对于海外购房者，在澳大利亚只能购买期房或者新房，而不能购买二手房。然而在国内，烂尾楼的新闻时有发生。那么，在澳洲买期房时，会不会也有可能遇到烂尾楼呢？
答案是否定的。正是由于澳洲房地产市场的成熟体系以及完备的法律制度，使其受到包括中国在内的全世界购房者的青睐。在澳洲，基本不会出现烂尾楼，像中国那样楼建了一半而“烂尾”的情况更是闻所未闻。
虽然澳洲不会有像中国那样的烂尾楼，但大家在买期房时，还是需要特别询问一下项目的开发申请是不是已经获批了。
开发商在项目开始建设之前，首先必须要向当地政府提交一份详细的开发申请(Development Application，简称DA)，里面会包含项目方方面面的内容，比如户型，楼可以盖多少层，外观，地绿面积，项目内的设施规划……
开发商只有在DA获得批准之后，才能真正的开工建设。然而，澳洲很多州的法律并没有规定开发商必须在DA获批之后才能开始销售。
为了防范风险，银行一般都要求项目的销售量达到一定比例之后，才会真正批贷款给开发商。于是有些开发商为了尽快获得银行的贷款，会采取一边销售一边等待DA的策略。
但是，作为购房者，如果在项目的DA还没有批准之前就购买了，那么在接下来，一旦政府最后没有批准项目的DA，或者项目的DA进行了较大的改动，这都会对已经下了定金的购房者产生影响。
在DA还没有批准时，开发商通常会在购房合同上标明“Subject to DA”。购房者签了这样的合同后，如果DA最后没有获得批准，购房者可以终止合同，定金也可以全部退回。
如果DA进行了很大改动，并且具体影响到了购房者已经购买的户型，那么购房者这时可以跟开发商协商解决，或者也可以终止合同，退还所有定金。
此外，在澳大利亚购买期房的合同当中，都会有一项条款叫Sunset Clause，即日落条款。
在澳大利亚购买期房，合同中一般没有具体交房时间，但合同会写明一个最晚交房时间(sunset date)，在超过了该最晚交房时间之后还没有能交房的情况下，买卖双方都可以终止购房合同。
有了此项条款，若开发商因资金、建筑进程等原因无法在最晚交房时间交房，买家可以拿回已经支付的首付款，来避免无限期等待交房的情况发生。
虽然购房者能拿回所有首付款，然而，在项目建设的期间，房价很可能已经大幅上涨了，相同的价格已经不可能在市场上买到相类似的房子了。如果这时根据日落条款终止合同，真正受损的还是购房者，而开发商则可以把房子以更高的价格重新投入市场销售。
为了避免这样的情况发生， 新州相关政府部门为保证买方的合法权益，在2015年11月颁布了新的法令，对于卖方想要根据日落条款的规定来终止合同的行为，提出了新的要求：
▶ 卖方如果想要终止合同的话，必须给到买方至少提前28天的书面通知；
▶ 上述通知必须列明卖方想要终止合同的行为以及理由；
终止合同需征得买方同意，如果买方不同意或未明确回复，卖方必须获得澳洲高等法院的法庭命令，才能够继续终止合同的行为。
澳洲高等法院在考虑卖方希望终止合同的诉求时，会考虑包括但不仅局限于下列的因素：
▶合同本身的条款和约定；
▶卖方终止合同的行为是否合理；
▶卖方未能按时交房或延迟交房的原因；
▶所售房产的市场价值是否已经上涨；
▶终止合同对于买方的影响；
▶其他法庭认为相关的事宜；
从新法令的细则可以看出，卖方不得单方面利用日落条款解除合同，卖方若想解除合同需要证明其延迟交房是出于自身不可抗力的因素而导致的。
无论是严格的贷款批准流程还是日落条款，澳洲房产市场成熟的法律机制保证了烂尾楼不会出现。日落条款新法令更是规范了开发商解约的行为，对于期房的购房者也提供了更多一重的法律保障。
关于Versal Property
澳大利亚精品地产投资及移民咨询公司，总部位于悉尼，专注于为客户提供最专业的澳洲地产投资服务，为不同客户寻找最佳的地产投资机会；并且帮助客户实现移民澳洲的梦想。此公众号致力于为读者提供澳大利亚地产投资、移民、留学、旅游、文化等相关的高品质原创内容。我们坚持有用、有趣。在信息爆炸的今天，我们不求量，但求质。
想了解
最新精选楼盘
权威澳洲房市解析
实用悉尼生活资讯
请长按二维码关注我们
▼
