投资理财小课堂：2014——澳洲地产投资的最佳时机？,APIC集团微信公众号文章

时光荏苒，岁月如梭，不知不觉间2014年即将步入下半年，澳洲房产市场经历了稳步上涨最高达4%的上半年。

小编将结合当前形式给各位小伙伴们列举十大因素并分析澳洲房地产现状。简单来讲“2014年，可能是近100年澳洲地产投资的最佳时机年”，且听小编娓娓道来。

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十大原因：

原因一：新政策推高房价

新南威尔士（以悉尼为中心）政府已经宣布对于首次置业者（First Home Buyer)补贴的房价范围从原来的65万提高到75万。显然，不久的将来澳洲其他州政府也会采取相应行动提高房价范围，而APIC所处地维多利亚州将首当其冲。经历过从前55万到60万，60万－65万的读者应该仍记得，当时政府宣布提高补贴范围后，仅仅两个月内，开发商就把原本55万以下的物业涨到55万以上，60万的物业也相应涨到了60万以上。由此可见，这次政府一次性提高了10万澳币的范围，对于房地产市场的影响之大范围之广都是不容小觑的。本来控制在65万一下的物业将如同脱缰的野马一般，直奔70万，甚至超过70万!!!而现在65万以下的房子，下个月突破65万是很正常的事情。

原因二：劳动力成本上升

近期，澳洲政府放宽了技术移民规定，即海外砖瓦工，铺瓦工和厨师将不再需要得到雇主的支持就能获得永久居留权（PR）。这亦代表了澳洲现属于缺少建筑劳动力的阶段，而具有工作经验的建筑劳动力将会变得及其抢手。那么，各大知名建筑商为了保证自己的工程进度，如何留住这些有经验的建筑劳动力呢？唯一，且最有效的方法就是：加工资。从而导致了建筑成本的上涨，以及如同米多诺骨牌一般导致房价的上涨。而这些，买单的都只是消费者。

原因三：供不应求

根据澳洲统计局（Australian Bureau Statistics)的统计数据显示：墨尔本自2011年以来一直是整个国家人口增长速度最快的城市，涨幅高达27%，平均每周增长1500人，几乎是除悉尼外，澳洲其他主要城市的总和。预计于2037年，墨尔本人口将超越悉尼，成为澳洲人口最多的城市。海外人口的不断涌入，人口老龄化，以及不断增长的新生儿数量，都造成了房屋供应的巨大压力。

原因四：建筑原材料成本上涨

砖、瓦、水泥、钢筋等成本上涨这些年来都是有目共睹的。做为建房的最大一笔成本——土地的价格也是一路飞涨从不停歇。因为受到市政规划的限制，以市中心CBD带领的各个区域内，适合建设房产的土地越来越有限，郊区城市化进程的步伐也越来越快，这就造成了房价的不断上升。

原因五：空置率低

澳洲物业房产的空置率一直都低于3%且屡次下降，墨尔本空置率下降最多。这就造成了租金回报好，投资风险低的现象。

原因六：持续的低利率

澳洲央行自2011年以来的一连串降息举措已经使得按揭浮动利率在两年内从7%下降到5%左右。利息低导致还款压力变小，从而造成大量投资客涌入澳洲地产，其中美国投资客和“中国大妈”们首当其冲。

原因7: 充足的资金

自2007年起，澳洲政府允许自我管理的养老基金投资到房地产和银行房产债卷中。去年底，这种退休基金有503,320个，总值高达4960亿澳币，且每季度增长数目数千个。如此庞大的资金，即使缓慢入市，对澳洲房价的刺激也是不言而喻的。

原因八：澳币汇率相对较低

以人民币兑换为例，相较于高峰时期的7:1，现在的5.8:1是一个比较低的汇率，这促使着更多的海外买家进入澳洲本地市场。（购房买家具体分为三类，在昨天的连接中有详细说明，回复“5”即可查看）

原因九：良好的制度

澳洲房产买卖的制度是非常完善和透明的，它让开发商和银行利益分离以及建立信托帐户，避免了利益集团联合控市，它强制买卖双方聘请律师，又要求建筑商完全脱离开发商，强制实行透明的施工招标，禁止投机圈地，不允许开发商交割竣工前动用业主购房款项等等。这些良好而健康的措施令投资房产变成一个非常有保障且受资金热捧的投资手段。（近期推荐项目，请回复“1”查看）

原因十：环境

在澳洲，买的不是房子，是远离了PM2.5的干净清新空气；在澳洲，买的不是房子，是郁郁葱葱美丽的环境；在澳洲，买的不是房子，是下一代健康茁壮成长的保障！