目前澳大利亚总人口2400万，到2050年，预计增长至4200万。75%的高增长率，主要来自海外移民的大量增长。众所周知，墨尔本已经连续6年被世界权威组织«经济学人»评为世界上最宜居的城市，吸引着世界各地的人们前来定居，澳大利亚城市化进程也因此越来越快。
从房地产投资角度看，人口的快速增长，带来的是强劲刚需。另外，史上最低的官方利率，也是取得高回报难得的时机。
理想很丰满，现实很骨感，情况远没有想象中那么乐观。许多来自中国的投资者屡屡折戟沉沙，损失惨重。
原因何在？让我们来梳理一下华人投资容易犯的五个错误：
有钱任性
2
盲目信任
3
没有备选方案
4
缺乏风险意识
5
羊群效应
一、有钱任性
到国外投资，最先应该了解这个国家的文化、历史和政治制度。然而，很多华人投资者却忽略了这些人文的重要性，随即付出极大的代价。
（一）错误投资市中心（CBD）。由于资源短缺和一穷二白的历史烙印，中国最好的资源，比如一流的医院、学校和商店，往往集中在市中心。而澳大利亚人却喜欢将生活与工作区分开，尤其墨尔本，城市建设是先规划再发展。市中心以办公室和高等学校为主；居民一般喜欢住在郊区，因此配套的生活设施如医院、托儿所、中小学和大型商场等，大多分布在不同的居民区里。显而易见，投资市中心，方向错了。
（二）房屋空置。目前，中国的房屋租赁市场正处于成长期，收房租难，房屋损坏等纠纷时有发生。而澳大利亚的租赁市场比较规范，且有制度保障，很少会出现类似问题。一些华人不了解澳大利亚房屋租赁市场，宁可选择空置也不出租，少了一份租金收入的不说，也不利于房屋的日常养护。
（三）错误理解位置为王。好的位置并不代表在地图上离市中心越近越好。交通便利、有私立学校、医院和商业街等设施更为重要。例如，许多华人投资墨尔本市区的Docklands地区，想当然以为那是一个好位置，还有海景，但Docklands生活方便吗？
孙子兵法中说得好：知己知彼，百战不殆。我们一定要在“知彼” 上多做功课，更多了解澳大利亚，入乡随俗，避免任性投资。
二、盲目信任
绝大多数房产中介和开发商都值得信任，不可否认的是，每个行业都会有那么一小群害群之马，令人防不胜防。
为什么盲目信任危害这么大？
（一）内外有别。有些中介和开发商在房价上做手脚，暗中给海外投资者加价，许多中国人买到的是高于市场价的房子。
（二）选择不负责任的房屋管理公司。有些华人喜欢找收费低廉的房屋管理公司，结果是房产管理不到位，造成额外损失。负责任的房屋管理员会经常与房东、房客交流，一旦遇到隐患就当场解决；定期检查房子，保证房东、房客都满意；房东知道房客怎么样生活，对房子是怎样保护的；房客的问题得到及时解决，满意度增加，越有可能长期租住。
（三）没有专款专用。澳大利亚法律规定购房订金不得超过10%，而且必须存在信托账户，开发商只负责代管订金，不能使用。许多华人不熟悉信托账户规则，一些不良中介或开发商没把订金存在信托账户，而直接使用，给买房者带来风险。
盲目信任，所托非人，代价惨重。
三、没有备选方案
投资的最大风险是政府政策的改变，一旦遭遇改变，令人措手不及，自然会造成损失。
中国政府的政策会改变，澳大利亚政府的政策同样也会改变。如果双方政府同时出台不利于投资的政策，将会极大考验投资者的理财智商。目前，正是考验投资者的时候，没有备选方案的话，就会头破血流。
（一）中国政府的政策。虽然外汇管理部门仍然将个人换汇额度定为每人每年5万美元，但手续更加繁琐，限制更多，且明文规定：换汇后的外汇不能用于投资房产。以往那种蚂蚁搬家式的取外汇，已经成为过去式，给我们留下一个逝去的背影。
（二）澳大利亚联邦的政策。不久前，海外人士在澳大利亚买房不需要任何手续。现在买房前需要申请，而且需要支付昂贵的申请手续费。
（三）澳大利亚各个州的政策。由于海外买家的不断涌入，澳大利亚各个州对海外买家征收海外投资税。维多利亚州的海外人士投资税为7%，新南威尔士州4%，昆士兰州3%。
有句老话：“手中有粮，心中不慌。”政策可以不断变化，但作为投资者，如果事先有个备选方案，兵来将挡，水来土掩。
四、缺乏风险意识
当代最伟大的投资人沃伦·巴菲特（Warren Buffett）有句名言：“投资的第一守则：“不要损失本金！第二守则：牢记第一守则”！然而许多华人却经常忽视投资风险。
忘记投资的风险，就会输得一地鸡毛。
（一）向银行提供假材料。银行发现原始资料有问题，终止贷款，投资者被迫低价抛售物业。
（二）澳大利亚银行改变贷款政策，四大银行一起停止给非澳大利亚居民贷款。华人不能再像以往那样获得银行贷款，许多投资者只能想办法从中国汇款，而中国政府只允许每人每年换汇5万美元，没有办法换汇超过5万美元的人怎么办？只能去借高利贷；没有办法借到高利贷的人，那又怎么办呢？
（三）没有合理建立银行账户。许多华人经常被罚款。澳大利亚银行的政策与中国不同，是借贷合一，如果能开立对冲账户，可以节约不少贷款利息。
投资有风险，投资有风险，投资有风险。重要的事情说三遍。不走歪门邪道，一步一个脚印，积少成多，方能取得投资成功。
五、羊群效应
许多华人投资者不善于独立思考，喜欢跟风。
（一）海外人士买房不申请。看到其他投资人没有申请海外投资，自己也如法炮制，结果被澳大利亚政府查出，被迫低价出售物业。有位中国大老板就被澳大利亚政府限期卖房，新闻还上了当地的头版头条，真是“赔了夫人又折兵”。许多以身试法的华人，尽管没像那大佬那样上头条，也是损失惨重。
（二）不看具体财务分析报告。许多华人根据个人喜好去投资，那些高楼大厦的漂亮图片，比数据分析的结论更吸引他们。而投资回报率、现金流、租金回报、费用支出等重要指标全被抛在脑后。
（三）买房是因为亲戚朋友已经在这栋大楼买了房。每一套房子的位置、大小、方向和设计，都有其独特性。别人根据自己需要做出的选择，对他来说，可能是一个非常好的投资项目，然而对其他人来讲未必。盲目跟风，怎么能获得好的投资效果？
作为投资人，必须三思而后行。投资时要有狼性，不要扎在绵羊圈里，做接盘侠。
总而言之，在异国他乡，人生地不熟，投资的风险较大，挑战和机遇并存。这就需要我们充分做好市场调查，了解当地人的生活方式；进行必要的考察和筛选，选择一位信任的投资顾问，而不是那些想方设法卖房给您的中介；密切关注各方政府的政策导向；有独立的分析见解而不是盲目跟风。只有这样，我们才能避免犯这五大错误，减少投资风险，获得更好的投资回报。
通知
如果您有关于澳洲房产、留学生活等方面的文章希望与大家分享，欢迎投稿。电邮[email protected]
