在上一期的《澳洲将复制中国黄金十年地产神话》文章中，澳洲房产之窗带大家回顾了近期各大亚洲富豪投资澳洲的重大动作。那么被诸多商界传奇所相中的澳洲市场究竟有什么值得挖掘的深厚潜力呢？今天澳洲房产之窗将从悉尼的未来规划开始说起。

谈起悉尼，就不得不提起悉尼2036计划：

很多人一定认为悉尼2036计划离我们很远，对目前悉尼的居民也不会有任何的影响。但是正是悉尼政府对2036的长远规划加大了近几年悉尼各个地区房价的上升速度。

从Zetland的重建，Rhodes的复兴，到奥林匹克公园的新商业园区，以及西北的新铁路线等等。在过去数年，每一个房价大增的地区背后都少不了政府的长远规划和资金注入。

再大的土地，再好的环境，如果没有人注资与开发，那永远也就只是一块荒地！所以亚洲开发商早已看到了悉尼未来的大好发展前景，纷纷前来来注资！据不完全统计，截止到2014年6月30日，约670亿澳元的资本已流入澳洲！

从《悉尼都市战略规划与发展2036》的官方报告中，我们可以看到，为应对澳洲悉尼人口的大增长，明确提出了相应的发展策略：

• 悉尼的发展正以一个“GLOBAL CITY”（CBD和North Sydney）国际化大都市和三个“REGIONAL CITIES”区域中心城市组成的都市经济和地理空间长期发展新格局。

• 增加现有地区的住房密度。以下区域，Epping，North Ryde，Macquarie Park，Wentworth Point，Homebush，Randwick，Mascot以及South Maroubra全都是未来重点规划对象。

• 最大的就业增长区域定位西北区（99000个就业增长）和西南区（80000个就业增长），然后才是传统的悉尼CBD（58000个）。

• 一条全新的铁路线通往目前悉尼的第一大商业园区，Norwest。

• 至2036年悉尼人口预测至少达到5百60万，需增加就业机会450000个。

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而澳洲房产之窗也注意到，在公寓房的火爆同时，距离悉尼市中心更远一些的区域的别墅土地市场也开始高歌猛进。关于这一市场行情，澳洲房产之窗会在之后的评论员文章中更详细地进行解析。简而言之，悉尼已经不仅仅是悉尼人的悉尼，而是全球人的热点，在政府新规划的火车站附近，拿下一个别墅，不仅仅是澳洲人的梦想，更是许多海外移民，包括中国人，韩国人，印度人，英国人的梦想，因为这里的别墅价格实在是太能负担了。市场的需求旺盛远远超过市场的供应。政府也在加大力度改革别墅用地的最小尺寸，可以预计的未来是悉尼的土地会变得越来越小，越来越紧俏。

按照预估，未来20年内，悉尼必须要挤出近50%的房屋才能容纳额外的170万人口。而由于澳洲对绿地开发的各种限制，以及对建筑质量的高标准，政府批准的房屋建设量依然远低于人口的需求。特别是在北区和东区，罕见有大规模的开发项目，人口密度依然非常低。

如果悉尼要安置未来20年接近600万的人口，至少还需要77万套新住房，每年至少需要3万套。悉尼城市规划总部的Sam Haddad表示，目前悉尼每年新增住房率仅有1万8千套左右。也就是说悉尼的房价在未来数年继续上升都属于正常，而并非泡沫。

从过去数年来看，每一个政府规划过的区域，房价几乎都稳步上升，牢牢按照7年翻一番的规律进行着。这也成了一个有迹可循的规律。

说的通俗一点，大型的开发商在政府的支持下进驻一个地区进行改造和重建，那么那里必定会有一个从无到有的变化，房价也必然紧随而上。

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