文：Daniel Butkovich

原载：https://www.domain.com.au/advice/borderless-investing-how-buying-outside-your-own-city-can-help-minimise-downturn-risks-810243/

编译：澳房汇

澳大利亚由许多房地产市场组成，但走势并非一定一样。一个市场的房价可能在下降，但另一个市场却上升。

在你自己以外的城市或地区投资，可能是分散风险的明智方式。

另一个城市可能在其房地产周期中处于更有利的位置，投资者在未来可能享有更高的资本增长。

但这策略本身也有很多需要面对的挑战和风险。

 - 为什么要分散投资? - 

当价格上涨时，把所有鸡蛋放在一个篮子里似乎是明智的，因为在上涨的市场中，投资越多，潜在收益就越大。

但过度投资会增加风险，因为在低迷期，房价下跌带来的损失便会越大。

基础设施升级可以推动房地产价格的上涨。图:iStock

财富顾问公司Suburbanite的创始人Anna Porter表示，分散投资并不能保证不出现亏损，但确实能将风险降至最低。

她说:“ 分散投资不仅抵消了潜在的市场环境变化，以及就业和职位空缺等经济驱动因素的变化，还包括我们从未想象过可能出错的情况。”

信贷紧缩等广泛影响对全国房价构成下行压力，但许多因素只限于对某些地区造成影响。

改善就业机会、人口结构变化和基础设施升级都可以推动一个城市或城区房价上升。

如果在你自己的市场，看不到有什么因素可以推动房价在不久将来上升，那么明智的做法可能是到别处去寻找机会。

Empower Wealth 合伙人和The Property Couch主持人Bryce Holdaway说: “要成为成功的房地产投资者，你需要接受无界限的投资。”

这并不意味着完全避开澳大利亚最大的市场。他表示:“如果你计划建立一个成功的房地产投资组合，你应该将墨尔本和悉尼的资产纳入你的投资组合。”

 - 注意利好因素 - 

中位价的改变反映了价格的变化，但不一定反映了未来价格的走向。

Propertyology董事总经理Simon Pressley表示，不应该仅根据过去的价格增长来做出决定。

他说: “我们不能投资去年的物业，只能投资明年的物业。答案不会在房价中位数中找到。答案是要了解这个市场在增长周期中的位置。”

需要注意的关键因素之一是多样化的地方经济。图: Steven Woodburn

衡量经济增长潜力的一个重要指标是地方经济前景。Holdaway认为，由于工资增长对物价的影响，多样化的地方经济和就业增长是投资者需要注意的关键因素。

他说: “收入推动房地产，因为收入决定了借贷能力。”

基础设施升级是另一个好的迹象，但经济必须从这些变化中受益。

Porter指这些必须是能促进就业的基础设施。桥梁或道路并不算是利好的因素，但医院或大学就很不错。

 - 到其他地区投资 - 

虽然可以在居住地之外投资，但不要在不了解当地市场的情况下买房。

Holdaway说:“你需要到当地看看，如果你不能去，也需要有一个你可以信任的中介为你做这件事。” 

要了解你所关注的市场，亲自去看看是明智的。图: Steven Woodburn

他表示，投资者应该尽早与当地物业管理公司合作，因为他们知道租赁市场上哪些物业类型最受欢迎，以及哪些不应该购入。

Porter还指当地的估价师可以确定哪些物业的增长前景最好。

亲自到访目标城镇或城市，可以看到地区是否有中产阶级化的迹象，因为这是经济指标，而且有助了解社区的情况和选择适合的物业。

Holdaway说:“你不能敲开每个人的门，问他们‘你的收入是多少?’。你必须自己寻找线索。”

他表示，如果有入门级欧洲汽车大量涌入，以及很多房屋翻新，这可能显示收入不断增长的年轻专业人士数量正在增加。

Porter认为，不能只依赖一个指标便作出决定。她指只看一项数据不能了解整体的情况。一般来说，如果这些非正式的数据可以用统计数据支持，那么这个地方的增长潜力肯定不错。

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