疫情下的澳洲房市：挑战还是机遇？,这里是澳洲微信公众号文章

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本文转载自公众号：澳中企业家俱乐部

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2020年第一季度，澳洲房市表现得相当抢眼。

3月份，悉尼房地产价格增长14.5%；墨尔本稍逊色一点，增长12.5%。

这一番上涨，让悉尼彻底扭转之前的低迷，并且即将迎来新的高峰。而墨尔本则已经创造了新高峰。

然而，席卷澳洲的新冠疫情，让这一美好的开局戛然而止。

随着莫里森一系列封禁措施的实施，房地产交易量应声减半！

失业率上升，消费者信心下降，即将到来的经济衰退，限制房产开放和拍卖，收紧银行贷款等等问，都是导致澳洲房地产市场低迷的不利因素。

COVID-19将如何影响澳洲房地产市场和房价呢？

病毒将如何影响澳洲经济？

我们都知道澳大利亚将陷入衰退，但是它将有多严重，持续多长时间？

国际货币基金组织（IMF）预测，由于冠状病毒的封锁，2020年澳大利亚经济将萎缩6.7％。

但是，IMF还预计，如果能够成功遏制这种病毒，到2021年澳洲国内经济将反弹6.1％。

国际货币基金组织的展望还预测，到2020年，全球GDP增长率将下跌3％。

要知道，全球金融危机期间，全球GDP的增长率也才下降了仅0.1％。

IMF的经济预测是基于对冠状病毒将在2020年下半年会被遏制、并且不会再有反弹。但如果疫苗研发不成功，则冠状病毒还可能卷土重来。

澳洲的经济学家们还是比较乐观的，普遍认为澳洲的经历会经历一个V字形的波动，最终还是会复苏。

但是究竟要多久才能复苏?还要看新冠病毒多久才能消失。

同时，经济学家普遍预计，澳洲失业率将在2020年6月底达到最高约10％，而目前为5.2％。

然而，这个数字还是靠Jobkeeper计划来维持的，否则失业率会更惨。

预计6月份的通货膨胀率将为1.4％，到年底将降至1.25％。

在未来三年中，澳洲贷款的官方利率将保持在当前的历史低位，并且只有在失业率回落至4.5％且通货膨胀率上升时才会上升。

澳联储认为这可能需要三年时间。

澳大利亚储备银行还以0.25％的利率向银行提供900亿澳元，以确保在整个危机期间保证提供廉价的信贷额度。未来三年内，澳储备银行都会为银行提供低息贷款资金。

短期影响和悉尼房市预测

很明显，房市难逃经济下行带来的影响。

但影响多大，还要取决于病毒多久得到控制。

接下来的两个月，收到封禁政策的影响，房产交易量可能会严重下跌。

但这并不意味着房地产价值也会暴跌。

以中国为例，出行限制后的三周内，房地产交易量几乎为零，但两个月后就已恢复至过去四年交易量平均水平的一半。

因此，尽管房地产价格在未来几个月可能会有所下降，但这并不是其“内在价值”的真正体现，而是市场被“封锁”的反映。

目前受疫情影响被压抑的房地产购买需求，会在下半年随着解封反弹释放出来。

有人用2008年全球经济危机来类比当前的情况，但这次与2008年的情况并不相同。2008年是全球经济下滑导致的市场低迷，而这一次则是由一场疫病导致的短暂停滞，与经济过剩和投机所导致的衰退完全不同。

基于之前IMF对经济复苏的预期，可以基本上预测这一次新冠病毒对房市的影响是有限并且短暂的。

因此，短期来看，澳洲房市的价格变化如下：

“投资级”房产和A级（房况高于平均水平）房屋的价值可能下跌5％;

B级（普通）房屋的价值可能下降10％;

C级（房况平均水平以下）将受到最大的打击，这主要受房屋质量影响。

受影响最严重的是高端房地产，这主要是受股市崩盘影响。

蓝领地区和年轻家庭青睐的新住宅的房贷负担可能会更严重，因为疫情中这部分群体可能会暂时失业。

对于收入稳定的家庭和房地产投资者，这是一个利用历史最低利率的好时机。从中期来看，这有利于支持房产价格恢复到更强劲的水平。

下图显示了澳大利亚住宅房地产历史上是如何抵御经济冲击的。

新冠疫情让本就遇冷的公寓更不受欢迎了。

此前，由于合同价格远低于竣工后实际市场价格，以及部分公寓楼盘出现重大质量问题，导致银行不再愿意贷款给公寓项目。

而且银行对某些悉尼地区格外“不待见”，不愿意给这些地区提供贷款，包括：Alexandria, Asquith, Hornsby, McQuarie Park, Epping, Mays Hill, Pendle Hill, Wentworthville, Westmead, Kellyville, Rouse Hill, Sutherland and Gosford.

位于悉尼市中心区的位置优越的公寓和A级住房的房价下跌不会超过5％。

墨尔本房市预测

在过去的几十年中，墨尔本房地产市场一直是表现最强劲，表现最稳定的市场之一。墨尔本的房市一直非常有韧性，在历次经济危机中都保持了良好的表现。

去年，墨尔本房价取得有史以来最强劲的回升，到2020年3月达到新高。

但毫无疑问墨尔本的房市也会受到疫情影响，很多房主将会把房产暂时撤出市场。

号称是“澳洲拍卖之都”、甚至是“世界拍卖之都”的墨尔本，拍卖被迫停止。但这并不代表房地产交易也暂停，更多交易可能会通过私人交易完成。

墨尔本的豪华住宅和远郊房产受冲击最大，而那些位置优越的联排别墅、公寓和A级房屋价值受损不大。

同样，墨尔本也有一些地区是银行“不待见”的，包括：Brunswick, Brunswick East, Fitzroy, Fitzroy North, Abbotsford, Doncaster, Cremorne, Richmond, Box Hill, Prahran, Windsor and Port Melbourne.

布里斯班房市预测

与前两个城市相比，布里斯班在2018-19年度的房地产低迷期非常浅，而在最近的回升之后，布市房地产价格达到了一个新的高峰。

布里斯班的房地产价格约为悉尼的55％，但家庭收入则比悉尼仅低了约12％，这为布里斯班房地产保值提供了强力支撑。