什么是房地产泡沫？

所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”(Foam Economy)。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，供给量远远大于需求量；泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。

澳大利亚从未像美国那样遭遇房产泡沫

澳大利亚金融集团的销售和运营总经理Mark Hewitt说，目前的澳洲房产市场正处在转型期，以珀斯为例，在采矿业繁荣期间，大量资金流入，“很多人手中都有余钱。”他说，在过去几年来，由于采矿业的繁荣接近尾声，市场节奏也放缓。“增长速度虽然放缓，但是并没有完全停滞。”Hewitt说东海岸也出现了同样的现象。“目前，墨尔本和悉尼的房地产市场十分火热，但是，与其他市场一样，也有增长放缓的时期，然而，我认为，房价不会大幅度下跌。”

供需关系符合市场变化规律

汇丰银行澳大利亚及新西兰首席经济学家布洛克汉姆先生表示，近几年悉尼和墨尔本房价涨幅强劲，完全吻合供需关系的基本面，悉尼跟墨尔本两个城市，如果存在使市场的需求提高的因素，例如海外投资买家增多，人民币对澳币汇率提高等，那么房价的涨幅就强劲。如果存在使市场的需求降低的因素，例如印花税的提高，那么房价涨幅就会停止甚至于下降。

“关键的问题是上涨是否符合基本面？在我们看来，在很大程度上一直是”。布洛克汉姆先生在与汇丰经济学家丹尼尔·史密斯合着的新论文中写道。布洛克汉姆先生说：“住房需求疲弱的地区住房价格上涨很小，供应增加有限；相比之下，如果当地的供应不能满足需求，房价上涨势头就会变得强劲。

抵押贷款制度有助于金融稳定

布洛克汉姆先生说，澳大利亚可能引起关注的另一个因素是其高度的家庭负债，澳大利亚在这方面仅次于瑞士。但布洛克汉姆先生说，关键是这笔债务是如何分配的，而不是它的总体水平。“如果推动住房繁荣的原因是贷款，那么利率上升可能让家庭无法承受，这可能会导致房价急剧下滑，就像美国过去十年的次贷危机一样。强有力的证据表明，(澳大利亚的家庭债务)分配相当合理，(房价20%)抵押贷款的制度应有助于确保金融稳定。虽然澳大利亚的家庭债务水平很高，但我们认为，从根本原因来看，这些都是优良债务的。