随着最近贷款规则的变化，在澳大利亚审慎监管局（APRA）的管理下，投资性房地产融资变得更加困难了，同时还扩大了只还利息和本息同还之间的利率差。在这样的政策下，全面了解只还利息和本息同还就显得非常重要了。

这也是为什么您需要一个专业的贷款经理人，他们不仅能解答您的所有问题，提供专业意见，还可以为您争取更多优势并且帮助您在贷款市场上利用这些优势。

我们首先来解释下只还利息（Interest Only）和本息同还（Principal & Interest）这两个概念。

 只还利息（Interest Only）

定义：在一段特定的期限内，只还利息的贷款方式指的是只偿还贷款的利息部分。所还金额全部为利息部分，本金没有变化。

本息同还（Principle & Interest）

定义：本息同还的贷款方式指的是要求本金（贷款金额）和利息一起偿还。所还金额部分为利息，部分为本金。

短期来看，如果你想要管理现金流，或者是想要把投资房负扣税利益最大化，那么只还利息将会是你最好的选择。从另一方面说，如果你想要尽快将贷款还清，并且拥有非常好的贷款利率，那么本息同还会更加适合你。

但是，从更长远的眼光来看。从税务角度上，只还利息的还贷方式确实可以帮助您将负扣税的好处运用到极致，并且只还利息会让你减轻每月的还款压力。然而，如果房产市场变得不乐观，你的房产将不会增值，这之后有可能会导致你的净资产为逐渐减少甚至归零。各种不可预见的不利后果会迫使你把房产出售，把你逼到一个危险的境地。

就像最近，只还利息的利率和本息同还的利率差距越来越大，这意味着虽然只还利息的每月还款金额比较少，但在还款金额中利息所占的百分比会远远大于本息同还的还款中利息所占的百分比。

在如今的市场上，我们能发现只还利息的利率比本息同还的利率要高1%甚至更高，四大其中的一间主流银行最近又一次宣布提高了只还利息的利率到5.44%，这已经是近期该银行第二次单方面提升该类贷款利息。在APRA的重压下，谁又能保证只还利息的贷款利率不会再升？