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2017年03月08日 澳鹏置业




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澳洲房产物业管理
WiseEarth知识贴分享


在澳大利亚购买公寓、单元房和联排别墅类型房屋的朋友都会接触到物业管理公司(Strata Management Agency)并且需要交纳物业管理费(Strata Levy)。



那么澳洲房产物业管理到底管些什么,如何管理,怎么进行收费的呢?今天就给大家讲解下。
物业管理管什么?
公共区域(Common Area)及公共资产(Common Property):常见的有大堂、电梯、走廊、楼梯、车道、公共花园等。业主在购买物业时,可以通过查看物业规划图(Strata Plan)来了解哪些部分属于公共区域和设施。

Strata Plan对这些细节有非常清楚的划分。这些公共区域和资产为所有业主共同拥有,并由业主委员会聘请物业管理公司负责管理并制定管理标准。
靠什么管?
物业管理公司会根据物业管理法规来制定一系列的物业管理条例(By-Laws)。By-Laws会涉及垃圾、停车、噪音、饲养宠物等问题的管理,居民及租客的行为准则,以及公共区域和公共资产的使用规定。对于违反管理条例的行为,业主委员会有权进行相应的警告和处罚。

作为业主,您或您的代理人(Proxy)可以出席物业年度例会(AGM)并和其他业主及物业经理一起讨论来年的物业管理费预算、工程预算、对管理上的问题作出商议决策等。

有别于大家所熟悉的中国式物业管理,也就是指在小区现场工作的物业人员。在澳洲,这些On-site Manager 只是物业管理的一个组成部分。而很多的澳洲物业大楼并不设有On-site Manager,许多专业工作都是根据业主们的需要,由物业管理公司指派承包商来进行,例如消防设施检查,屋顶的维护,电梯及门禁系统等。
物业费怎么收?
澳洲的物业管理费采取每季度征收。Strata Levy由Administration Fund (日常管理费)以及Sinking Fund(物业基金)两部分组成。Administration Fund 主要用于日常的物业维护,例如公共区域的清洁、草地的养护、水电等支出。

Sinking Fund 主要用于支付长期的维护,相当于物业管理的储备基金。有时物业管理费还会包括Special Levy(特别征收)来针对专项维修或开支项目。
谁来决定物业费高低?
物业管理公司首先会根据物业的日常管理维护费用(例如,清洁、花园草坪、电梯、消防、保险、水电等实际开销)来提交预算,再由业主委员会在年度例会(AGM)上审议通过。


物业本身的规模和设备设施也是影响物业管理费用的重要因素。比如绿化的面积、是否配备电梯等。





澳洲房产投资中,房产收益的重要因素之一就是租金收益,所以在购置澳洲房产时,我们通常会考虑房子是否在学区或办公区附近,是否好租,因为在澳洲,当地人一般都是30岁以后才买房,所以租房市场十分庞大,而澳洲有很多留学生和移民,他们的租房需求是旺盛的。


庞大的租客需求,造就了澳洲各州府城市十分兴旺的房屋租赁市场,下图就为大家提供一个通常性的租房流程,希望能够帮助大家在澳洲投资房产过程中成为一名赚钱的澳洲房东!






首先,澳洲租房分为

无中介管理和有中介管理两大类




无中介管理的租房


这类租房信息通常由房东或二房东直接发布,入住时间和其它要求相对也比较灵活。通常在看房满意后,几天之内即可入住,甚至当天入住也是可以的。这类租房一般也会签署租房合同并收取一个月房租左右的金额作为押金,但是很少会签署入住时房屋的状况报告。





中介管理的租房


这类物业是房东委托给中介管理的房屋。通过有资质的中介租房,对租客和房东双方都非常有保障,算是租房的最佳途径。租房的流程一般包括:


1、实地看房

可租赁的房屋一般都有固定的开放看房时间,多为周四和周日。有些房屋也可以通过预约商定其它看房时间。(澳洲西蒙斯友情提示:最好提前一天致电中介确定一下看房时间,以免白跑一趟)。看房不但是一个租客选择房屋的过程,也是给中介留下良好印象的机会。不要忘了,最后和房东一起挑选租客的就是接待你的中介。因为澳洲的租房市场竞争非常激烈,一房难求的情况下很多地段较好的屋子都会收到多份申请,租房被拒也是很常见的。


2、填写租房申请

如果你对看到的屋子满意,可以向中介索取租房申请表格,填写你的租房意向。表格的内容包括愿意支付的房租,希望签租的起始时间等。一般中介也会要求你提供之前的租房记录,可能还需要提供收入证明。总之,你需要提供给房东一些信息,让他觉得你有按时支付房租的能力和良好信用。


3、签租房合约

中介管理的租房通常都不提供短租服务,一般至少需要6个月的租约,之后按月自动延租。签租约的同时,还会要求租客签署一份关于房屋状况的报告,即Condition Report.这份报告将记录房屋在交付给租客时的状况,作为退房时证明租客是否完好保持房屋的证据。中介会先出具报告让租客核对签署。大家拿到这份报告以后,一定要仔细核对一下房屋的状况。比如,地毯上有一个洞,墙面上有污迹这类的问题,一定要主动添上,以免退房时发生纠纷。


4、交押金

签约后,一般都需要交付一个月的押金,即.按照澳洲法律规定,这个押金必须存在政府监管的基金户头上的,不可以直接交给房东或中介。租约到期后,这笔资金需要房东和房客双方签字后才能解冻。






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