供应过多将成过去，现在正酝酿供应不足的风险。图: Ryan Stuart

文：Patrick Commins

原载：AFR

编译：澳房汇

美银美林集团(Bank of America-Merill Lynch)经济学家表示，今年推出市场的新公寓数量将达到创纪录的水平，但未来几个月的供应过剩不太可能引发房价暴跌。

相反，放缓的房地产市场将导致建房动工数量减少， 2020年可能会出现供应不足。

美银美林的经济学家Tony Morriss和Alexandra Veroude在最近的研究报告中写道:“下一个房地产周期快将出现，供应过剩将成为过去。” 他们并敦促客户不应把目光局限在2018年，因为现在正“酝酿供应不足的风险”。

建筑审批在2015年达到顶峰。假设建造周期平均为三年，这意味着明年将有大量新住宅大楼完工。

已完工及正在施工的公寓数量。来源：美银美林

这令悉尼、墨尔本和布里斯班等主要房地产市场处于供应过剩的阴影下。

在最近几个月，房价已大幅回落，但新房供应却激增。CoreLogic的数据显示，在1月份，8个首都城市中有6个城市的房价下跌。

自去年7月房价见顶以来，悉尼房价已下跌百分之3.1。拍卖清出率显示市场出现平衡，价格不再有强劲的增长。

但是，美银美林的经济学家指出，随着房屋价格下降，房贷利率上升和不断攀升的建筑成本(包括工资和建筑材料)，新房动工数量减少，今天新房供应过多的情况到了2020年便会变为供应不足。

由于人口增长预期将令基本的住房需求维持强劲，澳洲最大的房地产市场，包括新州、维州和昆州的基本需求将从2020年开始超过供应。”

美银美林的经济学家预计，需求/供应比率将令2020年房价上涨。来源：美银美林

供求规律显示，预计房价压力将从这段时间开始增加。

他们在分析之后得出这样一个观点：目前供过于求的情况（即使在最令人担忧的布里斯班），不会在长时间内持续的造成巨大的失衡，或构成金融稳定的风险。

房地产观察人士更为担忧的是，楼花买家在公寓落成后可能不愿意进行交割，因为市场转弱，令最初购入楼花的价格变得不合理。但美银美林的经济学家则更为乐观。

尽管房地产价格近来有所回落，但预计今年完工的新公寓中，有四分之三位于墨尔本和悉尼，而自2015年以来，这些公寓的房价已经上涨了五分之一。

因此，银行对已落成公寓的估值低于买家最初支付价格的可能性就会大大降低。在墨尔本和悉尼，出租房屋空置率低至百分之2，这是另一个令人兴奋的消息，显示那些购买物业的人可以找到租客。

报告指出，到目前为止，交割违约率仍然很低，根据美银美林的分析，交割违约不会大幅上升，尤其是现在经济前景改善、劳动力市场紧缩的环境下。Mirvac等主要开发商的报告显示，违约率不到百分之2。

在另一个新房建造热点布里斯班，情况“不太有利”，在过去3年，公寓价格下降了约百分之3。

在昆士兰，开发商面对的市场环境变得更具挑战性，但美银美林的经济学家指出，澳洲储备银行的研究显示，昆州没有出现明显的压力。此外，出租空置率似乎已稳定在百分之3左右。

更多详情可参阅：http://www.afr.com/markets/get-ready-for-the-next-property-cycle-bank-of-americamerill-lynch-20180225-h0wmp7#ixzz58BY973Ig