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导言
疫情下怎么保障房东的利益
澳洲政府的疫情补助政策确实的忽略了房地产投资者。房东们不得不面对潜在的失去租金收入的挑战。
当前房东面临的问题可能是致命的。数据显示，超过7成的房东都是“上班族”或是“自雇者”。他们不但要在严峻的形势下承担自己衣食住行的成本，同时还要承担投资房的所有费用。最糟糕的是房东们自己可能也在经历财务困难或者失业。更有些房东是退休人员，他们的生活严重依赖租金收入。没有租金收入，房东会逼处于不可想象的经济困境。
以下我们就来深度分析和解读一下。
01政策细节不明
我们当前完全处于未知领域，没有联邦政府或地方的政策细节谁也看不到曙光。房东们和他们的物业经理在无的放矢中进退两难。比如：管理被确诊租客细节；房东没有房租收入是否可以推迟支付维修，房贷等费用？房东保护保险会不会赔偿？不付房租的租客之后会不会上信用记录黑名单？
至今为止，联邦政府只宣布了房东6个月内禁止“驱逐”租客—无论租客付不付房租。
房租减免问题也没有任何政策细节出台，只是笼统的说房东和租客要坐下来“谈判”。议会在将在4月7日开会讨论以寻求解决方案。
02大量租客要求减免租金
澳洲将近9成的出租房源是私人房东。越来越多的租客要求减半或是全免租金。有些租客是真正的丢去了工作需要帮助，资金雄厚的房东会支持他们度过这段艰难时期。但是那些平时就有拖欠租金的租客也来碰运气。他们既没有因为病毒生病，经纪状况也没有发生变化，他们只是利用当前的疫情作为借口不付房租。这使得房东们非常焦虑。
在政府确认发放各种失业补助以后，合理的解释应该是用这些补贴来支付食物和住房等基本需求。如果左边在拿着补助金而右边又不付房租的话，这对所有人都不公平。
03房贷“还款假期”
虽然有些银行提供了房东6个月“还款假期”，就是说房东6个月不用付房贷，但是不要忘了，这6个月的推迟还款会被利滚利的加在欠款总额上。实际上对于房东来说有可能高达2，3万澳元的损失。
如果房东的银行没有提供“还款假期”的话，房东仍不得不继续还贷款，不然物业会被银行没收并强迫拍卖。还会有可能承受“不良信用记录”甚至于“被破产”。
那么问题就来了-新的买家是不是有权驱逐租客呢？如果不可以的话岂不是成了笑话？这些都是一环扣一环的问题。
04“驱逐禁令”不等于“不交房租”
维州住房部长在最近的一次采访中表示：“租客应该按照合约支付他们的租金。”
部长澄清了驱逐禁止令的含义。他认为暂停驱逐并不意味着可以不付房租。对于有经济困难的租客来说最多只是延期付款，而不是完全取消房租。“如果你现在能付得起房租，你就得付。如果你现在付不起房租，之后还是要补偿所有拖欠的房租。”他说。
05“租户联盟”组织
“租户联盟”是一个由州政府资助的组织，每年通过收取“抵押金”带来的利息获得数百万澳元的资助，为租户提供建议服务。他们呼吁“租户应该向房东寻求减租”作为解决方案。这好像是把并非都富有的房东当作慈善机构。“租户联盟”似乎忽略了一点:如果房东要承担一半的租金，那么剩下的一半由谁来支付呢?
“租户联盟”这种倡议非常有误导性。他们而是在没有仔细全面思考的情况下一味的袒护租客。比如：是否每一个房东都可以享受房贷的“还款假期”？政府是否减免或是冻结土地税来缓解房东的现今压力？以及如何帮助房东支付物业维护费用？
“租户联盟”不该忘掉：如果没有房东承担经济风险投资房产，市场上就没有房可以出租，那样的话他们也没有租客交的“抵押金”的利息收入。所以要为所有利益相关者考虑-当然包括房东。
保险公司作出回应
本来因财务或健康方面的违约而导致的租金损失保险条款里就有很多困惑，加上大多数保单规定房东在租客违约时必须遵循正确的法律程序。如果没有明确的法律政策地产经纪人无法遵照“合法程序”处理相关步骤。到时又怎样向保险公司进行索赔呢？
在这个前所未有的挑战下，房东将陷入进退两难的境地。
澳洲政府的疫情补助政策公布后，保险公司第一时间做出回应。
各大保险公司一致认为虽然每个房东保险的条款都不同，但总的来说，如果房东妥协降租或是免租，保险公司明确表示将不予任何赔偿。
上市公司AON保险公司表示：“这种要求坚决不可以。降低每周的租金是不可申请保险索赔的，因为这是房东和房客之间的协议。如果房东和租客双方同意暂停支付租金，房东就不能就房东保险的租金违约提出索赔。”
保险公司将坚决抵制租客左边拿着政府住房补助金而右边又不付房租的行为。
经过保险公司反复计算，一对有两个孩子的夫妇在接受典型的政府补助情况下只需要支付他们30%的补助总数，再加上房租补助，就有能力支付每周$470澳元的租金。与此同时还有剩余每周$912澳元的生活费。
澳洲周租金的中位价在$430澳元左右。这就意味着真正受到疫情影响而付不起房租的人少之又少。
近来，CGU，Terri Scheer和Youii等保险公司已不再为新保单提供“租金违约和租客盗窃”的保险条款或是不接受新的房东保险业务，以防止面临巨额赔付。但现有保单将继续提供这类保险条款赔付。
当前疫情肆虐，房东和物管经理万万不可不应掉以轻心。拖欠房租的房客会给房东带来巨大的经济压力。当下情解决房租欠款都可能是一个非常漫长和昂贵的过程，可能会让房东损失惨重。
就当前状况如何减少租金收入的损失，以下一个步骤都不能少，我们帮助房东们深度分析和解读一下：
1监控租金欠款
日常监控欠款是一项重要任务。在租金到期的当天检查你的银行账户，并持续监控你的账户。如果你的租客拖欠了租金，你越早知道，你就能越早介入解决问题阶段以减少任何形式的经济损失。雇佣一位经验丰富，细心可靠的物管经理是最好的方式。
2发送欠款通知
如果租客拖欠租金，应第二日就向租客发出欠款通知，要求其支付租金。如果你的租客在收到第一次欠款通知后仍然没有支付租金，那么应该在第三天提醒。到第十四日的时候就要发送“驱逐令”。虽然当前在“驱逐禁令”的影响下，业主不能够驱逐租客。但业主依然可以通过合法途径讨回租客拖欠的租金。
3正确的通知方式
如果投保人在租客拖欠租金后没有采取适当程序，房东的租金索赔损失就会失败。应当确保在规定的时间内向租客发出“有效通知”。否则你日后就租金损失提出保险索偿，”延误通知”或发“无效通知”会导致索偿失败而造成严重经济损失。
4启动驱逐的程序
如果没有“驱逐禁令”时，你的租客在终止通知所述日期前仍未迁出有关物业，你必须向法庭VCAT提出申请，用谈判的方式索取拖欠房租。
预防措施优先：
即使是最可靠的租客也会经历经济状况的变化，这可能导致他们无法再支付租金。为了将影响房东的风险降至最低，并确保你的投资性房产保持盈利，重要的是采取措施捍卫自己的权利：
1定期检查
定期检查物业是没有商量余地的。每三到六个月就应检查一次。如果物业维护不整洁，例如在其周边存放过多的垃圾，或出现意外或恶意损坏物业，这可能是一个早期违约迹象，表明你的租客可能无法履行他们的租赁协议中的义务。
2与租客维持积极关系
和你的房客保持积极的关系。与租客保持公开及透明的关系，这样可鼓励他们维持租约，或在租客支付租金有困难时，尽量预先通知业主以寻求解决方案。
3定制的房东保险
量身订制的房东保险条款是专门为弥补在某些情况下租金收入的损失而设计的，可以缓解房东在特定事件发生时租金收入减少的担忧。
4找个可靠的物管经理
负责的物管经理在选择租客时就已经开始控制风险：
与潜在租客现任中介检查租客租房历史
联系潜在租客工作单位，检查与核实工资单和工作时间
核实身份
查看有无“不良纪录”
在租客有迹象拖欠房租的时候，可靠的物管经理一定要严格按照“保险公司条例”和“租赁法”执行每一步比如：确认租客收到物管经理发的“有效通知”。并且每一个与租客之间重要的通话记录都一定具“有效性”。因为租客可以简单的说“我没有看到邮件”，或是说“我根本没有接到通知”。物管经理需要应用专业的软件来跟踪并确认租客已经收到通知，并在法庭上用做为证据。
作为房东的你在面对疫情时，如果遇到难题，请第一时间联系我们，以获取及时的专业帮助。
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