数据显示房贷持有者将有能力适应房价放缓。图: Geoff Jones

文：Patrick Commins

原载：AFR

编译：澳房汇

西太平洋银行经济学家表示，由于2017年房价增长大幅放缓，令悉尼的房价年增长率有可能在5年半以来首次出现负数。

西太平洋银行的经济研究团队告诉客户，宏观审慎限制措施、外国买家需求减弱、负担能力恶化以及新住宅供应增加令房价增长受压，而这些因素依然存在。

因此，今年将成为住房市场适应力经受严峻考验的一年。

尽管除悉尼以外，其他大多数市场的情况尚好，但所有主要州份的价格增长都放缓，成交量也降至历史最低水平。”

在新州和维州，房贷还款拖欠率处于历史最低水平。来源:西太平洋银行

西太平洋银行此番警告，是在澳洲央行调整了有关房地产市场风险的措辞之后发出。

在最近的一次演讲中，助理央行行长Michele Bullock指出，有证据显示，背负房贷家庭的整体压力水平仍然“相对较低”。

同样，在2月8日澳洲央行行长 Philip Lowe在发表讲话时表示，“从宏观稳定的角度来看，目前的形势看起来比以前的风险较低”。

房贷表现

西太平洋银行经济学家Matthew Hassan对证券化房贷的表现分析支持了澳洲央行的立场。

目前家庭债务和收入增长的差距远高于五年来的平均水平。来源: ANZ

截至2017年12月，拖欠的证券化房贷比例为百分之1.2，较2016年底的百分之1.3为低。

Hassan表示，这符合长期平均水平，远低于百分之1.9左右的历史顶峰。

在新州和维州，情况更佳，拖欠率分别为百分之0.8和百分之1。

Hassan表示，最新数据继续显示全国情况良好，即使房地产价格有所放缓，在悉尼和墨尔本，很少出现急于出手的卖家 ”测试” 需求疲软环境的情形。

估值过高的房地产市场由创历史高位的负债所支撑，对于这种情况对经济带来的威胁，并非所有人都如Hassan般看法乐观。

央行行长Lowe在2月的国会证词中表示，如果和过去5年一样，住房成本和债务增长率不超过收入的增长，将是一个不错的结果。

ANZ澳洲经济研究主管David Plank认为，由于家庭债务已接近可支配收入的两倍，澳洲央行不应该对房地产市场风险水平感到安心。

Plank表示:“家庭债务的增长必须要低于收入增长，才能使家庭债务与收入的比率稳定下来，更不用说下降。”

他指，在目前百分之1.5的现金利率下，这种情况不太可能出现，除非金融监管局采取新的惩罚性贷款限制措施。他认为澳洲央行目前对家庭债务发展的满意程度将在今年晚些时候受到挑战。

与此同时，收紧货币政策以缓解房地产市场过热的可能性正在减弱。周三，澳洲国民银行 (NAB) 经济学家Alan Oster将今年内两次加息的预期调低至一次。

他指工资增长疲软的趋势令人沮丧，目前还没有出现缓和的迹象。NAB现在预测11月会加息。

"尽管如此，是否加息很大程度上仍将取决于接下来的数据，央行在2018年维持利率不变，改在2019年初加息也并非不可能。"

更多详情可参阅：http://www.afr.com/markets/this-year-a-critical-test-for-housing-market-westpac-20180228-h0wrjk#ixzz58NMtkQpk