潜力的人之一。

去年10月，Peters、他的未婚妻Crystal Kimber和商业伙伴David Powell在Nagambie开了一家高端酒吧。Nagambie是一个大约有2000人的美丽小镇，从墨尔本沿Hume高速公路开车90分钟即可到达，周围有很多酒厂和养马的农场。

酒吧名为1860(是以附近著名的Tahbilk酒庄成立年份命名)，只提供乡镇地区出产的葡萄酒，并供应意大利菜，包括面食，奶酪和甜点。

最初，由于防疫限制，酒吧的室内客人数量只限10人，但Peters表示，现在生意很好。

“我们从周四到周日开放，大部分时间都被预订一空。很多本地人光顾，但生意最好的时候，大部份是来这里过夜的游客和一日游的游客。”

在酒吧成功之后，他们三人已经决定扩充，把相邻的空置商店装修成咖啡室和餐厅。

并非昙花一现

租金只相当于他们在墨尔本支付的零售空间租金的一小部分，当地市议会对他们为Nagambie的商业街提升格调给予了极大支持。

Peters说:“我们认为这是一个只会越来越强劲的市场。”

Peters说:“主街上开了两家不错的家居用品和礼品店，生意都非常好。我们正在这条北维州走廊寻找更多的机会，这里的优质产品供应不足。”
 

ID Land正在Macedon Ranges的Gisborne开发一个2.5亿元的住宅区。

他说:“墨尔本附近的城镇有巨大的发展潜力。”

开发商Matt Belford与联合创始人Jeff Garvey共同经营维州最大的私人开发商之一ID_Land，他也相信乡镇地区的繁荣不会是昙花一现。

ID_Land有近三分之一的项目在乡镇地区内进行，包括Willow，一个2.5亿元的住宅小区，位于Macedon Ranges的Gisborne，距离墨尔本大约一小时的路程。

上个月，该公司斥资4,000万元在Geelong市郊的Armstrong Creek购买了一块37公顷的土地。

在政府慷慨的激励措施(包括HomeBuilder建房补助和乡镇地区对首置买家的补贴)的支持下，房屋销售不断增加，约有四分之一的买家来自墨尔本。

Belford说:“在过去的3 - 4个月里，我们录得11年来最好的销售业绩。疫情让很多人有了搬离墨尔本的想法，而且会有更多的人这么做。”

但这也让乡镇地区市议会感到头疼，因为他们没有预期疫情爆发，也没有预期住房需求大增。

Ballarat的 Grange Development总经理James Dibble最近在Macedon Ranges的一个小镇Romsey买下了一块66公顷的土地，那里唯一的酒吧都已关闭，由于人口增长不足，当地的企业处境艰难。

现在，随着不少墨尔本人迁入该地区，将有助复兴这些企业，不过，Dibble指需要加快速度重新规划土地，以满足这需求。

“在疫情前，Romsey最多只有241块土地供应。新的研究表明，目前的需求是每年150-160块。

他说:“要满足这种需求可能需要5到6年的时间。”

当地Wingecarribee Shire市议会市长Duncan Gair表示，在新州Southern Highlands，一些乡村物业和土地推出市场后，仅一两周便售出。

“过往我们也时不时会看到房价突然飙升，这一次我不知道会到什么时候结束。”

“我是发展和进步的坚实信徒，但保持乡镇地区原有的吸引城市移民的氛围也很重要，关键是要在两者中取得平衡。”

他还担心该地区人口快速增长对基础设施和服务的影响。

他说:“我们的污水处理系统几乎已经达到了最大容量，我们已经遇到了麻烦，环保署已经指示我们的系统要进行升级。”

但他承认，悉尼人可以所费不多便在这里买到“相当不错的房子”，而且只会越来越多人来这里买房。

“疫情是促成这一切的催化剂。”

现在以Southern Highlands为家的人当中有Bowral的新居民Tom Redden。
 

Bowral的农村物业在上市后的一两周内售出。

Redden把他和哥哥共有的一套60平米公寓卖掉，在去年9月和未婚妻一起买了Bowral一套四房的独立屋。

他的姐夫是一位投资银行家，也在邻近的Burradoo买了一套四英亩的物业。

“我很喜欢这里更轻松的生活方式，有你所需要的一切。你可以吃一顿好饭，购物中心就在附近，乡镇的人也很随和。

Redden对他的新家非常热爱，他还和他的三个伙伴开始了一次乡镇区域自行车之旅，游览Southern Highlands。

“当人们意识到这里的性价比高，就会有更多的人搬来这里。”

搬离城市的趋势是否会变得根深蒂固，将取决于乡镇地区中心和乡村城镇如何随着新人口的涌入而发展，同时保持它们的独特性和便宜的房价。

墨尔本研究所商业与经济研究员Jordy Meekes博士说:“如果雇主看到了越来越人搬离城市带来的好处，这些地区可能会成为第二或第三大经济活动中心，同时缓解城市基础设施的压力。”

但他也警告称，如2019年澳大利亚家庭、收入和工作情况调查所示，通勤时间长会对健康、家庭生活和工作满意度产生负面影响。

他还指出，在寒冷的冬季，“低密度生活的优点可能不那么明显”，不知道人们届时会否仍满意他们在乡郊的新生活。

更多详情请参阅：https://www.afr.com/property/commercial/the-boom-in-country-towns-is-no-flash-in-the-pan-20210120-p56vnl




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