随着过去20年澳洲房价大幅上涨，房屋的可负担性已经成为一个越来越严重的问题。在过去20年，澳大利亚发展迅速，各行各业都有很大幅度的发展，而随着旅游，教育业的逐步开发，澳洲房价更是如同坐火箭一般，在最近10年几乎翻了一番，但是澳洲的平均薪资却远远赶不上房价，导致了住房的可负担性持续下降。而在过去的几十年中，建筑成本也因为各种各样的因素大幅增加，这也使得房屋的价格再一次被推高，而达到了很多人可望不可即的地步。所以为此，澳洲政府不得不出台政策，来改善日益恶化的可负担性。随着1年多的贷款限制，澳洲房屋的可负担性有了很大的改善，房价持续下滑。我们今天就来给大家介绍一下澳洲各地的可负担性研究以及分析。
本次报告的几个关键点
放松对金融市场的管制，使银行业变得更有效率和竞争力
储备银行的通货膨胀目标导致通货膨胀水平显着下降，导致抵押贷款利率大大降低
人口增长率高，供应反应普遍不足
建筑成本一直以超过通货膨胀的速度增长
居住在靠近基础设施和便利设施优越的主要工作中心的住房需求量持续上升
投资持续增长占整体住房市场活动的比例，这导致需求增加。
基本信息分析
房价与收入比
截至2018年6月，全国房价与收入比率为6.81;从2018年3月季度开始适度减少，当时全国住宅价格与收入比率达到6.84的历史新高。在普通家庭中，独栋别墅与家庭收入的比率现在为7.1倍，比3月季度略有下降，而单元房价格与家庭收入比率则记录为6.2，远低于2015年末至2016年初6.6倍的峰值。
普通家庭需要存多久
据统计，每个家庭大约一年可以节省15%的总收入作为存款，所以普通家庭大约需要9.1年才能凑够20%的房屋首府。而且由于独栋别墅通常价格较贵，统计下来，要负起独栋别墅的首付，普通家庭需要花9.4年的时间，并且每年需要存入20%的。而这个数据与五年前比起来，要高上不少，在2013年，一所房子的首付每个家庭大约需要8.5年，而单元房则需要要，而十年前分别需要。8.8年和8.2年。
偿还所需的收入份额
截至2018年6月，80％LVR抵押贷款的偿还要占到家庭总收入的36.3％！
收入方面
与十年前相比，家庭平均将其总收入的51.0％用于偿还抵押贷款，这是一个十分夸张的数字，而且这还是在银行将贷款利率从8.85%降低至4.5%的结果哦。在10年前，普通家庭平均需要拿出37.6%的总收入来偿还独栋别墅的LVR抵押贷款，用26.9的总收入来偿还单元房的抵押贷款。
租金与收入比率
支付租金通常比偿还抵押贷款要低，独栋别墅和单元房的租金目前占家庭总收入的26.9％。即使在他们的高峰期租金也不到家庭总收入的30％。比起房价，租金表现要健康很多，这主要得益于租金的升值率较低，全国每周租金在过去十年中每年仅上涨2.9％，而家庭收入同期每年上涨3.1％帧。相对于租金而言，收入增长强劲，使全国租金收入比率降至2007年9月以来的最低水平。
各首府城市分析
房价与收入比
2018年6月，各个首都城市的平均住宅价格与收入比率为7.2倍，为2017年3月以来的最低水平。
改善的负担能力状况是房价下调以及家庭收入微升的共同结果。单元房的房价与收入比例是
7.8倍，略低于上一季度的7.9倍。而单元房的比率为6.4倍，低于2015年6.5倍的峰值，并且目前来看，这个趋势也在不断走低。
需要存多少年？
在各个首府城市，20%的抵押贷款额度大约占家庭15％的总收入，各个首府城市家庭通常需要储蓄9.7年。而独栋别墅则需要存10.4年才能存够首付的钱，单元房则需要花费8.5年的时间。五年前，攒一套独栋别墅的首付8.7年，单元房需要7.9年。
偿还所需的收入份额
偿还80％的LVR抵押贷款平均占家庭年总收入的39.0％。
收入
在一年前，各个首府城市的居民需要53.5％的收入来偿还独栋别墅的贷款，46.2％用于偿还单元房的贷款。
租金与收入比率
租房还是远远无法跟抵押贷款抵充的，租房住的家庭平均每年需要用26.3%的收入来偿还抵押贷款。在过去的一年中，每周租金的增长速度略高于家庭收入，过去12个月，首都城市租金上涨趋势在温和上升。
可负担性分析
全澳各个地区可负担性分析表（数据截止为2018年6月31日）
根据上图，不难看出悉尼，墨尔本和新南威尔士州地区的房价可负担性明显低于澳洲其他地区。随着这三个市场的房价的下降，也导致了这几个地区的房价可负担性逐步提升，但是，政策并不能改变房屋造价昂贵的事实。如果建房成本无法下降，那么房价也不太可能出现大幅度的下跌，所以可负担性目前看来不会有太大的改善，即使有贷款政策的不断推动。
虽然边远地区的房价比首都城市更便宜，但近年来达尔文以及珀斯的房价大幅下降以及收入逐渐增加导致这些地区的负担能力得到改善，达尔文现在是现在澳洲可负担性最高的首府城市。
从租金来看，在塔斯马尼亚以外的地区，租赁市场普遍看到租金上涨的速度接近收入增长和通货膨胀率，所以相对于五年前，大多数地区的租金承受能力都有所改善。
悉尼
截至2018年6月，悉尼在所有指标中都是澳洲可负担性最低的市场，而且租金回报率也接近垫底。随着近期房价的下跌，过去一个季度基于价格的指标略有改善。在过去五年中，房价中位数价上涨了51.0％，而家庭收入仅增长了16.1％。在过去十年中，房屋中位价增长（89.0％）是家庭收入增长的两倍多（42.0％）。
悉尼各个地区的可负担性分析表
新州其他地区
随着近年来边远地区房价的快速增长和最低收入增长，近几年新南威尔士州的住房负担能力已经恶化了很多。不过在过去的一个季度中，房价中位价开始下降，导致可负担性略有改善。在截至2018年6月的五年间，房产中价的上涨几乎是家庭收入（32.6％）的两倍（16.6％）。在截至2018年6月的十年间，房产中价和家庭收入分别以51.5％和41.1％的速度增长。
新州各个地区的可负担性分析表
墨尔本
由于近期房产中价有了一定幅度的下跌，基于价格的住房负担能力指标在2018年6月季度略有改善。 虽说这对于很多家庭来说是一个不错的消息，但由于近几年收入增长远远落后于房产价格增长，所以这几年来墨尔本的可负担性也是逐渐走低。 在过去的五年中，房屋中价上涨了41.5％并且超过了过去十年的涨幅。 相比之下，家庭收入在过去五年中仅增长了12.4％，在过去十年中增长了34.7％，这两者都远低于房价的增长率。
维州各个地区的可负担性分析表
维州其他地区
维州其他地区的房价也随着墨尔本的上涨而逐步上升，导致住房负担能力下降。 事实上，根据计算，维多利亚地区的是所有地区中可负担性表现最差的地区。 在过去五年中，房价上涨了22.2％，略高于家庭收入增长15.6％。而在过去十年中，房价上涨了45.7％，家庭收入增长了36.0％。
维州各个地区的可负担性分析表
布里斯班
布里斯班的房屋价格每年增长幅度都不大，因此，在所有四个指标中，相对于五年和十年前，可负担性有所提高。 尽管近几个季度相对于悉尼和墨尔本的承受能力较强，但住房负担能力却出现了适度的下降，因为在其他几个地区的房价都保持下跌趋势的时候，布里斯班依旧在稳定上涨。 而在过去五年中，房价上涨了16.1％，家庭收入上涨9.2％。 在截至2018年6月的10年间，房价上涨24.1％，而家庭收入增长则为31.3％。
布里斯班各个地区的可负担性分析表
昆州其他地区
随着近年来房价和租金有所下降，昆州各个地区的住房负担能力有了实质性的改善，尽管本季度住房负担能力几乎没有变化，但是在过去五年中，昆州边远地区房价上涨了13.5％，这与过去十年的记录相同。 在过去五年中，家庭收入增长了11.4％，而在过去十年中，家庭收入增长了27.7％，在此期间房价的增长明显要比收入增长低得多。
昆州各个地区的可负担性分析表
阿德莱德
近年来，阿德莱德的价格和收入几乎没有什么变化，因此房价的可负担性也未出现变化。不过虽然最近的承受能力没有太大变化，但住房仍然比最高峰时更便宜。 在过去五年中，住宅价格上涨了15.6％，而家庭收入增长了11.9％。 在过去十年中，中位数价格增长（31.6％）和家庭收入中位数增长（31.3％）在数值上非常的接近。
阿德莱德各个地区的可负担性分析表
南澳其他地区
自2010年以来南澳房地产市场持续疲软，整个南澳边远地区的住房负担能力也得到了持续的改善。在截至2018年6月的五年间，住宅价格中位数上涨幅度不到家庭收入中位数增长速度的一半（6.3％）（14.1％）。 过去十年的情况也是如此，住宅价格上涨15.9％，低于家庭收入增长33.7％的一半。
南澳各个地区的可负担性分析表
珀斯
自2014年以来，珀斯的房价和租金一直在下降，因此住房负担能力得到了显着改善。 事实上，珀斯的房产（基于价格）在2006年一直是最不负担得起的。过去五年（3.7％）和10年（30.6％）的家庭总收入增长速度超过过去的中位数价格 5（1.1％）和10年（11.6％）导致可负担性提高。但是目前珀斯面临着矿业不景气，就业率底下等问题，所以目前来讲，珀斯的房价可负担性很有可能还会继续改善。
珀斯各个地区的可负担性分析表
西澳其他地区
由于近年来西澳房地产价格持续下跌，现在房价比十年前更便宜。 事实上，价格与收入的比率并没有像2006年6月以来那么低。在过去五年中，住宅价格中位数下降了10.6％，而家庭收入中位数则上涨了4.0％。 在过去十年中，住宅价格中位数下降了5.3％，而家庭收入增长了22.9％。
西澳各个地区的可负担性分析表
霍巴特
随着房地产价格和租金在过去三年中以相当快的速度增长，霍巴特在此期间的住房负担能力相当迅速恶化。 在截至2018年6月的五年间，房价上涨了25.8％，这实际上超过了家庭收入中位数增长13.2％。 不过值得欣慰的是，在过去十年中，房价上涨39.1％与家庭收入增长32.6％更为一致。
霍巴特各个地区的可负担性分析表
塔州其他地区
在过去几年中，房价和租金率在塔州的边远地区开始攀升，导致负担能力逐渐变差。 不过可负担性并没有像2009年那样糟糕，但是也不如之前好了。 在过去五年中，中位数价格上涨了12.2％，而在过去十年中，中位数价格上涨了23.3％。 相比之下，家庭收入增长率略低于过去五年的价格增长率（11.3％），略高于过去十年（29.9％）。
塔州各个地区的可负担性分析表
达尔文
由于工资收入较高，达尔文一直是负担能力最强的首府城市住房市场之一，并且，现在房价和租金仍在下跌，使其成为澳大利亚最负担得起的首府城市。 在过去五年中，房价下跌了5.4％，而家庭总收入则上涨了21.6％。 在过去十年中，房价上涨了30.3％，而家庭收入增长了60.8％。
达尔文各个地区的可负担性分析表
北领地其他地区
虽然近年来达尔文的房地产价格持续下跌，但在北领地其他地区的房价和租金却在过去一年中开始以比收入更快的速度增长，导致负担能力下降。 在过去五年中，房价增长温和，为9.7％，而在过去十年中价格增长幅度更大，为58.3％。 相比之下，家庭收入增长低于过去五年（5.7％）和10年（26.4％）的房价增长。
北领地其他地区的可负担性分析表
堪培拉
由于房价稳定和家庭收入增加，堪培拉的可负担性在过去一个季度略有改善，但近年来，由于房地产价格上涨，可负担性已经逐步下降。 在过去五年中，房价中位数上涨23.6％，增幅高于家庭收入（15.5％）。 在过去十年中，房价涨幅（40.0％）与家庭收入涨幅（41.4％）的增长率相似。
堪培拉地区的可负担性分析表
总结
根据上述Corelogic整理发布的数据可以看出，悉尼绝大部分地区在整个澳洲都是可负担性最差的地区，其次是墨尔本。这两个城市的房地产价格现在都在下降，从而导致可负担性略有改善，但两者的价格仍远低于其他首府城市。由于高收入和房地产价格持续下跌，达尔文是一个比所有其他省会城市更经济的住房市场。并且由于家庭收入较高，堪培拉也比大多数其他首府城市更适宜居住。
对于租房者来说，霍巴特现在是表现最差的市场。仅过去12个月，霍巴特的租金就上涨了10％，但是家庭收入仅上涨了2.0％。在租金负担能力范围的另一端是达尔文，近几年租金大幅下降，同时家庭收入增加。对于居住在边远地区的家庭来说，近几年，昆士兰州是澳大利亚第二个最易负担的市场（由于黄金和阳光海岸等大型市场价格相对较高）。 SA和WA的边远地区是澳大利亚最实惠的市场，这主要是由于矿业繁荣结束以后房地产价格持续下跌。
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精益地产 整理发布
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